本篇文章中，筆者梳理了長租公寓的發展曆程並總結了長租公寓存在的問題：暴雷，周期長，利潤低，長租公寓的難題還有待解決。
2019 年不只是共享經濟的交卷年。
美東時間 10 月 7 日，長租公寓服務商青客公寓向美國證券交易委員會遞交了招股書，其中顯示其計劃于納斯達克上市，股票交易代碼爲“QK”，預計融資 1 億多美元，承銷商爲摩根士丹利和中國國際金融有限公司。
不只是可能成爲“海外上市第一股”的青客，長租公寓玩家此前便先後傳出已有赴美 IPO 計劃。
9 月 12 日，有外媒報道稱蛋殼公寓最快將于今年內赴美 IPO，募資金額爲 6 至 7 億美元；次日，自如也被傳出考慮于 2020 年赴美 IPO，擬籌資 5 億至 10 億美元。
據克而瑞數據顯示，截止 2019 上半年，自如、蛋殼、青客分別占據了《分散式公寓運營商管理房源排行》的第一、第三與第四位。
換言之，被“二房東”質疑多年的長租公寓已經紛紛行至 IPO 前夜。
但要知道的是，另一個同樣背負“二房東”標簽的行業之翹楚，正因其商業模式也陷于水深火熱中。8 月提交招股書後，WeWork 先是遭資本冷遇，估值從 470 億美金腰斬至 200 億美金以下；而後擔任 CEO 的創始人突然被解雇，IPO 被迫推遲；如今又曝出，軟銀對 WeWork反悔，要在修改早前估值後，才追加 10 億美元投資。
但隨即而來的疑問是，長租公寓會重蹈 WeWork 覆轍嗎？
一、長租公寓由何興起
既然有“二房東”，那必然有“大房東”。以當下的市場分類而言，長租公寓主要分爲三類：
- 房企長租公寓；比如萬科泊寓、龍湖冠寓。
- 集中式長租公寓；比如魔方、樂乎、窩趣。
- 分散式長租公寓；比如自如、相寓、蛋殼。
集中式的運營商不僅有房企，也包括收購或轉租而來的垂直運營商，但出租房源都是獨立成棟；分散式則類似于滴滴快車，運營商通過與小業主簽約獲取小區民宅，再進行統一的裝修出租。
房企類嚴格來說屬于集中式，類似于網約車領域做自營的曹操，自帶開發、持有物業優勢；而如果以基本盤爲維度往下細分，還有房企系、中介系、酒店系、創業系、國家隊等說法。
簡單來說，長租公寓戰場早已進入多方角力。而造成各路玩家下場捉對厮殺的背景，需要追溯到被稱爲“長租公寓元年”的 2017 年。
一方面是政策紅利；當年 7 月21日，住建部會同發改委等八部門印發《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並選取了 12 城作爲首批開展住房租賃試點單位；中央更明確提出要發展住房長期租賃市場；外加十九大召開後提出的“房住不炒”後的房市降溫，開發商甯願犧牲現金流回籠以期政策放開再入市。
一方面是人口紅利；不僅我國流動人口仍保持增長慣性，且對比成熟國家、成熟市場 60% 的租房人口占流動人口占比，國內最高的上海也不過 40%；尤其是 Z 世代逐漸進入職場，對于居住環境精品化需求，也促成了租房市場的消費升級。
多方原因，共同促成了長租公寓市場的繁榮。據艾媒資訊發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行爲監測報告》顯示，預計到 2020 年、2025 年，我國房屋租賃市場規模將分別達到 1.6 萬億元、2.9 萬億元。
二、自帶的“爆雷體質”
和共享單車等諸多賽道一樣，長租公寓也上演了無數“眼看他起高樓、宴賓客、樓塌了”的戲碼。
據不完全統計，僅 2017 年共有20家公寓品牌完成融資，融資金額突破 418 億元，其中既有投資、基金等專業機構入場，亦有面向社會的資産證券化産品。
而隨著 GO窩公寓、Color公寓、寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、恺信亞洲、鼎家公寓等接連曝出資金鏈斷裂，從 2017 年 2 月至今年 3月，已有20多家長租公寓品牌先後“爆雷”。
從 2017 到 2018，不過兩年長租公寓便上演了“一半是海水一半是火焰”。
究其原因，潘石屹在去年 8 月的一次會議上便有過判斷——“這個生意就是虧的”：
