撰文 / 張文靜

編輯 / 田晏林

時隔半年，萬科海外投資控股有限公司（下稱“萬科海外”）再次換將。

5月23日，萬科海外發布公告稱，李凱彥已辭任執行董事，由現任萬科酒店與度假事業部首席執行官丁長峰接任，任期三年，主要負責分管英國業務及美國業務。

有知情人士告訴《財經天下》周刊，此次丁長峰是兼任，除了新職務外，還要繼續管理萬科酒店與度假事業部。

記得上一次萬科海外出現人事變動是在2021年11月。當時，張旭辭任萬科海外原主席兼執行董事，由萬科南方區域首席區首孫嘉兼任該職。如今，高管團隊再次變動，外界更多的疑惑點在于，萬科究竟在海外業務上打的是什麽算盤？

IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析認爲，萬科海外連續換將，一方面可能是公司的海外戰略發生了調整與變化，另一方面也可能是海外的業績未達預期所致。

對于外界的種種疑惑，《財經天下》周刊向萬科集團了解情況，但截至發稿尚未有回應。

（圖源：視覺中國）

萬科要從海外“撤退”了？

據了解，此次被調走的李凱彥，自2013年加入萬科，先後在萬科于海外的兩家附屬公司任董事總經理等管理職。相比于他，接任者丁長峰，作爲“王石時代”的老臣，更爲外界熟知。

1992年，丁長峰加入萬科，一步步升任至上海區域總經理，還曾被視爲王石的接班人之一。2015年，丁長峰擔任萬科商業負責人。但在2016年萬科收購印力集團後不久，他的“商業負責人”位置被印力集團董事長丁力業取代，丁長峰在集團的處境似乎也變得尴尬起來。

之後的他被委派的都是萬科集團的新興業務，較爲邊緣，比如2020年末被撤銷的冰雪事業部。在外界看來，雖然後來冰雪事業部被並入酒店及度假事業部，還是由丁長峰出任總經理，但他已經開始淡出萬科的權力中心。

因此在外界看來，此次又安排他來接管海外業務，也是萬科的一步“閑棋”。但實際上，海外業務對萬科的意義並不小。短短半年時間，兩位熟悉海外市場的高管被調離，轉而改由孫嘉、丁長峰這樣的萬科老將出馬，萬科究竟在做怎樣的布局？

《財經天下》周刊觀察到，一個很明顯的迹象是，萬科海外似乎正在撤退。今年1月，萬科海外發布公告稱，擬出售持有的位于英國倫敦的Ryder Court投資物業，部分所得款項淨額將用作支付此前收購的香港項目。這意味著，出售後，萬科海外持有的投資物業中僅剩香港麗晶中心。

另外，去年11月，萬科海外發布公告，擬收購萬科全資間接控股的萬科香港手中的香港深水埗項目。柏文喜分析稱，萬科在面臨國內銷售下滑，流動性承壓的情況下可能確有從海外撤退以回援國內的意圖，但是一買一賣，似乎更有調倉的性質而非徹底從境外撤退。

至少從數據來看，位于香港的麗晶中心和位于倫敦的Ryder Court，在過去三年顯示出了截然不同的情況。

香港麗晶中心的出租率穩定維持在96%。而Ryder Court雖然在2019年出租率高達99%，但次年就下跌至74%，盡管2021年底，出租率回升至86%，但出租收入卻從2020年的5060萬港元降至4610萬港元。彼時，萬科海外解釋稱，是爲了將空置區域租出去，從而降低了租金。

萬科海外直言，這是一個離場的良機，這筆出售爲公司提供一個獲取現金的最佳機會，還可以釋放出萬科海外于該物業的投資價值。

一邊在處置海外資産，一邊又連續換將，在柏文喜看來，或許萬科是爲了更好地完成撤退任務和善後事宜，“從萬科派出精兵強將丁長峰與孫嘉來看，似乎有這一意圖。”

不過，據媒體報道，去年孫嘉獲任萬科海外主席兼執行董事時，有接近萬科的人士透露，孫嘉主導下的萬科海外的未來，暫時不會有太大動作，整體上還會延續過去的經營方式。

（圖源：視覺中國）

尴尬的海外業務

萬科海外在集團內部的存在感向來很低。

2021年，孫嘉在獲任萬科海外主席兼執行董事時，還一度被外界誤解爲“流放”。而今，丁長峰兼任執行董事，行業再次傳出類似聲音。從某種程度上來講，這也凸顯了萬科海外的尴尬。

2021年，萬科海外實現收入4.61億港元，同比減少2.81%；歸屬股東淨利潤4.24億港元，同比增長128.58%。

雖然業績看起來不錯，但據萬科海外披露，淨利潤增長的原因是位于英國倫敦的投資物業Ryder Court的公平值增加。此外，終止美國加州投資物業租賃而向租戶收取一次性終止費用，導致分占一家聯營公司的盈利增加。

也就是說，這樣的業績是“偶然發生”，不可持續。

事實上，這也是萬科海外借殼上市10年來，少有的亮眼業績。除2018年獲得6.77億港元淨利潤外，萬科海外多年淨利始終維持在2億港元以內。這樣的業績對于萬科集團而言，貢獻相當少。

萬科海外前身爲萬科置業 (海外) 有限公司 。2012年5月，萬科進行“國際化嘗試”，通過收購港股南聯地産（即“萬科置業 (海外) 有限公司”），由此獲得了這個港股殼平台。

