曆經了長達一年的醞釀，膠東機場轉場時間終于塵埃落定。

近日，中國民用航空局空中交通管理局印發通知，明確青島地區空域方案于2021年8月12日零時正式啓用。青島膠東國際機場（簡稱膠東機場）全面具備轉場運營的條件，將于2021年8月12日零時正式實施轉場運營，並同步關閉青島流亭國際機場。

機場的新動態也意料之中地激起了樓市的騷動。

畢竟特別是膠州片區，一直以來各大開發商在自己的宣傳口徑中，幾乎無一不在強調新機場所可能給樓市、給置業者們帶來的益處。

但有趣的是，待到新機場確定轉場這麽重大的節點真正到來，開發商們的炒作熱情卻不似以往；近日朋友圈等各種宣發渠道，都未曾看到太多開發商們的身影。

那麽，新機場的到來，到底如何影響膠州樓市？

醞釀近一年，4F級新機場終轉場

膠州新機場的轉場，可謂是姗姗來遲。

青島膠東國際機場于2015年開建，于2019年竣工，原計劃2020年投入使用。從百度詞條的公開資料上看，青島膠東國際機場的建設工程在2020年6月就已經全面竣工，隨後先後在2020年7月18日和2021年1月27日，完成了空管自動化校飛和試飛任務。

據公開資料，膠東機場一期工程，占地16.25平方公裏，總投資360.39億元；建設2條平行遠距跑道，長度均爲3600米，間距2184米；航站樓（T1）面積47.8萬平方米，機位總數184個（近機位76個）。規劃到2025年，可滿足旅客吞吐量3500 萬人次、貨郵吞吐量50 萬噸、飛機起降30 萬架次的保障需求。隨著膠東機場正式投運，二期工程同步啓動。二期規劃到2045年旅客吞吐量5500萬人次、貨郵吞吐量100萬噸、飛機起降45.2萬架次。

雖然啓用較晚，但膠東機場的在很多維度上都位于全國前列。

例如，它是中國民航局首批“四型機場”（即：平安機場、綠色機場、智慧機場、人文機場）示範項目，堅持將“平安、綠色、智慧、人文”理念貫穿建設始終，通過全過程、全要素、全方位優化，實現安全運行保障有力、生産管理精細智能、旅客出行便捷高效、環境生態綠色和諧。

與此前僅擁有一條跑道、4E級的流亭機場相比，可起降空客380、波音747等民航運輸最大機型的4F級膠東機場盡顯後發優勢，在運行等級、服務品質、綜合交通體系等方面實現了質的飛躍。

而這種規格，也意味著它的啓用將使青島航空業的服務能力和服務質量全面提升到一個新的高度，青島與世界溝通的橋梁將因此將更爲通達順暢。

區域發展將迎“巨型引擎”

因此，在討論機場對樓市的影響之前，我們必須先承認，新機場的到來對于整個膠州的發展是有重要意義的。

首先在青島層面，膠東機場是以“世界一流、國內領先”爲定位的東北亞國際樞紐機場，它在整個航空業界的地位是毋庸置疑的。

據官方介紹，機場轉場運營後，將極大地提升青島航空通達度，爲青島建設開放、現代、活力、時尚的國際大都市提供通達的航線網絡支撐，對提升城市功能品質，更好承載上合示範區、山東自貿試驗區青島片區、黃河流域生態保護和高質量發展等重大國家戰略，打造“一帶一路”國際合作新平台，建設國際性綜合交通樞紐城市，更好發揮新發展格局中的“雙節點”價值意義重大。

而進一步下沉到膠州層面，我們也可以清晰地看到機場對于膠州發展的有利影響。

畢竟，一座機場所能夠給一座城市帶來的人流量，是很多其他“引流”手段所不能替代的。而人氣能夠進一步爲産業、就業、商業、旅遊等多個經濟維度提供關鍵的“人”的要素的支持。

特別是在膠東機場的整體規劃中，我們能夠看到規劃者所融入的很重要的文化因素。據介紹，青島膠東國際機場基于城市文化和發展戰略，以海洋文化爲主、青島民俗文化爲輔，聯合中央美院確立了青島膠東國際機場“海之夢”的文化主題，整體風格以藍色爲主、白灰色爲輔。

在商業開發方面，青島膠東國際機場注重商業空間、旅客流程及建築空間的一體化設計，突出日韓特色，在航站區內打造集航空出行、零售餐飲、休閑娛樂于一體的商業綜合體，商業面積比例高達10%，業內領先（傳統設計6%-8%）。同時，借鑒新加坡樟宜機場經驗，轉變經營理念，由傳統租賃模式變爲銷售抽成模式，實現機場與商家合作共贏、風險共擔，打造同城同價。

這意味著隨著膠東新機場啓用，未來圍繞新機場周邊將形成一個完整的文旅商業生態，這對于整個區域的擎動作用是不容忽視的。

關于膠州樓市：一場利好與利空的博弈

但值得注意的是，從樓市的角度講，機場的到來或許是一把雙刃劍。

誠然，大多情況下，樓市與區域的經濟發展是同頻的。膠州新機場的啓用，必將爲膠州帶來從産業、商業、人才、文旅等多方面的資源優勢，膠州借勢新機場再次迎來騰飛契機已經成爲必然。

如果單從這一角度看，膠州樓市的確能夠借力新機場而迎來新一波上揚。

但值得注意的是，除了間接的區域擎動力，機場也會給區域的人居品質帶來直接的影響。其中很關鍵的一點，就是噪音。

通過近期開發商們在機場轉場消息明確後“銷聲匿迹”的表現，我們也大概可以總結出一些規律：

新機場啓用前後，我們其實可以明顯看到置業者對于這個配套的期待的不同——在機場啓用前，置業者會更關注房子和周邊的想象空間，也就是所謂的配套規劃。而這個階段，開發商們爲了促成交，也會更多地向購房者輸出關于房子的附加屬性概念，因此在這個階段機場的規劃就是其中很大的一個加分項；

但新機場啓用之後，比起對區域前景的展望，購房者會開始更加關注房子本身的品質和居住的舒適度，這個時候爲了促成交，開發商自然要規避一些不利因素，機場的噪音影響顯然就成爲他們所不願提及的問題。

其實從膠東機場片區的“前輩”——流亭片區的樓市狀況，我們也可大致推測出新機場周邊未來樓市的發展空間。自1944年流亭機場啓用爲民航機場至今幾十年時間裏，流亭片區始終未能發展成爲城陽樓市中具有明顯地位的高地；而城陽區當下價格最高的區域仍是以區政府沿線的正陽路爲起點，橫向貫穿東西、北向延伸至春陽路乃至碩陽路的小片區域。

因此我們可以大致推斷，政治功能、大型商超、路面主幹道、密集的居住區等因素，才是能成爲長期支撐區域房價的關鍵——而機場對于一個區域的樓市的擎動作用，或許微乎其微。

所謂成也機場，敗也機場。對于新機場啓用後的膠州樓市，我們可以樂觀，但不能抱有幻想。或許未來，借由新機場而來的一系列交通、商業等基礎配套的跨越式升級，才是膠州新機場這個“巨型配套”所留給膠州樓市的唯一機會。