海外專業研究機構經過統計發現
人均GDP在3000-8000美金是房價快速增長階段
美國如此，英國如此，日本如此，中國也如此
中國這兩年GDP剛超8000美金，房價增長放緩
而越南即將步入3000美金……
今天想跟大家聊一聊越南房地産，很多我們的朋友在關注越南房産，畢竟從中國的過去經驗上來看，咱們國家過去30年房地産是一個造富最多的一個行業。也是很多老百姓實現資産增值，甚至于有的家庭一夜暴富的一個途徑。當然，我們也有些人也是相當遺憾，怎麽當年啊，在什麽什麽價位的時候沒有出手買房呢？
大家去看越南的時候呢，會覺得越南其實就是一個20年前的中國，我們就會自動腦補，我們失去過的機會，能不能在越南重新來一遍？
在越南，因爲我們有一些地産方面業務原因，和當地許多業內人士、多家開發商老板、越南地産協會副會長、甚至政府部門領導等都有過一些深度交流，對市場也做過調研，今天就把這些信息整理分享給大家。
爲什麽國內很少看到越南房産推薦？
首先，我們先看一看，爲什麽國內基本看不到越南的房産的銷售推薦這樣子的一個奇怪情況。
其實在中國國內，我們很少看到有機構推薦越南的房産的主要原因就是，給的錢不夠，給代理機構的傭金不多，自然沒人願意幫你幹活！
最早期，我們投資海外房産都是投資像美國、英國、澳大利亞、加拿大等地區。這非常容易理解，畢竟這個是英語國家。而對中國人來說呢英語是我們的第二個語言，所以說去英語國家的留學的孩子或者移民的人特別多，那在自然就會比較傾向在這些地區置業，那麽這些國家的房産在中國的銷售就會比較多也就容易理解了。
接下來銷售比較多的就是一些歐洲小國：像西班牙、希臘等。還有就是東南亞，類似泰國、柬埔寨這些。那爲什麽柬埔寨、泰國都有，越南就沒有呢？因爲柬埔寨和泰國開發商給的銷售傭金夠多啊，越南給的不夠多呀，企業都是利益所驅動，所以自然選擇柬埔寨和泰國，放棄了越南。
我們從房産銷售的角度上來說，推薦海外房産一般渠道的成本至少要六到十個點。所以說你不給別人十幾個點的銷售傭金，人家做都是虧錢，誰幫你做啊！像柬埔寨啊，泰國他們的房産銷售給到渠道商是一般都能給到百分之十幾甚至百分之二十幾，但是越南一般只能給百分之三，多一點百分之五，還是不夠Cover成本的。
越南給的傭金少是爲什麽呢？越南人窮？柬埔寨比越南更窮！越南人小氣？呵呵……
大家都明白一個很簡單的一個道理，好賣的東西他不愁賣，他自然不會給你很高的傭金。只有不好賣的東西，大家才會把傭金弄的高高的。
像我們國內的房産基本上房地産代理銷售者的拿了一個點左右的樣子，好的房子你還得排隊買，或者花錢才有購買的資格。越南房子比較好賣，自然銷售傭金不高。
大概幾年前，就是希臘國家政府破産那陣子，當時有很多的政策鼓勵去希臘投資。二十萬歐元，買套房子還能辦個移民。一百多萬RMB，能買套雅典的房子，還能移民。給在中國買過房的人看，都覺得太TM便宜了啊！然後代理商就看到商機了，和開放商說，你這賣20萬不行，咱們高點，要不50萬歐吧，多的部分你拿30％，我拿70％。于是，那段時間賣希臘房産的人，賺了許多錢……
柬埔寨和泰國這個房子，我個人觀點現在投資價值不是很大。
旅遊是泰國很大的一個産業，所以啊泰國的房子呢，和旅遊産業有很大的一個關系。中國人喜歡去泰國旅遊，也喜歡買房子，去旅遊一看這兒才1w，蓋的還挺好，還是終生的，能買！于是，嘩，就買了……泰國的房子，50％是能賣給外國人的，而這50％的外國人裏面啊，大部分都是咱們中國人。所以，泰國很多買給中國人的房子，就是按照中國人的習慣蓋的，壓根就沒打算賣給泰國人。你一年能去旅遊幾次啊，一次能住幾天啊，所以啊泰國的房子很難說是剛需。
再說說柬埔寨，多數去柬埔寨買房子的，都是跑去西哈努克。西哈努克是啥地方？就是柬埔寨的賭城，一個完全的旅遊型城市！所以啊，這裏的房子基本就是爲來賭博的遊客准備的。
旅遊型房産值得投資麽？咱們看看10-20年前海南，北京，上海的房價，還有現在的價格就知道了。買房投資，一定要買剛需的！
那，買這些地方的房子能不能賺到錢呢？
