文/朱曉兵
你發現了嗎？有越來越多的商場直接蓋在了地鐵站上方，而圍繞一些軌道交通站點周邊幾百米範圍，也布局著各類餐飲娛樂等公共設施。這種城市開發模式叫做TOD。
TOD是什麽？有哪些代表案例？未來的發展趨勢怎樣？在11月30日DT財經“2017上海城市大數據活躍報告”發布活動上，中國TOD研究領域專家、西南交通大學(上海)TOD研究中心主任朱曉兵給出了詳細解讀，以下是他的演講實錄。
城市發展的TOD理念：串珠式發展，避免攤大餅
今天跟各位分享的主題是從“地鐵1公裏”反思TOD頂層設計。
什麽是TOD？它是英文Transit-Oriented Development（公共交通導向開發）的首字母縮寫，指的是圍繞著軌道交通站點周邊進行集聚的、圈層式的開發。
這裏我先提2個數字相關的概念。
一個是軌道交通的客源區，一般城軌站點的輻射半徑基本是在1.5公裏左右，在這個範圍裏面人們會通過步行、交通接駁、自行車等方式來乘地鐵。
另一個概念是客源區中的核心區，一般是指站點周邊400-800米半徑的範圍，這是一個步行相對舒適的距離。DT財經做的“地鐵1公裏”項目研究的範圍就是這個核心區。
上面PPT的左半部分，表示針對某一個站點，如何以TOD理念做規劃，比如混合式發展、步行導向、窄馬路密路網、圈層開發等等。
而針對整個城市來說，TOD倡導的是大疏大密的串珠式城市空間結構，如同PPT右半部分所展示的那樣。這和現在很多城市無序蔓延、攤大餅式的擴張方式是不一樣的。
TOD發展典範——美國波特蘭、日本案例
TOD的概念最初在美國提出來的，美國的城市做的怎麽樣呢？
這裏舉一個關于波特蘭（Portland）的例子。波特蘭是美國最早實現“Smart Growth”（精明增長）的城市，現在被譽爲美國“最綠”的城市。在這座城市，TOD的發展堪稱典範。
波特蘭的地理位置在上圖美國地圖左上角的紅色處，其城市能級相當于中國的煙台，但是其房價只比紐約低20%。這裏還有很多綠色的産業。
可以說，它不單單靠著TOD改善了城市面貌，關鍵還改變了整個人們的生活方式。
2008年，我們有個親身參與過波特蘭發展的同事告訴我，當時波特蘭的小汽車擁有量達到了每個家庭2輛以上，但是市民日常的用車頻率卻非常低。
另外，美國有一本著名的生活方式雜志“Kinfolk”也創辦于此，它提倡烹饪、咖啡、手工、步行等簡單純淨的慢生活。
在亞洲，日本、新加坡和香港也有很多成功的TOD經典案例，例如日本東京的中城和新宿站、大阪的Grand Front和難波等。
香港：借力TOD，港鐵成全球唯一持續盈利的地鐵公司
雖然TOD理念最早在美國提出，但是從人口密度上來說，美國的城市比不上亞洲城市。中國大陸的北上廣深等城市，在發展TOD時，更多以日本城市和香港作爲對標案例。下面看看香港的例子。
香港目前地鐵網絡全長230多公裏，一共93個地鐵站，其中有50個站點已經建成或者在建“地鐵+物業”的綜合體，我們熟悉的很多知名商業綜合體都在站點上面，我們稱這些站點爲“TOD的鑽石價值點”。
例如像香港站的IFC，九龍站上蓋等。這些“點狀”的綜合體大多位于中心城區。
香港的城市擴張，幾乎都是以TOD理念、串珠式的空間結構在往新界發展。
這些香港稱之爲“新市鎮”的新城，基本上都是圍繞軌道交通站點來開發的。
目前香港地鐵站的周邊500米範圍內擁有全港45%人口和接近80%的工作崗位，而香港計劃在2030年，地鐵站點周邊1000米有全港75%的人口和85%的工作崗位。
