我有個好友，最近想賣房了，他在吐槽自己買的房子八年都沒有漲價。
總所周知，西安的房價跟8年前比基本翻倍了，現在市區均價是14000，那會兒是7000出頭。
究竟是什麽神仙小區八年都沒漲價？
仔細詢問，原來是海星未來城的4#，在2011年的9月該樓盤3#，4#開盤均價爲11000。
“我那時候拖了關系，單價還優惠了幾百塊錢，144㎡的三室總價151萬，精裝修准現房，當年年底交付。”
“現在如果要變現，到手價估計不超過220萬，折合單價15000元。這些年的漲幅還不如存銀行呢！”
“當初本來也考慮華豪麗晶，單價也就8000，但它的容積率有些高，看起來是筒子樓，所以放棄了，選了這個看起來更高檔的樓盤。誰知，華豪麗晶現在都成交18000了，比翻倍都多！”
我的好友在困惑爲什麽自己曾買的房子不漲價，其實答案很簡單。
第一，不小心買了包裝精美、新概念的貴貨，其中充滿溢價;
第二，忽略了封閉式小區內部環境的重要性，高估了商業綜合體對房價的正向影響。
我先簡要介紹一下海星未來城的現狀。
未來城位于南二環與太白南路十字西北角，距離西工大、西工大附中很近，在西安算是相當不錯的地段。
這個項目總工四棟樓，底部的裙商是類似于南稍門中貿廣場的商業綜合體，另外還有廣場與下沉的商業街。
人流量很大，商業氣息很濃厚，盒馬鮮生也入住在下沉的商業街裏。
下面是海星未來城3#，4#的內部環境，只有一個狹窄逼仄的通道，門禁也不嚴格，這可是8年前賣11000的房子啊。
可以說，海星未來城跟獨棟大樓一樣是沒有小區環境的。
4#當初定位爲高檔住宅，均爲精裝大面積住宅。
可是現在因爲居住環境不好，不少業主已經搬離出去了，現在4#內很多房子被當作辦公商用的寫字間，進一步影響居住體驗。
海星未來城目前高梯戶比的小戶型成交單價大致在12000-13000之間，4#2梯4戶，成交單價應該能高一些。
但也高不到哪去，畢竟共享的是同一個小區環境。
4#動辄挂牌250萬+，300萬+的房子基本是沒有自住購房者接盤的，處于一種有價無市狀態。
說實話，我朋友144㎡的三室心理價位220萬，可能稍有些樂觀，一時半會兒難以找到合適的買家。
在西安買200萬以上房子的人，估計是沒有幾個不在意小區環境的，除非是好學校的指標房或學區房。
這個通常比小區品質、物業管理水准還要重要，帶學校的破房子總不愁沒人接盤！
我們再來看看海星未來城十年前是怎麽打廣告與宣傳的，能讓那麽多人當初花高價買它。
跟現在的廣告文案相比，是不是有一種似曾相識的感覺？
海星未來城地處南二環與高新門戶雙核區位，東鄰太白路，南臨二環路，輕松鏈接高新生活圈、太白生活圈、小寨生活圈的文化、時尚與便利。項目占地65畝，總建築面積20萬平米。
項目是由著名的新加坡豐樹産業投資，西安亞建房地産開發有限公司開發，以建設現代都市精英生活環境爲目的，精心打造的大型城市綜合體，功能組合涉及精裝修住宅、精品購物中心、國際影院、會所等。
項目主體由四棟住宅塔樓和三層商業裙樓組成，未來城10萬平米住宅部分，采用標准化精裝修模式，在配套設施上除滿足中高檔居住標准需求外，增加了智能安防系統、戶式新風系統等先進技術的應用。
未來城1號樓精裝公寓，配備高端品牌家具、家電，真正實現拎包入住的輕松。2號樓奢派精裝住宅，全面符合階層品味；3號樓精裝優品住宅，于繁華之上，俯視精英生活；4號樓精裝瞰景大宅，攬盡窗外極致勝景。
物業管理聘請知名物管公司全程托管，國際化的管理理念，細致貼心的物業服務，細節生活專寵享受，感動無聲。
未來城以極簡主義的造型構思、領先的高科技技術將建築體完整地置于時尚和富于動感的流線之下，打造一個功能完善、布局合理、智能健康、軟硬件設施俱佳的國際一流城市綜合體建築。其高品質精裝修標准和完備的功能配套，必將成爲全城矚目的焦點。
海星未來城當年的營銷與包裝做得非常好，房子也買得相當貴。
在2008年9月首次開盤價即6200左右（折後），而且還是5梯30戶的1#。
當時西安一手盤均價4400。
這是西安第一個做精裝修拎包入住的創新性項目，而且樣板間也非常精美，采用的材料看起來相當高檔。
結合地段與裝飾的細節品質，人們當時都認定它是毋庸置疑的高端項目。
即使沒有圍合、封閉的內部小區，也不影響大衆對它的信心。
國外的高端公寓不也是沒有小區嗎，只要物業夠好就足夠了。
更何況，這裏還有6萬平米商業與2萬平米景觀配套，再結合新加坡怡豐城先進的運營理念，其升值價值被很多人極度看好。
所以，海星未來城當時的開盤價比附近城南的很多小區貴不少。
我們再來回顧一下那個時候的西安房價。
我朋友花10500買（托關系享受折扣）海星未來城的時候，東泰城市之光開盤7600元，華豪麗晶開盤7800元。
華豪麗晶是中規中矩、毗鄰小雁塔的剛需小區，容積率5.7，被一些人嫌棄爲筒子樓，不過起碼有個封閉式小區。
東泰城市之光是城改項目，小區品質跟華豪麗晶相當，容積率6.0，小區也是圍合式布局。最重要的是，它帶有大學南路小學學區，所以目前的價格比華豪麗晶還要貴至少3000塊！
帶有優質教育的房子，在中國永遠不缺接盤俠。
時過變遷，當年西安老城南小區品質在合格線掙紮的華豪麗晶、東泰城市之光穩穩得跑贏西安大盤平均水平，這些年的走勢也相當穩健。
而當年定位更高端的精品公寓樓風光不再，逐步淪爲出租房與商用寫字間。
商業綜合體通常對本小區的房價並不是正向作用，它只會拉高一手房的開盤價，同時爲周邊隔壁的小區增值做嫁衣。
而本小區因爲距離商業綜合體過近，必然會影響業主的居住體驗。
如果門禁不嚴格，後期物業水准跟不上，小區品質注定會在幾年內斷崖式下滑。
2011-2012年開盤11000的南稍門中貿廣場公寓樓也是另一個深坑，屹今淨拿不到15000。
公寓樓（70年住宅性質）與獨棟樓，在二手房市場上相對其他普通小區是明顯折價的，因爲普通家庭一般不會買這樣的二手現房，除非攜帶指標與學區。
不過開發商擅長營銷與創造概念與願景，可以把這樣的房子以更貴的價格販賣給下家！
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