當然有可能啊！就是看你什麽階段買的，有沒有人接盤了啊。倒黴的是最後一個接盤的，這個誇張點說，和比特幣似的。
房産大V，我也很喜歡的一個網紅，歐神，聽說他就推薦了柬埔寨的一千畝地。一千畝拆分成1000份，每一份呢是20萬的價格，聽說他每賣一畝能拿到7.5w這樣子的一個傭金。而且還漲著價賣，第一批20w，第二批21w……大家發現越等價格越高，然後1000份很快就被搶光了。後面來的沒買著，不甘心了，就找前面買到的：兄弟，你看要不30w賣給我吧……
那越南的房子是否值得投資，我們剛剛只是從一個傭金的，這樣的一個側面的角度看了一下，那我們現在做些基礎的角度去分析。
越南房子是否值得投資？
再看看越南房子是否值得投資呢？
微觀經濟學裏面有需求曲線，簡單解釋說就是，價格和供需相關。當供給大于需求了，價格要跌；當供給小于需求了，價格就漲。
這就是我們判斷所有價格，也是判斷房價趨勢最簡單的一個邏輯。
爲什麽北上深房價高，因爲他們是人口流入城市，人口多，買房需求大啊。
那我們看下越南的供需關系：越南的國土面積有32.9w平方公裏，咱們中國是960w平方公裏，就是說越南的面積是我們1/30。
越南的人口能是接近一個億，咱們中國事接近15個億，那就相當于是我們中國的1/15
所以簡單算下，越南人口密度就是我們中國2倍。
除此之外呢，越南有四分之三的土地，它都是山地、高地什麽的，根本不適合居住。所以越南的人口呢主要聚集在北部的河內-海防平原，以及南部的胡志明平原。這麽一算，越南人口密度更高了。
像現在胡志明市已經超過一千萬人口。河內也有七百多萬人口，這兩個城市就相當于上整個國家人口百分之二十了！
然後再看看越南的經濟：越南經濟是過去20年全球經濟增速第二的國家，就緊跟著中國。越南的GDP呢，常年增長在7％左右，通脹率3％不到，失業率2％左右。越南呢，快速發展制造業，所以經濟很健康。
制造業費錢，但是他是很穩定的經濟發展模式啊，咱們中國崛起很很大程度上不就是靠著咱們這制造業。
隨著制造業發展越來越好，會帶來什麽？城市化！對農民變工人，都住進城市了。越南現在城市化比例也就是百分之四十左右，咱們中國都已經到了百分之六十了，而且這還是很多進城務工的人沒登記的數字，全部登記了就更高。老百姓進城市得有地方住啊，于是就要買房，買的人一多，需求就上去了。
房地産，就是城市化過程中一個快速發展的行業。
再從另一個角度看，制造業發展對房産的好處是什麽？越南制造業發展了，老百姓從農民變市民了，變工人了，收入也增加了，收入增加了就有錢買房了。
海外有過專門研究，GDP在3000-8000美金時期是房價增速最快的時間。這兩年中國人均GDP剛過8000美金，而越南快到3000美金了。
還有一點很重要，就是越南的文化。
越南的老房子，都是門臉很窄，但是很高很深的樣子。主要是因爲當年房産稅是按照門臉寬度收的，才形成這樣的一個特色。很多越南人依然住在這樣的一個老房子裏面，公寓房的快速發展是這幾年的事情。
越南人和中國人的文化觀念都是儒釋道文化，他們的文化和曆史特別接近中國，這是刻進骨子裏的。所以啊，越南人有很強的家的觀念。結了婚是不是要買房，買了房才有一個家，所以說對于他們來說，買房是非常非常重要的事情。
大家看，這是不是和中國是一樣樣的。
所以我們捋捋邏輯：
越南人口多，多數都在南北的占國土1/4平原這，人口密度大，他們都需要買房，所以需求大；
越南經濟好，城市化趨勢明顯，會有越來越多的人去城市，去城市要居住就要買房，所以需求越來越大；
越南文化和中國類似，注重家的概念，他們有強烈買房意願，所以需求是剛需；
越南人發展制造業，老百姓收入增加，收入多了，買房對他們來說又是第一重要的投資，所以買房的能力就有了。
所以說，從供需關系上看，越南房産確實是有蠻大增值潛力。
越南房産有什麽投資價值？
第一點呢，是房産的增值價值。就像上面講的，越南城市化，老百姓進城要買房，所以需求增加，價格會上升。像我們現在看到越南基本上是不太會有二手房市場，因爲一手房還不夠用，基本上就很少有人去賣二手房了。
