Hello，大家好。說到仁恒置地，我相信預算夠的小夥伴們一定有被一句典型的消費主義廣告語毒害，叫做“這一輩子一定要住一次仁恒”。

當然不可否認的是，之前的仁恒河濱城、河濱花園，以及陸家嘴的仁恒濱江園都給大家腦海中打下了品質的印記。

思辨的小房弟團隊，這次就來實地測評一下這個楊浦正在開盤的純仁恒自營項目——仁恒海上源 (測評視頻)

項目介紹

2017年8月4日，新加坡上市公司仁恒置地發布公告，以總價105.2億人民幣，折合樓板價超過6萬元/平，購得了楊浦81、83街坊，即蔣家浜地塊的開發權利。

當年的開工儀式上，仁恒置地集團董事局主席兼總裁鍾聲堅、楊浦區區長謝堅鋼共同簽約，足以可見仁恒和楊浦區政府對這塊曾經“髒亂差”地塊舊改項目的重視。

作爲仁恒全資控股的項目，其理論意義應該在于仁恒品質的延續。

樓盤位于楊浦區周家嘴路板塊，昆明路蘭州路，緊鄰江浦公園。配套上，步行300米就是12、18號線的江浦公園地鐵站，一站即可換乘4、8號線。

商業方面主要是距離小區不到1公裏的鞍山商圈以及互聯寶地、長陽創谷等外賣點。

學校方面，周邊的幾個私立還挺強。公立的齊齊哈爾小學當然，項目附近未來還會規劃有一個學校。

此外，像是醫院等，基本都在1km範圍內。

至于小區賣點之一的蘭州河景觀步道，我就不多說了，畢竟銷售說這是我故鄉——楊浦區的母親河。

戶型與樣板房

戶型方面，撇開項目之前有的小戶型，本次主要是129-271的3-5房戶型。

其中C1爲131平的邊套的3房戶型，大橫廳外加動靜結合的布局設計，幾乎找不到嘈點。

C2爲136平的3房的邊套戶型，廚房連接的設備平台外加東西朝向的連廳陽台，未來可能存在采光影響。北側的次臥受小區景觀需要，東西向的窗戶朝向總感覺不是很好。

D1爲4房的中間套戶型，戶型上，除了南向次臥有個暗衛外，幾乎沒有其它缺點。

而E1是4房的邊套戶型，7米多的超大面寬陽台，以及三個朝南的主臥，我實地拍的樣板房時具體講解。

至于271平的5房G戶型，就是E戶型的基礎上增加了一個次臥和衣帽間的plus版本。

來到樣板房，本次展示的是164和197兩個戶型。整個房間的裝修還是相當不錯的，包括廚房的各類廚電，都是實際交付。品牌上也算對得起“仁恒”二個字。就是這個內嵌式冰箱是不是有點小。

164的4房，三個臥室的空間都十分寬裕，除了主臥外，有一個次臥也配有獨立衛生間。超大的面寬，確保了未來橫廳的采光。

北側的多功能空間，未來可以獨立出來作爲書房進行改造。

197平的邊套4房戶型。超寬的客廳，未來可以說是景觀無敵。

看看主臥的超大落地窗，以後擦起來應該會很累吧。

另外，這個大落地窗搭配32米的樓間距，這裏的住戶享受都市陽光的同時也存在私密性的問題吧。來到衛生間，也能看到浴缸這裏，仁恒樣板房已經爲你貼心的裝好了窗簾。

小區概況

來到售樓處通過沙盤可以看到，項目整體密度並不算小，共有16棟高層組成，整個小區在樓層20樓的情況下，除了樓王外普遍樓間距只有32~35米。

當然對比融創楊浦濱江壹號和龍光天境小型社區，這個數值還算看得過去，但是放大到整個上海，一般40米左右才是平均線。

外立面上，銷售介紹項目以鋁板+玻璃+石材+一體板爲主，但如果仔細看展板的話你會發現還有塗料的。

此外，就是小區的一些基本參數。相比之前小戶型68%的得房率，本次大戶型的得房率主要在72-78%之間，小區全人車分流，車位比1：1.34。

總結

仁恒作爲新加坡仁恒置業內地獨資的項目，可以說在項目設計理念的營銷上、配置數據上還算是過得去的。

交付上，在面對高負債的融創，可以說是吊打。但是面對真正國家隊的保利、華潤、招商或者雲錦東方，以及地方的城投、或者隔壁的金隅是不是還能保持碾壓？會不會有點虛？是不是感覺一輩子也未必一定要住一次仁恒？

不可否認仁恒的溢價不單單只是在品牌、樓盤上進行體現，還有之後配套的堪稱頂尖的仁恒物業等等。

總的來說，本次海上源，小戶型上可能較爲一般，但是大戶型的設計上，以及未來的交付標准，目前看下來還是對得起仁恒這個品牌的。

地塊位置上，位于楊浦區周家嘴路板塊，並非老楊浦心目中的高端地段，對比之下，老虹楊心目中還是相對更加認可北外灘、瑞虹等。

單純的周邊配套以及規劃，只能說還算不錯的，但要說高端，還是差了一口氣。

還有很多粉絲私下問到隔壁卷煙廠的味道是不是會有環境安全問題，這裏我只能說，作爲一年能卷出個王健林的上海煙草，在排放這塊大概率還是對得起上海政府的各類環境指標，畢竟在處理排放上也花不了幾個錢。

至于味道麽，你去麥當勞也能聞到炸雞味，實在是大可不必太過緊張。

以上是魔都小房弟團隊的踩盤測評，如果你買房遇到問題，歡迎隨時找我們聊聊。