作者：廣東省生産力學會副會長韓和元
摘要：新加坡模式告訴我們：一沒有將房地産擡高到支柱産業的高度，不依賴于房地産，後發國也可高速增長，並以此趕超先發國家；二住房問題不僅是單純的經濟和民生問題，而是事關國家安全和穩定、關系人民對國家歸屬感和責任心的政治問題。
正如在《不依賴于房地産，德國的社會經濟也可實現又好又快發展》一文裏，本樓主提到的，德國不依賴于房地産，其社會經濟也可實現又好又快發展。目前，德國普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。據統計，從1977年至今的30多年裏，德國平均房價僅上漲了60％，而平均每年漲幅不過是2％，如扣除物價上漲因素，德國房價實際上是在縮水。
當然，有人肯定會以國情論來說事，說：韓和元，中國和德國是不具可比性的，譬如，兩國文化具有明顯的差異，德國人就不喜歡買房，而中國人對置業非常在意。複旦大學的唐亞林教授，在其微信公號裏就房地産問題所發表的一系列文章就一再提到文化這個問題，譬如：
“理解中國房價確實離不開中國文化心理與社會結構等的特殊性，在方法論上指向或提供了一個分析房價問題的更有文化、更中國的分析框架。對此評論我是比較認可和接受的，因爲此文的確是想從中國人人生成功價值評判標准視角（其背後的潛台詞，即瘋狂的購房行爲僅從經濟學層面是無法解釋得通的），提供一個基于中國式家庭信念與家庭結構的獨特文化心理闡釋體系，比如三十而立、有恒産者有恒心的婚姻觀與成功人生標准，勤儉節約、水往下流、蔭及子孫的家庭信念，看得見摸得著的買田置業式財富觀。”
但新加坡的例證，就明白的告訴了我們，唐的觀點顯然站不住腳。新加坡75％的人口是華人，同世界上所有的華人一樣，新加坡華人也非常推崇傳統價值觀，也非常重視家庭。具體到房地産市場，新加坡華人對房産的偏好絕不亞于香港人和我們內地人，這解釋了新加坡人的住房擁有率高企的原因，但這卻無法解釋新加坡的房價爲何長期穩定，更無法解釋在發展過程中，新加坡爲什麽沒有像我們一樣，將房地産視爲經濟增長的引擎。
新加坡是東南亞的一個島國，梵文意爲獅子城，又因國土小如星鬥，故稱星洲、星島。新加坡由63個島嶼組成，其中新加坡島最大，位于馬來半島的南端。陸地面積701平方公裏，其中，有118平方公裏是近30年填海而成。新加坡的開埠與殖民者，英國不列顛東印度公司雇員斯坦福？萊佛士有著莫大的聯系。1819年，他登陸新加坡，並開始管轄該地區。這也是新加坡做爲一個“國家”的曆史性標志。自此，新加坡便成了英國人位于遠東地區的貿易樞紐，直到二次大戰被日本打敗。1945年，日本投降，英國人恢複對新加坡的殖民統治。但全世界反殖民統治的浪潮，也波及到了這個赤道附近的小島。經過多年的抗爭，1959年，新加坡終于實現了內部獨立，盡管名義上它仍屬于英聯邦。
但就是這種形式上的殖民統治也讓新加坡人不滿，1963年，爲了徹底擺脫英國的殖民統治，新加坡決定加入馬來西亞。但由于政治和文化的沖突，1965年，新加坡被趕出了馬來西亞聯邦。自此，它才真正成爲一個獨立國家。這個小小的城市國家，面積僅有697平方公裏，相當于上海市的十分之一強，截至目前，居住人口約530萬人，其中僅60％左右（300多萬）是新加坡公民。
獨立時，新加坡的人均GDP只有區區510美元。但經過幾十年的發展，到2014年時，其人均國內生産總值（GDP）爲56319美元，處于世界前三位。而按照購買力平價衡量，新加坡早于2010年其人均GDP量就已超過56000美元的標准，超過了挪威、美國和香港，是全球最高的。此外，2014年它的通貨膨脹率也不過1％，失業率更是低至2％。
