本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道
“對于收購暫時沒有太多的想法，今年主要是把運營做好。目前，北京、上海等城市有許多項目值得關注，但我們暫時沒有具體的計劃。關于未來，寫字樓是穿越經濟周期比較好的産品，期待公司的寫字樓業態占比達到68%。”
近日，在2022年中期業績會上，對于今年的收並購計劃，越秀房托（0405.HK）董事長、執行董事及行政總裁林德良如此表示。
今年上半年，越秀房托寫字樓業務的收入錄得增長。就在去年，通過收購越秀金融大廈，越秀房托成爲在港交所、新加坡交易所上市房産基金中，持有規模最大的中國資産組合（截至2021年末）。而今，其放緩了步伐。
據了解，今年6月，招商房托（1503.HK）開始走出深圳，收購了大股東招商蛇口（001979.SZ）位于北京朝陽區核心CBD地標物業項目，且公司管理層表示，“如有合適機會將繼續收購”。
值得注意的是，房托基金一“攻”一“守”背後，與REITs（不動産投資信托基金）緊密相關的房地産行業正在經曆轉型發展。去年8月，寶龍地産（1238.HK）分拆寶龍商業房地産投資信托基金（以下簡稱“寶龍房托”）赴港上市，以解決自持商業的負擔。但今年2月，該公司的招股書失效。
寫字樓爲核心資産
根據業績公告，今年上半年，越秀房托實現經營收入總額爲9.44億元，同比增長7%；除稅後虧損5.21億元，同比下滑282.5%，旗下物業的整體出租率爲88.8%，保持較高水平。
其中，公司物業收入淨額爲6.87億元，同比增長7.6%。具體而言，被視爲“業績壓艙石”的寫字樓業務收入6.38億元，同比增長37.1%，占總收入比例爲67.57%；酒店及服務式公寓業務收入1.66億元，同比減少15.26%；零售商場業務收入7676.3萬元，同比減少5.4%；批發商場業務收入6333.7萬元，同比減少54.72%。
截至2022年6月30日，越秀房托共持有9個物業項目，包括位于廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心、越秀金融大廈，位于上海的越秀大廈，位于武漢的越秀財富中心及星彙維港購物中心（在財報中合並爲“武漢物業”），位于杭州的維多利商務中心。
上述物業産權總面積約118.33萬平方米，可供出租總面積爲80.31萬平方米（不含相關物業的停車位、酒店、服務式公寓、公建配套用房等面積）。截至2022年6月30日，上述物業組合重估市值爲423.8億元。其中，白馬大廈、城建大廈、國金中心、越秀大廈的估值出現下降。
收入方面，國金中心以及越秀金融大廈爲主要來源，其收入占比分別爲45.9%、22.3%。值得注意的是，越秀金融大廈爲越秀房托于去年年底收購得來，報告期內便貢獻了2.1億元收入。刨除越秀金融大廈，公司原有的寫字樓業務收入同比下滑7.5%，今年上半年僅有杭州維多利商務中心的收入錄得增長。
業績會上，林德良表示，今年上半年，公司寫字樓業務的7個項目中有5個出租率高于90%，續租率達85%，續租租金同步上升。其預計，下半年寫字樓市場將轉好。
面對大環境，越秀房托也留意到北京、上海等地的待售項目。林德良亦認爲，當前部分出售的資産項目價格較爲優惠，但其仍表示，公司將會把重心放在經營上。公告顯示，越秀房托下半年計劃重點投入白馬大廈、國金中心四季酒店、武漢越秀財富中心及星彙維港購物中心，實現物業保值增值。
而就在今年6月，招商房托完成一項在其看來爲“裏程碑”的收購，以13.42億元獲得招商局航華科貿中心46.41%權益。
資料顯示，招商局航華科貿中心的發展項目由招商局大廈、友邦保險NPA中心、連接招商局大廈與太平金融中心的01-04連接裙樓、招商銀行大樓、中國惠普大廈、橫琴人壽大廈、梵悅108、中國工商銀行大廈及太平金融中心共同構成。上述交易完成後，招商房托總資産將超過100億元，公平市價增加40%。
對于上述收購，招商房托執行董事郭瑾特別指出，“我們這次收購的是其中一棟位置最好的寫字樓，大概2.4萬平方米，也包括一些裙樓面積，現在這個區域有非常穩定（以金融、專業服務爲主）的租戶，租金貢獻占比超過九成。”