“原因很簡單，做長租公寓一定會有銀行貸款。如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基准利率是 4.9%。把款貸過來建成公寓，再租出去，你的回報率最高超不過 1%，所以這個生意是虧的。”
長租公寓最早是由新加坡房地産集團帶入中國的舶來品，落地中國之初瞄准的是金領、外商等中高階級。
在上文提到的政策、人口雙重紅利推動下，金融機構紛紛響應，輕資産、低門檻的分散式拿房的二房東模式才替代了最初的集中式拿房（收購整棟物業）。
但主流的二房東模式天生存在一個悖論：一二線城市優質房源本就有限，衆多玩家蜂擁入場導致拿房價格進一步被推高。出價不足容易丟失房源，出價到位又導致租價推高而租不出去。
克而瑞發布的《2019租賃住宅行業白皮書》顯示，國內一、二線重點城市住宅租金回報率中位數僅爲 2.04%，回報周期中位數更是近 50 年，遠低于辦公物業回報率 4%-6% 的水平。
換言之，回報低、周期長。
但這難不倒擅長讓“羊毛出在豬身上”的部分創業玩家。
比如不斷提高周轉效率，部分運營商僅 20 多天便能收房裝修到入住全流程，極大壓低了空置成本，以至于去年接連曝出甲醛超標等嚴重質量問題。
而租金貸則是更加“治本”的常規手段。
運營商化身“中介”，對接租客以個人信用向第三方金融機構或銀行貸款，使得缺少存款的年輕白領以還貸的方式實現月付租房；機構則一次性把整年的租金打給公寓方，使運營商實現資金周轉、沉澱，以及後續房源擴張。
這爲之後的爆雷埋下伏筆。目前，不僅國內一二線城市依然有明顯的淡旺季空置率尚不穩定，且有激烈競爭導致市場營銷投入居高不下。一旦運營商資金鏈斷裂，便是租客金融機構爆發沖突，上海、浙江等多地監管部門都曾緊急叫停相關業務。
隨時可能爆炸的租金貸，與尚未成熟的盈利模式，才是長租公寓的兩大核心難題。
三、會重蹈 WeWork 覆轍嗎
“青客們”與“WeWork們”看上去的確有著很強的“二房東性質”，一個面對的是大衆，一個面對的是企業，但核心都能一言以蔽之：轉固定成本爲可變成本，將長期房源與短期租戶匹配。
WeWork 如今的窘境，其實更多源于畫出的大餅與招股書反映的現實大相徑庭。
這個大餅先是以共享經濟的面目出現，但與 Uber、Airbnb 不同的是，其與後兩者的輕資産平台型服務不同，其不僅沒有通過算法達成交易，更是“承租-裝修-出租”的重資産模式。
WeWork 還對外宣稱其實現了利用數據選址、設計和分配空間，但其運營效率卻並沒有隨規模效應而提升；而後，WeWork 提出空間即服務（Space-as-a-Service），又推出了共享公寓WeLive、共享學習空間WeGrow、健身房品牌Rise by We、共享集市WeMrkt 等諸多産品。
VC 願意爲 WeWork 做出的“科技公司”的 PPT 買單，本質是爲了獲得退出收益；但現實的華爾街卻看到，會員數量與運營規模都遠超 WeWork 的 IWG 估值不過 37 億美元。
反觀長租公寓，戰火燃起之初便擺明了是一門地産生意。
作爲私人空間，無論是道德還是法律層面都無法撐起“數據”、“廣告”等互聯網商業模式想象空間。
其次，在探索盈利模式方面，爲了平衡單一的收入結構，目前已知拓展方向也是在公寓配套的保潔、搬家、娛樂設備等增值服務方面，但是否可行、用戶需求高低依然尚未得到驗證。
長租公寓本身就缺乏承載估值泡沫的空間。
比如青客的招股書便提到：“通過和專業的家庭服務供應商、電子商務公司以及其他類型的第三方服務公司合作，給用戶提供廣泛的增值服務，近期還推出了基于會員的“青客優選”平台。”
而某種意義上，相對于共享辦公更低的門檻，反倒加速了長租公寓在 IPO 之前便進入了洗牌期。比如爲了擺脫租金貸這一定時炸彈，頭部玩家開始針對不同層次市場，進行“重資産+中資産+輕資産”的協同布局，自如、相寓就都先後進行了收購物業進行運營。
換句話說，對于競爭門檻低、競爭充分且很快進入洗牌期的長租公寓而言，要重蹈 WeWork 覆轍對于“並不容易”。
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