緣起
2020年初，疫情黑天鵝驟來，國內商業停滯，考驗企業與品牌商活下來的能力。包括現金流提升、融資成本管控、負債率下降、優良資産占比優化等因素，進一步推動全流程資産管理提高到企業戰略決策面。
作爲具有極強金融屬性的社區商業，在資産的視角下如何發展，如何規劃産品，如何經營，如何推廣等等，作爲一家專業商業運營管理公司，結合國外國內的成功案例研究，期以正確方法論的邏輯下，進行關于社區商業的經營核心探討。
社區商業的起源
社區商業最早于20世紀50年代在美國出現，60年代，英國、法國和日本等國家由于居民住宅的郊區化而出現社區商業。70年代，新加坡的社區商業也開始大規模開展起來。由于家庭汽車的普及，以及城郊興旺的高速公路網的建成，使得城市居民大量向郊區擴散，由此産生了專門爲郊區新建居住區居民服務的社區商業。
20世紀80年代末90年代初，隨城市不斷開展，初步形成狹義上的社區商業。到了20世紀末期，我國的社區商業得到了迅猛開展，尤其是進入21世紀後的幾年，伴隨著全國圍房地産市場上掀起的住宅郊區化的熱潮，社區商業已經逐漸成型。
社區商業定義
社區商業是指以地域內和周邊居民爲主要服務對象的商業形態。是以一定地域的居住區爲載體，以便民、利民爲宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費爲目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。這一商業形態是城市商業的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公裏以內。由于這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在3萬平方米以內，商業業態的設置也有較強的針對性。
資産視角下的社區商業經營核心
核心要素是第一要素：
需要我們能打破固有認知，將「經營思維」融入商業的前中後各個不同階段。
『以終爲始』的經營理念，以資産管理的角度切入社區商業，其核心的經營要素就是要建立一個有效且長期的經營模式。
案例：泰國—The Commons
項目主打生活圈概念，曾被時尚雜志稱爲曼谷的“小紐約”。區別于傳統商場，以餐飲、輕餐、酒吧等業態爲主的社區精致商業。
商業形態：社區商業
面積動線：5000平米總建築面積只有2000平米用作出租，大量戶外公共社交空間，供遊人休閑工作
建築形態：四層鋼鐵和玻璃建成，漸進式台階和坡道引導人向上行走，簡單、與人親近
商業業態：聚集10家知名餐廳
消費客群：年輕人，以及周邊社區住戶
圖片來源于網絡，侵權聯絡刪除
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案例：新加坡一樂廣場
基本情況：第一樂廣場坐落于新加坡西部的蔡厝港，周邊爲高密度住宅區，居住人口近50萬人，第一個廣場位于整個社區中心，連接公路、地鐵站、巴士換乘站等，交通條件極爲便利；
打造特色：定位爲家庭消費主題鄰裏購物中心，營業面積僅2萬多平米，包含150多家零售商家，業態豐富可滿足日常生活各種需求，中心在廣場設置許多親民設施，增加鄰裏型商業粘度，持續吸引周邊居民人氣。
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核心要素第二要素：分階段的實施策略
實現策略：
前期定位核心：鎖定核心客群，不盲目主觀擴大輻射半徑
從項目發展定位而言，需要重點研究四個主要方向
- 競爭角度——現有區域功能供應情況
- 需求角度——目標消費群體調查研究
- 區域角度——區域缺項與需求分析
- 發展角度——商業功能的發展軌迹
商業規劃核心：用戶高頻到訪
基于上述的四個角度的研究結論，對商業進行合理的規劃，核心是如何讓目標消費群體進行高頻到訪。社區商業的業態規劃的核心是以滿足居民日常生活需求爲主，可高頻到訪，不過度強調品牌檔次。
注重可複制品牌的開發及戰略合作；一定需要在餐飲、娛樂、兒童、零售等幾大基本業態上建立品牌戰略聯盟。
在商業業態規劃布局時，優先考慮體現居民生活便利的業態，兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業態有噪音、衛生等問題；美容服務類業態等的合理位置及合理樓層；
招商規劃的核心：招商實施應遵循居民需求的導向原則
並以資管視角進行相應的費用測算後進行不斷優化；進行創新業態的組合與研發；
招商：只做可以在社區商業生存的業態及商戶，不補貼商戶
選擇接地氣的本地品牌商戶；重點發掘項目周邊優質商戶資源。
營運管理核心：一個適用的商業管理模式
從管理到服務的模式轉變，將商業中心改變成爲生活中心；
將各業態的經營時間點與社區生活特殊性的時間點進行充分融合；
將關鍵設施：社區活動空間、公交樞紐站、電動車停車場等的功能盡量滿足；
將商業管理公司變成爲社區居民的一份子
社區商業經營內涵在于：社區商業不可以做成小區底商的放大版，也不可以做成大悅城/萬達的縮小版，運營管理過程中應把握商品管理的彈性原則，商戶商品應小而雜，經營時間以社區居民作息時間爲依據。
運營重點：提升經營效率， 1、開源（提高收入質量） 2、節流（控制費效）
項目開業後3-6個月後進入冷場期，商戶免租期過後經營壓力迅速提升，會出現店鋪、銷售額、客流明顯下降等現象；招商團隊積極儲備招商資源，必要時可對業態進行調整；
營銷推廣核心：如何調動起目標消費人群的參與度
以溫暖人心平台模塊化，經營創造客人關系的溫暖
現場運營團隊應加大推廣投入，並密切監測商戶經營狀況，對經營困難的商戶提前預警；
營銷推廣重點：在營銷費率上嚴格控制費效比,營運推廣實現收支平衡
總結一下：
圍繞資産管理的核心指標，進行各個關鍵要素的匹配。退出時資産的經營價值占比要盡可能提高。
以此大邏輯下，提升資産經營效率，將目前商業的利潤收益面窄、增值空間狹小的問題，進行充分挖掘，提升資産和盈利能力。
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