後疫情時代不少港資地産商卻迎來了自己的估值春天，其中，香港老牌地産物業公司遠東發展（0035.HK）就是一員。隨著香港疫情逐漸明朗，全球經濟處于持續恢複之中，樓市景氣度提升, 港資地産板塊是否孕育著潛在機會？又該如何看待遠東發展的投資價值？
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業績增速彰顯經營韌性，逆境之下持續高派息
作爲香港本土的老牌地産公司，遠東發展有著多元化的業務部布局，涵蓋物業發展及投資、酒店業務及管理、停車場及設施管理、證券與金融産品投資以及博彩業務。業務範圍遍布香港和內地、澳洲、新西蘭、馬來西亞、新加坡、英國及歐洲其他國家。
過去一年疫情大背景下，全球經濟表現低迷，但遠東發展則在逆勢環境中保持了較強的盈利能力。6月25日，公司披露了2021財年業績，截至2021年3月底，遠東發展期內實現歸母淨利潤達5.43億港元，同比增長48.5%；每股盈利22.9仙，同比增長47.7%。讓人眼前一亮。公司資産實力進一步提升，2021財年經調整資産淨值從去年同期的275億港幣增加至313億港幣。
值得注意的是，在逆境之下盈利的遠東發展繼續保持著較高的派息水平。2021財年公司派末期股息15港仙，連同中期股息，全年共計派息每股19港仙，派息率達到83%。結合當前公司在港股市場3.15港元的股價表現來看，其股息率超過6%，而再對比恒指成分股3%左右的平均收益率，可見，公司大手筆分紅下回報之豐厚。
公司長期維持高派息高成長的姿態，2011-2021十年間全年股息複合增長率達到10.5%。遠東發展對股東長期進行積極的回饋，反映了其具備穩定的經營現金流，而高股息率下，也爲投資者構築了較高的安全邊際。
而剛于7月初，公司便獲執行董事邱達昌數度增持，持股比例上升至49.66%，可見其對公司的發展前景充滿信心。
圖表一：公司財務數據
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此外, 2021財年末公司的資産負債率相比去年同期下降至54.9%，遠低于內地房企的平均水平；而其2021財年的淨杠杠比率進一步下降至28.2%，維持著較低水平。
圖表二：公司資産負債表
來源：公司公告，格隆彙整理
目前遠東發展可動用的總流動資金爲150億港元，並有138億港元的預售額爲未來現金流帶來支撐，進一步確認了公司良好的業績預期以及充裕現金流下帶來的強勁的抗風險能力。
國際化多業態布局加速釋放成長潛能，業績增長邁入提速階段
分析遠東發展在逆境之下盈利大增的原因，可以歸功于公司在全球各地多元化的業務布局帶來的整體抗逆性，以及在發展過程中透過多措並舉的方式所持續夯實的發展質量。如良好的成本控制措施，重新對旗下酒店發展的定位調整、出售零售資産、積極推進多個大型酒店項目、推出新樓盤項目等。
結合公司過去一財年各業務的盈利情況看，物業發展項目的營收最高，爲42.26億港元，毛利率高達36.1%，大幅超過2020年的水平；而受到疫情影響，公司酒店、停車場和博彩業務的盈利則均有小幅下降。不過隨著疫情逐漸得到控制，公司的各項商業生態業務也在逐漸複蘇。據業績披露，公司酒店業務的主要收入來自香港，由去年六月已逐漸回升，目前入住率已經高于去年同期。另一方面，公司各賭場也已于今年5月底重新開放，預計今年將進入一波收成季。預期在疫情得到良好控制後的大環境下，遠東發展今年下半年的盈利也將更加可觀。
公司積極采取的降本增效、業務資産結構調整等舉措，也在不斷夯實業績發展質量，並爲遠東發展帶來了良好的現金流支持。
最近，公司將資産套現來增強資金流動性, 如售出新加坡Artra及香港傲凱的零售資産。同時公司又以1.15億英鎊出售倫敦Dorsett City酒店，完成倫敦迄今爲止最大的酒店交易，成功爲公司帶來約五千萬英鎊的收益。
此外，公司積極推進實施合理的成本控制措施後僅從行政、銷售和營銷費用各項上在2021財年就節省了約1.38億港元。
酒店業務及管理方面，目前遠東發展在全球擁有31間自置酒店，13間發展中酒店，待所有酒店投入運營後，將擁有44家自置酒店。近年來公司在穩定的現金流儲備兜底支撐下，逆境之中積極開拓推進多個大型酒店項目，布局公司未來經營發展。如公司旗下的澳洲黃金海岸帝盛酒店將于今年年底開業，陸續還有墨爾本、布裏斯本等帝盛酒店在建，2022年初也有計劃在墨爾本開設第二間澳洲麗思卡爾頓酒店。澳洲旅遊業有70%來自本地遊，故新酒店開將相信將爲公司帶來不錯的收益。另外，公司亦致力發展有穩定租金收益的服務式住宅，于倫敦開設Dao by Dorsett，並計劃未來將該品牌引進新加坡。
隨著酒店業務的持續開拓，疫情得到良好控制後入住率提升等一系列因素支撐，公司該業務板塊的業績向上彈性也將十分樂觀。而套現資金後再物色不同地區的投資機會，正是遠東發展維持業務發展的一大優勢。
再就物業發展主業來看，未來遠東發展在全球也將陸續推出新的樓盤，爲後續業績增長奠定基礎。截至今年3月底，公司發展中物業累計應占預售價值高達138億港元，業績確定性高。公司預期于2022年財年推出多個發展項目，分別爲曼徹斯特的Victoria Riverside第二期、布裏斯本的Queen’s Wharf Residences第二期、墨爾本的Bourke Street和香港的畢架•金峰等。公司推出的各個項目質地優良，市場吸引力強，利潤空間可觀，隨著項目的入市，後續也將有望驅動公司整體業績邁上更高的台階。
值得注意的是，公司數年前爲方便客戶購買海外物業而成立了BCG之按揭借貸平台，專門爲國際物業之非居民買家提供住宅按揭，目前業務已由澳洲擴展到英國，生意增長非常迅速。據悉按揭借貸平台的已借出的貸款爲約100億，平台每月約新增10億元的貸款，而且遠東發展樓盤貸款僅占約3%，證明海外市場對住宅按揭的需求巨大。而業務近期亦兩次證券化，由外來資本市場投資者投資，成功做到低成本，高收益的效果。
結語
隨著全球疫情經濟的逐漸複蘇，多元化布局並擁有穩健現金流的遠東發展在逆境下反超，展現出強勁的經營實力。公司持續的高派息以及當下的破淨狀態彰顯較高的投資安全邊際，未來業績複蘇具有較強的確定性，是當下市場上一只不可多得的進可攻退可守的優質標的。
伴隨公司後續業績不斷得到驗證，大概率有望在資本市場上演估值與業績雙提升的戴維斯雙擊行情，值得關注。