目前，新加坡是世界第四大航運中心，是世界上最大的海運轉口集散地。而根據2014年的全球金融中心指數（GFCI）排名報告，新加坡同時還是繼紐約、倫敦、香港之後的第四大國際金融中心，是世界第二大博彩中心。此外，新加坡也是世界最大的航空中心之一，並承接澳大利亞到歐洲的轉運。此外，還是世界最大的計算機硬盤生産國，世界第二大鑽井平台生産基地和電子中心，世界第三大煉油中心，世界第四大外彙交易中心，商業環境和全球化指數多年評爲世界第一。
另據達沃斯世界經濟論壇報告，2014年全球競爭力排行榜上，新加坡位居第二。在國際發展指標評估中，新加坡在世界政府效率中連續8年名列第一，競爭力排名僅次于美國，列第二位。而在透明國際反腐榜上，新加坡的廉潔指數多年來穩居世界前十，是世界最廉潔的國家之一，多次被評爲世界上最不腐敗、最有創新力和最好做生意的國家之一。
在7000多家外國投資企業中，有3600多家屬跨國公司的區域總部，64％固定資産投資來自跨國公司。同時，它還是世界花園城市、宜居城市和電子城市。今年1月出爐的全球宜居城市排行榜，新加坡連續16年全球第一。這個小小的國家，每年接待著數以1000萬計的遊客。
這就是新加坡，只用了短短三四十年時間，就將自己從一個國內資源匮乏、經濟社會落後的第三世界國家，一躍成爲發達國家。“創造了在一代人時間裏變身發達國家的奇迹”。有意思的是，新加坡的經濟發展的固然快速，但卻不是建立在像我國這樣高汙染，低效率之上的，不是建立于低和諧的基礎之上的，更不是建立于房地産拉動經濟發展這一基礎之上的。在這裏我們有必要對新加坡的房地産政策予以介紹。
1959年，新加坡政府從英國殖民者手中接過自治權時，當時的總人口爲150萬左右，但其中三分之一的人，擠在市區方圓4平方公裏的狹小範圍，25萬人住在城市的貧民窟內，30萬人住在棚戶區。由此可見，當時的新加坡，其住房條件可謂是極其惡劣。更重要的是，當時的新加坡不僅貧困落後，還經常伴有種族沖突，局勢非常混亂。相傳，1964年，也就是新加坡脫離馬來西亞聯邦獨立建國的前一年。有一天，新加坡開國元勳李光耀坐車經過一條街，碰到一群暴徒正在縱火打鬥，突然他發現一個人從樓上急匆匆跑下來，將一輛很舊的摩托車搬上了樓去，原來他是怕暴徒的暴行會波及他那輛破舊的摩托車。這一幕，讓李光耀概況萬分：這人有一輛小小的破摩托車都知道保護，如果新加坡的每個家庭都能擁有一套房子，都有資産，他們就應該不會暴動了吧。沒有暴動，社會不就穩定了嗎？！社會一穩定，經濟就不發展上去了嗎？！如此以來，社會穩定和經濟發展就能良性循環了。所以，李光耀認爲，要想使社會穩定，經濟發展，第一個辦法就是必須讓所有無産階級變成有産階級。這個傳說中的搬摩托事件是否屬實，已經無法稽考。但有一點卻是真實的。那就是李光耀確實是這樣思考的。李光耀自己就曾這樣寫道：
“1965年獨立後，我對新加坡的選民幾乎都住在市區中心感到不安。我注意到各國首都的選民總是傾向于投票反對政府，因此決心讓新加坡的家庭擁有自己的住房，否則政治就不會穩定。另一個重要的目的是，是讓那些兒子必須履行國民服役義務的父母，覺得新加坡有他們的份，值得他們的孩子去捍衛。如果國民服役人員的家庭沒有自己的住房的話，那麽，他們遲早會得出結論：他們所捍衛的是有錢人的財産。”
他通過比較分析後覺得：
“當我發現人們對自己擁有的住房和租賃單位采取截然不同的態度時，就深信一個人的産權感是與生俱來的。我早就想，如果建立每個公民跟國家前途之間的利害關系。我要建設一個居者有其屋的態度形成強烈的對比。屋主爲能買住房而感到自豪，而政府津貼的廉價租賃組屋則被嚴重濫用，維修也差。這使我深信，如果每個家庭都有自己的住房，國家將更加穩定。”