但在2019年以前，該平台長期處于被忽視的狀態，雇員僅個位數，項目也僅有麗晶中心項目及與新世界合作的香港荃灣西站柏傲灣。2018年，由于柏傲灣逐漸交付，當年淨利潤暴增336.25%。

但從2019年開始，這個平台突然被萬科重視起來。當年，萬科執行董事張旭及阙東武獲任萬科海外董事會主席及首席執行官，結束了該公司七年沒有董事會主席和首席執行官的曆史。

並且，萬科將英國倫敦、美國三藩市、紐約若幹物業，及香港北角春秧街物業注入萬科置業（海外），並更名爲“萬科海外”。

時任萬科首席運營官兼萬科海外董事會主席的張旭表示，“未來會把萬科海外作爲海外的主要平台。”在他看來，項目注入的目的是想把平台做好，把海外業務做好。

但之後，萬科海外的發展又沒有下文了。萬科沒有繼續向該平台注入項目，而且受限于自身實力，萬科海外也未能新增項目。

更尴尬的是，萬科的海外平台不只有萬科間接持股75%的萬科海外，還有全資控股的萬科香港，兩個平台同在香港、英國及美國經營物業，在業務上存在一定競爭關系。

據媒體報道，近年來，萬科香港在香港已推出香港西環15 Western Street、長沙灣the Campton等多個項目，並頻繁投資新項目。

不過，張旭當時表態，萬科海外能做多大，取決于這個平台的團隊做怎麽樣的努力。但從結果來看，萬科海外發展並不如人意，現在還需倚仗萬科香港度日。

2019年下半年起，萬科海外開始爲萬科香港在香港、英國及美國項目提供資産管理服務。去年，萬科海外的這項收入有2.3億港元，占總收入近半。

《財經天下》周刊注意到，參與萬科海外管理的高管，均在萬科及旗下公司擔任要職。除孫嘉外，萬科海外執行董事阙東武同時爲萬科香港的董事，李凱彥也任萬科多家附屬公司董事或高級職員。但這種“兼任”，似乎也透露出萬科海外在集團內部的尴尬局面。

“國際化”十年，銷售額僅占1.2%

萬科海外的尴尬，也是萬科“國際化”的尴尬。

自2012年萬科推行“國際化”戰略至今，剛好已經過去十年。但萬科旗下所有海外業務似乎一直沒有整合起來，除萬科海外這個上市平台外，尚有萬科香港等多個公司也在同時經營海外業務。

而且從業績上來看，萬科的“國際化”並不理想。

2021年，萬科其他區域房地産開發銷售金額72.9億元，占總銷售額1.2%。而這些“其他區域”，指的就是香港、紐約、舊金山、倫敦、西雅圖等海外業務。

這樣的業績表現，實在與萬科超千億的龍頭房企規模不相稱。面對外界對該公司海外發展的質疑，萬科曾多次回應稱，時機尚未成熟，需要更多時間思考發展策略。

不過，在業內人士看來，萬科或許並不太在意海外業務的規模的大小。

在萬科推行“國際化”戰略之初，創始人王石曾爲萬科定下目標，學習歐美成熟的經營模式、建立網絡關系、給消費者提供國際化服務。當時郁亮也表示，“去海外是因爲萬科的未來一定是一個國際化的企業。”之後他也多次稱，開展海外業務的主要目的，在于獲得實地認識和理解海外成熟市場運作經驗的機會。

以收購南聯地産爲起始，萬科開始邁出國際化的第一步。2013年，首次進軍海外市場，通過和當地知名開發商合作的方式，先後進入香港、美國、新加坡。2016年，萬科在財報中首次出現海外業務銷售額披露，此後萬科海外地區銷售額占比一直在1%上下浮動，且不穩定。

不過到了2017年底，萬科已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖、吉隆坡等 6 個海外城市，這被郁亮稱爲海外戰略的第一階段，“通過合作學習更多東西”。

但這之後，萬科財報沒有了新增海外城市的出現。2019年9月，郁亮在萬科南方區域媒體交流會上，談及海外戰略時表示，“第一階段告一段落，開始進入第二階段。但發展策略還沒成熟，還在做相關調研。”

不止是萬科，當前在房地産市場和國內外環境綜合因素的影響下，早些年積極“出海”的房企紛紛開始收縮海外“戰線”。

如在2014年從萬科手中搶過“地産一哥”寶座的綠地集團，當年海外板塊貢獻了153億元的收入，一度被視爲超越萬科的“制勝法寶”。但眼下，綠地也開始處置海外項目，2021年出售或轉讓日本、澳洲、加拿大、韓國、英國等多個項目和土地，海外業務回籠資金超37億元。而且今年以來，富力地産、中國奧園等房企也在處置海外資産。

回顧房企“國際化”曆程，柏文喜告訴《財經天下》周刊，國內房企國際化這麽多年，投資和市場都是來自國內，面向境內國人的，並未融入當地市場和依賴當地資源，可謂國際化的怪胎。

不過，他認爲萬科的國際化還是取得了一定成績，比如除了在海外開發項目外，還實現了與國際化投資機構的合作，並收購和私有化了普洛斯作爲産業地産的協同力量等。“萬科的國際化應該在認知方面獲得了很大的提升，更多地從單純的業務國際化的層面逐步轉向了王石所描述的軌道和方向，雖然答卷未必令人滿意，但是更加務實和方向明確，未來可期。”