第二點呢，就是越南的租金回報率，是相對還是比較高的，能達到百分之七個點。百分之七是什麽概念呢？就是相比較上海，大概就百分之一百分之二的的一個樣子。在越南你比方說你花一百萬買一套房，你一個月大概就能租一個6000多塊的樣子，這個回報比還是非常高的。
爲什麽越南房租能這麽高呢？也是供需原因啊。這幾年越南市場好，海外投資很多，派遣到越南的外籍工作人員也就多了。他們去要租房子啊，也要住好一點啊，所以租金就高了。6000多rmb，也就1000美金的樣子，對外派工作人員確實不高。
那看完它的投資價值就肯定很多人問的，如果想去買房，他們一般是怎麽樣的一個買法？我們就簡單介紹一下越南房子的一些基本的情況。
越南買房是什麽樣一個情況？
第一個呢，我們要看看它的土地權證，房産所有權。
越南的土地是歸國家所有的，房産的事可以歸到老百姓所有，如果是越南本地的人，這個房産權是永久的。如果是外國人呢，它的這個房産所有權是50年，50年後可以再續約，這樣子的一個情況。
越南的房子呢，因爲他們是屬于相對熱帶的一些氣候，所以他們的房型，和我們這邊會有比較大的一個差別：不太講究南北通透，也不太講究什麽朝南朝北的樣子。他們一般一棟樓的都會三部到四部電梯，然後一層可能有十來戶房子。而且他們的房子密度是相對比較高的，我覺得他們對于容積率的控制還是相對比寬松的，下面會放一些圖，大家可以看看感覺下。
越南買的房子呢，一般來說是多數是精裝修的房子。越南的精裝修大概是什麽意思呢？基本上像地板啊，牆啊，水電啊這些基本上都配好了，有的地方會給你配空調，但是呢，像櫥櫃啊、家具呀，家電這些是沒有的，需要自己配。看樣板房，按照他們的說法，連在牆上的都是包的。
買房子配家具啊，也是比較複雜的。畢竟不像咱們中國，很多東西都已經可以淘寶了。越南有電商，但是電商發展的相對比較落後，我們以後有時間的也可以跟大家去分享一下電商這邊的東西，挺好玩，也有很多機會。
另外呢他們也沒有類似于像紅星美凱龍，這樣子的一個大型的建材市場。所以買軟裝，特別作爲外國人，還有點費力。當然，有機構專門幫你做這個服務。
再有呢，投資就要投資人口流入的城市，不推薦投資旅遊型的城市，比方說像岘港、芽莊就不建議，畢竟不是剛需。還是那句話，看看海南的房産以及上海北京的房價就懂了。投資就去河內和胡志明是很好的，其他可以先不用考慮。
如果在河內和胡志明裏面選，個人更加建議去河內。什麽原因呢？因爲大家知道胡志明呢就像咱們中國的上海，他最早的時候是法國殖民地。所以就會有很多外國人去越南先去胡志明，這些外國人經曆過房價上漲，所以去了胡志明就買房，所以說胡志明房價已經先于河內漲了起來。河內呢，現在相當于胡志明百分之七八十左右的樣子，那裏的投資回報比更高。
拿我們的北京上海來做比方，上海跟北京最早的時候也是上海價格先漲然後再到北京漲。現在再看，上海跟北京房價差不多，甚至北京比上海還高些。所以當年投資上海的投資回報率更高。
然後，再看一個城市的房子買什麽地區？建議是一定要買新區，還是因爲投資回報比高。像河內的皇城、還劍湖附近以及胡志明的第一郡附近，也就是傳統的市中心，價格已經很高。比方說河內有個西湖，西湖也在市中心，他的西邊5km的樣子有個新區，會有17個大使館，各種政府部門還有企業搬過去，這就值得投資。
越南的地産稅和中國差不多，不像西方國家很高，這裏就不展開講了。
越南最近開始流行酒店式公寓。批一塊地的時候，政府已經給你限定好了，多少多少地方用來做住宅，多少多少面積用來做商業。大家都知道住宅好賣，但是酒店式公寓算商業啊，還能居住，所以就有不少開發商做了不少酒店式公寓。去越南看酒店式公寓很好玩，一般都有2個門，這個進來算住宅，那個進來算辦公室。
同時呢，酒店式公寓比較洋氣，面積小，很多越南人能負擔得起，特別受小年輕歡迎，所以買的人也多一些。
中國人能不能投資越南房産？
在2015年以前，法律規定越南房産是不允許外國人去投資的。在15年前，那些想投資越南房産的人是怎麽操作的呢？他們先找一個越南人買，然後買完以後跟他簽一個長達50年的租賃協議。爲什麽50年，因爲越南法律保護最長租賃就是50年。