“居者有其屋計劃”就此産生。顯然，新加坡推動居者有其屋政策，更多的是從政治層面考慮，他們的出發點是想通過人人有房屋産權，以此來建立每個公民跟國家前途之間的利害關系，以此來謀求社會的穩定繁榮。關于這點，不獨李光耀是這樣認爲的，他的接班人吳作棟也是這樣認爲的。1995年，時任新加坡政府總理的吳作棟，在演講中就曾明確指出：
“我們政府的政策，就是要讓每一個新加坡人都能在自覺的國家擁有他自己的切身利益。我們要讓每一個新加坡人都擁有這個國家的一部分，讓他們感受到他們是國家的主人並永遠都對國家有一種責任感…….他們最好的切身利益莫過于在這裏擁有一套政府組屋或一套私人住房。”
從這可見，于新加坡人看來，住房問題根本不是單純的經濟問題，甚至也不是德國人所認爲的是單純的民生問題，而是一個必須上升到關系國家安全和穩定，必須上升到關系到人民對國家的歸屬感和責任心層面的政治問題。
反觀中國。與新加坡不同的是，中國之所以推動房地産改革，僅僅只是從經濟層面考慮，只是想尋找新的經濟增長點而已。《發展和改革藍皮書》暨《中國經濟發展和體制改革報告中國改革開放30年（1978-2008）》一書在回顧我國房地産市場改革的曆程時，曾做了這樣的表述：
“1996年，爲應對我國經濟出現的不景氣，開始提出和尋找新的經濟增長點。1996年6月，國務院總理朱镕基在國務院常務會上提出，住房建設可以成爲新的國民經濟增長點和新的消費熱點。1997年9月，黨的十五大報告提出積極培育新的經濟增長點。1998年7月，國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確提出‘促使住宅業成爲新的經濟增長點’。”
正是基于上述認識的差異，中國在推動住房改革時，采取的基本是一種甩手掌櫃的策略，將居者有其屋的責任完全推給了國民。而反觀新加坡，在整個“居者有其屋計劃”實施過程中，政府始終沒有缺位。
新加坡的住房體系是以政府主導的公共組屋爲主、完全市場化的私人房地産爲輔的二元體系，住房政策的側重點也是在公共組屋市場。組屋的産權屬于政府所有，政府對組屋有一整套嚴格的購置和管理制度，涉及到住房問題的方方面面，非常詳盡。而且組屋的規定，具有法律效應，一旦違反，觸犯條例者會被控上法庭。因此，整個新加坡公共組屋市場的運作在四十多年當中一直都是井井有條，幾乎沒有出現任何糾紛。同時完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問題的重要資金保障，爲新加坡的組屋建設和“居者有其屋”計劃的實施提供了強大的金融支持，同時新加坡的土地政策也爲組屋的低價格提供了必要的支持。
另外還有非常重要的一點，就是新加坡政府關于組屋的規定非常全面、透徹和清晰，沒有任何模糊的空間。譬如，爲防止炒房投機行爲，政府的規定非常細致詳盡：
1、一個核心家庭只能擁有一套政府組屋，如果該家庭需要改善住房購買新的政府組屋，或在公開市場購買轉售的政府組屋，那麽，該家庭必須先將其持有的組屋出售；
2、每個新加坡公民一生中只有兩次從政府手中購買新組屋的機會，新組屋的價格通常只有市場轉售價的60％-70％，有時甚至更低；
3、申請新組屋的新加坡人必須是兩個成年家庭成員聯名申請和購買，轉售市場中購買組屋也需要兩個成年家庭成員聯名購買。當然，對于大齡的單身人士有一些特別的規定；
4、新加坡公民家庭總月收入8000新元以下的才有資格購買四房以上的新組屋，家庭總月收入3000新元以下的才有資格購買新的兩房組屋；