除了大疏大密的城市空間結構，更爲重要的是，香港創造性地通過政策和機制設計，把地鐵帶來的土地和物業增值用來反哺軌道交通建設和運營，使得香港鐵路有限公司（港鐵）成爲目前全球唯一能夠做到持續贏利的軌道公司。
可以說，在香港，通過TOD實現了城市、市民、開發商和軌道公司多贏的局面。
TOD在上海：從徐家彙樞紐到華潤萬象城
中國大陸目前正處于軌道交通建設高潮。
數據顯示，截至2016年末，中國大陸地區共30個城市開通城市軌道交通運營，有44個城市的軌道交通建設規劃已經被批複。“十三五”期間，還有更爲龐大的建設規劃。
伴隨著軌道交通、新型城鎮化和基礎設施投融資改革的浪潮，TOD迎來了發展的黃金期，這不但因爲TOD這種集約節約高效利用土地的方式是城市發展的必選項，更因爲TOD能夠促進軌道交通與城市的可持續發展。
在上海，從政府方面和軌道公司來看，可以說TOD是經曆了一個從被動到主動的過程。
最初的地鐵線主要考慮解決交通問題，跟周邊地塊的結合往往較爲被動。
2005年，我們與申通研究所、上海城建院合作做了一個軌道交通徐家彙樞紐的研究，其背景是徐家彙是地鐵1號線、9號線和11號線的三線換乘樞紐，當時1號線已經建成通車，9號線原來的站位設置在虹橋路上，如果按照這個方案實施，施工期間對5條道路交叉的地面交通影響巨大，對徐家彙商圈帶來的直接和間接損失更是無法估量。
經過研究，把9號線車站從虹橋路移到了已經建成的港彙廣場的地下室，同時利用港彙廣場地下空間改造的機會順帶“拔掉”了原來1號線設在第六百貨前的兩個高風井。徐家彙樞紐的建設，給徐家彙、尤其是港彙廣場帶來了巨大的客流，同時提升了地面環境。
我個人認爲，在徐家彙五路交叉口的幾個商業綜合體中，港彙是與地鐵銜接最好、商業氣氛最繁華的。
其實，港彙的開發商恒隆地産對地鐵的價值早有認識，當年在修建地鐵1號線時，他們主動多出資2000多萬元，將通往港彙的地下通道做寬，遠遠超出連接其他商場的寬度。
另外一個案例是目前在建的、也是最近比較熱的案例，叫TODTOWN天荟。是在利用地鐵1號線、滬杭鐵路等交通設施分割得支離破碎的零星地塊做基礎，承載一個大平台，再做開發。
如上圖中呈現的，藍色的部分是總面積11.7公頃的宗地，在裏面做基礎，然後支撐起面積達19公頃的大平台，如粉色範圍所示，最後在大平台上做上蓋開發。總開發量達70多萬方。
這是個十分經典的“空權”利用的上蓋開發案例。
但這個項目的緣起，值得反思：1號線莘莊站是1995年建成運營的，但今年3月1日就爲了這個項目開始局部拆除了，其原因是地鐵給周邊地區帶來了巨大的發展機遇與能級的提升，但已經沒有土地可用了。
如果我們當初在修建地鐵時，對地鐵可能對城市帶來變革的潛能認識得更加充分，在規劃上做好相應的預留，可能現在就不用這麽費力地做複雜而且昂貴的上蓋開發了。
這張PPT展示的是今年9月份剛剛開業的地鐵上蓋開發項目，分別是漢中路換乘站上蓋凱德星貿和10號線吳中路停車場上蓋華潤萬象城。
這兩個項目，都是在地鐵站規劃建設初期，申通就充分考慮了上蓋開發並爲之做了預留，最終才有今天的整合成果。
TOD落地關鍵在于頂層設計
最後回到我今天的演講主題——從“地鐵1公裏”來反思TOD頂層設計。
其實，TOD的理念非常簡單，但是難在執行，最大的問題是它要求對城市的既有利益格局進行重組，但是它的效益卻可能要在未來才能體現。
我們總結了很多問題，最終歸類爲技術、市場和機制三類，這三方面都要落地：
第一，技術落地，是指在空間方案上要考慮地鐵和周邊地塊的充分整合，形成最爲高效合理的方案，處理好空間整合和不同時序産生接口問題。
