澎湃新聞記者 李曉青
商品房預售制在過往20年內對中國房地産市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地産市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背後所潛藏的風險也確實存在。據新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標杆房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前台。
爲了防止開發商因資金斷鏈或者卷款跑路導致商品房項目爛尾，對購房者造成重大損失的風險，預售資金的監管一直是監管部門的重點監管方面。
所謂的商品房預售資金監管，是指由房地産行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房産開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，該賬戶屬于銀行，賬戶內的資金只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。也就是說，房地産預售資金不直接劃轉給房地産企業，而是由房地産行政主管部門和銀行以及擔保機構三方進行控制，資金賬戶隸屬于銀行。當預售房查驗無誤或者過戶後銀行會將資金劃轉給房地産企業，否則就劃轉給購房者。
據澎湃新聞（www.thepaper.cn）了解，事實上從全世界範圍來看，住房預售制度並不是一個十分普遍的現象。即使目前有多個國家存在著房屋預售制，在采取售賣期房的同時也都伴隨著各自一套嚴格的監管保障措施。
在英國購買期房時，買賣雙方會各有一名律師，雙方律師會直接溝通來確定所有交易細節，包括：合同、房産、證件、資金等，只有在律師確認所有細節安全無誤的情況下，買賣雙方才會根據律師要求先付首付交換合同，再付全款來過戶房屋完成交易。
仲量聯行國際住宅部的負責人對澎湃新聞表示，在英國購買期房時，通常每一個項目都有一個付款規定的時間。“比如第一期付款是合同簽訂後一個月，第二期付款可能是半年後，或者一年後，然後最後交房時間前6個月辦單款，辦下來貸款後把剩余部分付掉。”
英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協議的21天內支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購房的尾款，則是在交房時支付房款的余額部分。
在美國，大部分的房産都是現房銷售，而且在交房之前無法從購房者處拿到資金。開發商需要先和買家達成預定意向，而通常要有一半上的房屋被預定之後，開發商才能從銀行獲得建築貸款，然後開始建造房屋。買家在初期支付的訂金約爲房屋總價的3%，這部分的資金由第三方保管，開發商無法獲取。在項目動工之後，開發商要把所有的文件交給買家，如果買家在反悔期內沒有提出解約，雙方才會簽訂正式的購房合同，買家支付首付款，支付比例大概在10%-20%。但爲了防止開發商挪用買家的購房款用于非開發項目，法律通常會要求這部分資金由第三方代管，在房屋封頂完成交付之後，開發商才能獲取購房款。
而日本則是開發商和買家在簽訂預售房的交易合同時，開發商需要向金融機構申請買家定金的保險或者擔保，金融機構要將擔保書或者保險的保證書交給買家。
德國長期以來普遍實行預售房制度，並通過簽署個性化的購房合同和按照工程進度分期支付購房款，以此來化解購房者和開發商之前的風險和糾紛。
具體來看，開發商在項目獲得政府批准之後才可以開始銷售房屋。但是買家在購買預售房之後並非像中國一樣在支付完部分首付款後從銀行一次性貸款支付房款，而是根據開發商的工程進度在完全交房前進行分期支付。雙方在簽署購房合同時，買家並不需要支付購房款，在地基動工後支付10%，主體封頂後支付30%，門窗安裝或者裝修開始後再陸續支付後期資金。
如果開發商因故延遲了工程進度，購房者可以和開發商談判以推遲付款，並要求開發商給予一定的折扣等補償措施。此外，如果開發商無法在合同規定的日期內交付房屋，買家可以根據合同要求退款或者賠償。
法國對于買家預付款的監管與美國和德國的做法類似。在買家和開發商簽署購房合同之前，開發商不可以挪用、轉讓或者扣押定金，購買預售房時根據工程進度分期付款。
據海外一房産中介對澎湃新聞介紹，在法國購買預售房的話，如果該工程不超過一年，買家可預付房屋總價的5%；如果工程達到2年，買家需要支付房屋總價的2%，超過兩年的則不用支付定金。而且買家在支付預售房的房款時必須分期支付，即地基建好後支付35%，房屋封頂交到70%，所有的基本建設工程結束之後交到95%，在房屋交付之後繳清余下的5%。
值得一提的是，這最後5%的款項主要是爲了保證在交付房産發生糾紛時，用作抵押金以保證開發商按照規定執行合同，此外，開發商在交付房屋一年之內，要保證所建的房屋處于良好的狀態。
實行按施工進度分期支付房款的國家還有新加坡。
在新加坡，開發商只有在獲得政府批准的建房計劃和銷售許可之後才可以售賣期房。買家的購房定金和房屋貸款必須存入銀行的專屬項目資金賬戶，賬戶的所有提款都必須與房屋建設相關。在支付進度方面，雙方簽署房屋購買合同後，買家總共支付的預付款比例爲20%，完成地基後再付10%，整體框架完成後交10%，配套設施如電線鋪設、車庫、門窗安裝等等完工時再交20%，無人占用新房後交付25%，最後確認所有項目建成後交15%。
和中國的期房售賣相比，中國房地産項目的預售對開發商來說可以加快其資金的收回速度。從開發商的角度來看，這不僅降低了房地産企業的資金成本，而且還提高了其資金運行效率，爲後續擴大規模提供持續的資金。
但需要指出的是，預售資金監管仍存在漏洞，有些爛尾樓項目的開發商就是與建築商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假發票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金用于非建設項目，從而導致無法交付房屋，産生了爛尾樓。
有分析人士對澎湃新聞表示，加強預售資金賬戶的監管不僅可以強化房企抗風險能力，達到“良幣驅除劣幣”的效果，更體現各地對防範“爛尾樓”重視程度加強，對于保障購房者合法權益具有積極作用。
責任編輯：劉秀浩
校對：劉威