5、.私人房業主不可申請購買新的組屋，但可購買二手的組屋，但規定一旦購買，私人房業主必須居住在所購之組屋內；
6、單身新加坡公民在購買二手組屋後也可購買私人房産，但也必須居住于政府組屋；
7、任何購買政府新組屋的新加坡人，必須在該組屋居住滿10年（1996年之前爲5年）後，方可將其推入二手房市場。且政府會根據組屋房型抽取高昂的轉售稅。按最新規定，公寓式組屋是50000新元，兩房到五房組屋分別爲15000新元，30000新元，40000新元和45000新元不等，而所收到的稅，一般作爲新組屋購買者的房價津貼；
……
此外，于通過法律手段致力于抑制房地産投機的同時，新加坡政府還特別注重國民的收入增長，李光耀就曾提到，新加坡“工資理事會 每年都根據上一年的經濟增長情況建議加薪。” 如此以來，政府組屋的平均銷售價格和家庭平均年收入的比率就非常小。基本上，三房式組屋的平均銷售價格只相當于家庭年均收入的0.8-1.4倍。也就是說，在新加坡，一個家庭一年的收入，就可以購買一套三房式組屋。至于四房則爲1.3-2.4倍，而大型的五房組屋則爲2.3-3.9倍。更爲重要的是，這個比率一直很穩定，近30年來變動不大。
資料來源：俞永學.新加坡的住房政策及其對中國的啓示[D].上海交通大學安泰經濟與管理學院，2008：33.
從居住水平來看，新加坡的人均居住面積，在20世紀90年代就已經達到21平方米以上，平均每套住房約居住3人，2005年，新加坡的人均居住面積已達到25平方米。還需要說明的是，新加坡的組屋有別于香港的“公屋”，也有別于內地的經濟適用房。組屋的房屋質量，維護保養和配套設施物業管理等各方面的水准都遠遠高于後者，其層面甚至要優于內地的普通商品房。新加坡土地資源貧乏，人口密度高居世界前列，但新加坡人民卻享有非常好的居住條件，也難怪會被聯合國評爲最適合人類居住的國家之一。此外，更重要的是，正是得益于上述政策，目前新加坡人的住房擁有率達到92％，基本實現了李光耀當年提出的“居者有其屋”的理想和政治承諾。
無可否認，如果單就城鎮居民住房擁有率而言，中國也是直追新加坡。由西南財經大學中國家庭金融調查和研究中心制作的《中國家庭金融調查》顯示，我國城鎮居民擁有住房比率已經達到87％，遠遠超過日、韓、德、美等國家，也高于印度、墨西哥、克羅地亞等發展中國家。尤其在最近三年，城鎮居民的住房擁有率更是大幅增長，從2011年8月的84.8％上升至2014年3月的89％。從數值來看，我國也基本實現了居者有其屋了，但問題在于這一成績的取得，不是建立在人民對國家的歸屬感和責任心上的，事實上這18年的發展，不僅沒有讓人民感受到他們是國家的主人並永遠都對國家有一種責任感，反倒是很多人日益覺得，這個國家與我無關，不值得自己去捍衛。因爲捍衛了，也只是在捍衛那些既得利益者。
綜上可見：一沒有將房地産擡高到支柱産業的高度，不依賴于房地産，後發國家的經濟也可高速的增長，甚至經濟運行的會更爲健康，並以此趕超先發國家；
二住房問題不僅是單純的經濟問題，甚至也不是民生問題，而是事關國家安全和穩定、關系人民對國家的歸屬感和責任心的政治問題。
本文轉載自微信公衆號“政經天一樓”，作者授權金融界網站發布，未經授權，請勿轉載。如果您有幹貨觀點或文章，願意爲廣大投資者提供最權威最專業的意見參考。無論您是權威專家、財經評論家還是智庫機構，我們都歡迎您積極踴躍投稿，入駐金融界網站名家專欄，郵箱地址：[email protected]，咨詢電話：010-83363000-3438。期待您的加入！
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