第二，市場落地，是指需要讓跟TOD相關的利益各方對TOD産品的價值達成共識，並形成利益共同體，合力去推。這是我們認爲目前最難推進的地方。
第三，是達成共識後，還需要有配套的政策法制和機制體制來保障推進實施。
（圖片說明：深圳地鐵6號線TOD相關研究的組織架構圖）
關于TOD工作推進的頂層設計，我覺得深圳做得比較好。這張PPT是當初深圳地鐵6號線TOD研究時的組織架構圖。
它是由政府牽頭，成立了跨部門的領導小組，通過地鐵集團作爲委托方，同時開展了地鐵工程可行性、TOD投融資這“三位一體”的系統研究。
深圳的做法中有兩點我覺得尤其值得借鑒：
第一，它研究題目的劃分是有針對性的：全線層面的研究，主要是要解決城市的述求，重點看6號線的建設爲城市帶來了哪些提升；而重點站層面的研究，則是針對投融資缺口，從企業和項目的角度提供具體解決方案。
第二，在做前期研究和確定規劃目標時，就把潛在的投資人、運營商引入進來，一方面能夠增加研究的專業度，同時也提供前期研究的利益博弈，使得最終確定的業態和指標都是比較貼近市場的。
緊接著的，我認爲好的TOD首先開始于“DOT”。
DOT指的是Development-Oriented Transit，即開發導向的交通設施優化。在DOT理念下，我們認爲首先應該打破軌道交通和周邊地塊的邊界，加強車站、交通設施與周邊物業的無縫銜接設計，將車站與周邊物業作爲一個整體，進行整合的城市設計和建築布局優化，強調功能的優化整合、各種交通方式的無縫銜接、動線的合理安排等，奠定“軌道+物業”的升值基礎。
表面上看，這是一個規劃設計理念的問題，實質上是你怎麽看待軌道交通，是把它簡單當成一個交通工具，還是可供開發經營的重要資源。
前段時間，我們還發布了一份全國城市的TOD指數排名，我們將全國已經獲批軌道建設的44個城市，大概602條線，19206公裏的線路長度以及9700個站點研究了一遍，從四個方面的維度、六個具體的指標來對各城市的TOD發展做了量化衡量，給出了各城市的排名。根據我們提出的指標體系，目前上海排在第一。
我們希望通過這項研究達成兩個目的，一是用這個指數去推動政府和軌道公司，在規劃建設階段充分考慮到TOD的影響；其次，和DT財經目前做的類似，我們希望有助于開發商和運營商識別投資機會，但更重要的是能夠讓他們提前介入TOD策劃規劃，使得他們不僅只是在地鐵建成後被動接受既成事實，而是有機會能夠主動參與、提升前期策劃規劃的專業度和市場可行性，最終實現多方共贏。
DT君送福利：文中圖片均來自朱曉兵《從“地鐵1公裏”反思TOD頂層設計》的演講PPT，請關注DT財經公衆號（DTcaijing）並回複“TOD設計”可獲取。
關于DT君《2017上海城市大數據活躍報告》的有趣發現，請回複“上海地鐵”獲取報告。
注：以上內容根據朱曉兵在11月30日的DT財經“2017上海城市大數據活躍報告發布會”現場演講速記稿整理，已經本人審閱。本文僅爲作者觀點，不代表DT財經立場。
編輯 | 胡世龍：[email protected]
題圖 | 視覺中國
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關于“地鐵1公裏”系列
“地鐵1公裏”是DT財經重點推出的系列數據研究。在資源集約大背景下，地鐵逐漸成爲影響城市發展架構的主要元素。我們將以地鐵站點爲坐標，通過分析其周邊區域的不同維度數據，爲觀察城市的商業格局和人群的生存空間建立新的視角，爲投資、運營、選址、規劃等商業需求提供咨詢等服務。項目負責人唐也欽：[email protected]。