截至2022年6月30日，招商房托旗下物業包括4棟寫字樓、1個零售物業項目（花園城）。根據公告，今年二季度，公司寫字樓的平均出租率爲87%，與一季度的表現基本持平；零售物業項目的出租率爲84.5%，較一季度末下降3.7個百分點。招商房托在公告中坦言，“零售業更易受到持續的新冠肺炎疫情的影響。”
與大股東協同發展
不論是完成收購便貢獻主要業績的越秀金融大廈，還是被視爲“裏程碑式收購”的招商局航華科貿中心，都是越秀房托、招商房托分別從大股東手中接盤而來。
2021年10月，越秀地産（0123.HK）與越秀房托同步公告稱，買方（越秀房托）同意透過收購銷售股份（相當于目標公司Gain Force Investments Ltd.的全部股權）向賣方（越秀地産）收購一物業，該物業爲位于廣州珠江新城的越秀金融大廈。
越秀金融大廈前身爲越秀·財富中心，總建築面積爲21.03萬平方米，爲國際甲級寫字樓物業，在其周圍還有國金中心、周大福金融中心等，即俗稱的“西塔”“東塔”。前者亦爲越秀房托旗下資産，彼時公告顯示，公司對越秀金融大廈的收購也意在減少公司對國金中心的收入依賴。
上述公告顯示，出售越秀金融大廈後，預計給越秀地産帶來稅後收益13.66億元，公司總資産預計減少24.38億元，淨資産預計增加13.66億元；公司的資産負債水平（淨負債除以資産淨值）將從49.8%下降至40.5%。
今年6月，上述交易經調整後的最終代價爲78.73億元，絕大部分靠越秀房托供股和借款支付，剩余資金來自內部資源。至此，越秀房托的資産規模由363億元增至439億元，增幅爲21.4%。
越秀地産曾表示，出售越秀金融大廈背後，公司致力于通過互動和資本有效模式，促進越秀房托的長遠增長，據此，公司專注發展和培育商業投資物業，而越秀房托作爲指定物業持有平台持有其已落成的部分投資物業，“這種互動模式有望同時帶動本公司和越秀房托的長遠增長”。
由此可見，在上述合作模式下，越秀地産不僅可充實回籠自身資金儲備，同時作爲越秀房托重大及單一最大基金單位持有人，也能繼續享有所出售物業及越秀房托帶來的收益。
同樣接盤了大股東資産的招商房托，在其管理層看來，由大股東走輕資産運營路線，將重資産置于招商房托中，“這是雙贏甚至多贏的局面，對招商房托的發展非常有利”。
今年6月30日，招商房托舉行基金單位持有人特別大會，獲高票贊成通過13.41億元向招商蛇口收購北京朝陽區核心CBD地標物業招商局航華科貿中心46.41%權益。
郭瑾表示，“該筆交易對招商房托來說是一個裏程碑。招商局航華科貿中心除了是2019年上市後母公司首個注入的項目，亦是招商房托第一個走出深圳的項目。”根據披露，截至2021年3月31日，標的項目的出租率爲66.4%，平均租金爲326.83元/平方米/月，按此基准計算，月租金達886萬元。
在完成上述收購項目之前，招商房托擁有的5個物業項目均位于深圳前海蛇口片區。在今年3月的業績會上，招商房托管理層曾表示，“招商蛇口也在不斷找尋新的投資機會擇機補充招商房托，擴大市場管理規模，爭取市場組合更多元化，這也是我們的目標。”
據了解，招商局蛇口在2021年提出“雙百計劃”，爭取到2025年實現擁有100個購物中心及持有型的商業物業達到100億元的營業收入，其在2021年同步推動“三個轉變”，即從開發爲主向開發與經營並重轉變、從重資産爲主向輕重結合轉變、從同質化競爭向差異化發展轉變。而在招商房托看來，上述戰略推動下帶來的資産儲備，均是公司未來重要的投資來源。
目前，招商蛇口已擁有全産業鏈服務的境內外REITs雙平台，即招商房托、博時蛇口産園REIT（180101.SZ）。其表示，未來，隨著公司大量持有物業的陸續成熟，招商蛇口將通過綜合運用地産私募基金、REITs等全生命周期的資本通道實現持有物業的盤活。
不過，大股東通過房托基金獲得轉型發展機會的路徑並不總是一帆風順。2021年8月，寶龍地産分拆寶龍房托獨立上市，主要目標是透過擁有並投資于來自中國商業及零售物業的優質經常性租金收入，爲基金單位持有人提供穩定的分派、長期可持續的分派增長，提升商業及零售物業的價值。
招股書顯示，寶龍房托旗下的物業組合包括8個購物中心，資産包總價值82.3億元。而就在今年2月，港交所官網顯示，寶龍房托提交的招股書狀態爲“失效”。