2015年之後呢，對外國人買房的限制就放開了，但是依然有限制。什麽限制呢？一個小區，最多允許30％的房子賣給外國人，這個是按套數算的。比方說這個小區有1000套房子，然後呢，最多只能賣300套給外國人。別墅限制更嚴，比如說你這個100套別墅，最多就能賣十棟給外國人。所以中國人作爲外國人之一，我們也是能去投資的。
外國人買越南房，所有權是50年，越南人買所有權是永久的。所以，外國人的房子能賣給越南人，但是反過來不行。
投資越南房産要注意些什麽？
當然，去越南買房，還是有一些地方需要大家小心注意的，這裏也一定要和大家講講。
第一，就是去越南買房不能貸款放杠杆。就是越南人自己買房也不會去貸款，爲什麽？因爲貸款太貴了。越南缺錢，房産貸款那個利率啊，基本上能達到年化百分之十到百分之十二，真的非常非常高。越南人算算，我每年賺的錢只夠還利息了，不劃算！
那越南買房怎麽付款呢？首先，越南買房多數都是期房。蓋好的房子很多在蓋完前就賣完了。比方說你買了房，分兩年付清。你首付百分之三十，分過幾個月再付20％，過幾個月再付30％……交房前付清就好。具體，就是看開發商定的協議。一般如果一次性付清，開發商還會給個折扣。
第二個問題，大家一定要嚴重注意，就是房産證的問題！
咱們中國2012年以後出版的護照，大家仔細看都有一張中國地圖，在南邊的南海群島，然後有個九段線，就是說九段線裏面的海島都是咱們中國的，是一種主權的主張。
這個呢，其實就是咱們中國跟包括越南在內的很多東南亞國家都有爭議。然後越南人對這個就特別敏感，因爲覺得如果政府機關在你中國護照這樣官方的東西上蓋章，是不是就相當于我同意你主張的主權了。
咱們去越南辦的簽證就是一個很好的例子，咱們看到的越南簽證，其實就是一張紙。他不像其他比方說我們去美國、歐洲辦理的簽證，都是都是貼在我們護照上的。
越南不是啊，越南的就是那個是給你一張紙，你夾著你們帶進去行了。別貼上去，貼上去反而他可能不讓你入境，因爲拒絕在你護照上蓋戳。
房産證是一樣的原因。你在越南買了房，買了房以後土地局要給你批房産證，房産證上自然就要蓋章。那你是拿著中國護照去辦這個房産證的，他們就會擔心，我在這個文件上蓋章，是不是就有承認你們南海主權這個風險呢？
但是他們也不能明著說中國護照不辦，畢竟這樣就直接上升到政治層面了。所以，他們的處理的方式就是……不處理。擱邊上放著，不說辦也不說不辦。
很多人中國買房啊，他買的時候不知道，後來就發現房産證辦理不下來。還有很多像這種開發商，索性啊，就是爲了不影響他們其他客戶，就直接拒絕賣房子給中國人。因爲和有中國人房産證一起遞交給房産局的文件，都是被放在邊上擱著。所以，他們就索性直接公布，我不賣給中國人了。
這個呢，99％的中國人都不知道裏面原因，絕大部分越南人也不知道，所以一般不會有人和你說。但是，我們一定要注意。
其實截止去年10月數據，越南房産中國人投資部分只有2-3％的樣子，韓國、日本和新加坡人投資相比較要高得多。
當也有解決方式，比方說你跟房産商，提前溝通好，你們能去達成一個協議，說我買了房我不辦理房産證，等我以後想賣的時候你幫我轉個合同。比方說你1w塊買的房，然後過幾年漲到3w了，那你找個要買你房的越南人，給他點折扣2.8w，然後你讓開發商把你的合同轉給越南人了，中間的差價算你的利益就行。越南人也樂意，一方面他能辦房産證，另一方面他還占了便宜。
最後，還有很多市場上的中介服務結構，其實資質不全，操作也不正規。
我就有朋友在胡志明找了一個中國人中介買了房，到現在2年了，連開發商的合同都沒有簽，只是和代理商簽了個收據……我給我們越南律師看他的“收據”，律師說這樣簽署合法權益完全無法保證，一旦出意外有很大風險。
越南房産才開始發展，很多地方不是很正規，所以就會有一些規模較小的企業渾水摸魚，這點也是大家值得注意的地方。
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