豔姐說
這幾天，豔姐群內有一則房企變相裁員的消息引發巨大關注。
川系黑馬房企中迪禾邦因資金困難，深陷資金斷裂旋渦，無力支付前兩個月工資，甚至要求員工主動離職。據該房企成都某項目負責人的說法稱，中迪禾邦內部大概有一半員工將要離職。
先不論傳聞真假，面對疫情的沖擊，一些房企的現金流面臨著巨大的考驗。
現金流是一個企業的生命保障，沒有穩定的現金流入的公司，要想正常發展幾乎寸步難行。
豔姐覺得，保現金流是房企當務之急，其他方面（如投資、工程款支付等）可暫時停一停。
從現在這個時點到3月，是房企最困難時期，如果順利度過3月，不出意外，4-5月疫情將慢慢緩解，樓市大概率會回暖。
歸根結底，現金流是房企的生命線，擁有充足現金流的房企將在非常時期活下來，而現金流緊張的房企，很有可能會面臨危機。
豔姐將每股經營現金流爲錨，診斷一下50強房企的現金流狀況，盤下哪些房企現金流最充沛，哪些房企現金流較緊張。
當然，房企的現金流情況，最穩妥的方式是看一整年的財報，反映出的問題更加全面，但由于去年的財報要到今年3-4月才能出來，故我們以去年三季度的財報爲參考，從中也可以窺探一二。
待全年業績報告出來，我們也將進行更全的分析，敬請期待。
01 房企打響現金流保衛戰
有誰曾想到新冠疫情會在年初會給中國帶來如此重大的影響，幾乎各行各行無不遭遇著生存危機。
2月25日，某准千億房企的一則微信通告在地産圈引起了不小的震動，通告中顯示，公司已無力支付1月和2月工資，並要求員工在2月27日之前離職。
據豔姐的粉絲群爆料：該房企是中迪禾邦。
雖然暫無法核實網絡截圖的真實性，但該公司的資金困境似乎早已顯現出來。
該集團創立于2006年，系根植于成都、發展于全國的多元化大型企業集團。
其地産業務主要在川渝兩地，2019年，旗下某項目就糾紛不斷，業內關于公司資金緊張、項目停工的傳聞不絕于耳。
去年11月，安信信托旗下“安贏42號”也爆出逾期，該項目總融資規模爲240億元。該項目的劣後方上海逸合，同樣也是該集團旗下公司。
作爲上市企業，公司業績方面也不盡人意，中迪投資自2018年至2019年三季度均處于虧損狀態。
豔姐認爲，該公司目前的情況確實，也在一定程度上折射出當前地産行業的普遍現狀，那就是現金流緊張。
除了發不出工資，很多企業通過組織架構調整，優化員工。昨天有地産人朋友告訴豔姐，合景泰富珠三角區域某城市公司給項目中30%的裁員名額，從3月1日開始不用上班。不知這是不是冰山一角，折射一家企業，甚至整個行業現狀。
在疫情擾動的市場下，房企現金流緊張會是行業普遍問題，豔姐也將以此爲切入點著重分析上市房企具體現金流情況。
02 50強房企現金流全掃描
豔姐團隊甄選克而瑞今年1月的50強房企銷售榜單，再結合50強房企2019年前三季度報告，對前50強部分房企的2019年前三季度每股經營現金流和今年1月新增土地建面做了統計。
先給大家解釋一下，企業的現金流可以分爲三類，即經營活動産生的現金流量、投資活動産生的現金流量、籌資活動産生的現金流量。
這次豔姐用的是每股經營現金流，它的計算公式是：（經營活動現金流入-經營活動現金流出）/公司股本。
每股經營現金流是最具實質的財務指標，其用來反映該公司的經營流入的現金的多少。如果現金流差的話，意味該上市公司沒有足夠的現金來保障股利的分紅派息。
簡單點說，就是公司獲取經營現金的能力較差，不利于未來發展。
注：
1、每股經營現金流中，A股上市公司數據截止2019年9月，港股上市公司數據截止2019年6月。
2、1月新增土地建面數據來源克而瑞地産研究院，部分數據有缺失。
3、目前統計的數據爲2019前三季度報告，以下數據僅供參考。3-4月份房企發布年報，我們會有更全面的解讀。
請看以下統計表格：
從榜單中豔姐發現，有些公司每股經營現金流情況良好，如融創中國、泰禾集團、華發股份這三家公司每股經營現金流高達9元以上。
反之，相當一部分房企每股經營現金流處于負值，表明公司回收現金能力堪憂，也有可能是對外擴張拿地或購買原材料及項目施工等。
豔姐根據上表，對房企的現金流情況做一番分析，希望幫助大家更深入的了解房企經營現金流的能力。
當然，最新、最全的現金流分析，還將等3,4月份各房企出了年報再來一篇梳理。
1）每股經營現金流極高
但凡進入這一層級的基本是回款能力強，現金流入控制優秀的房企。
像融創中國這類高負債、高擴張的房企，雖然快速擴張，但並不妨礙公司産生現金的能力。
其實，在去年中期業績會上，融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德表示，公司2019下半年到2020年還會有大量的現金流的貢獻，再加上公司布局在一二線城市，土儲質量還是非常好的。
另一家瘋狂擴張的則屬于泰禾集團，近幾年泰禾集團擴張的版圖從福建慢慢拓展至全國各地，用5年時間完成從百億到千億規模的躍升。
有很多人擔心泰禾的高速擴張帶來的隱憂，的確淨負債偏高。但豔姐發現，泰禾的現金流情況從2018年開始有了明顯好轉，2018年公司每股經營現金流高達11.19元，2019年前三季度則爲9.09元。
此外，泰禾集團在去年上半年出售旗下項目超10個，包括南昌項目、漳州項目、杭州項目、蘇州項目、廣州項目等項目的部分股權，通過出讓這些股權，達到了緩解資金的效果。
在邁入千億規模後，泰禾也意識到了激進擴張帶來的風險，有意適度放慢節奏、加大快周轉項目配比、強調回款才是關鍵。
2）每股經營現金流穩健型
這一類型房企總體回收現金能力一般，但並不妨礙公司正常擴張。
從表中數據看中，萬科、碧桂園、保利發展三家知名房企的每股經營活動現金都在1元以下，但這類公司一直以穩健經營著稱，堪稱佛系。
豔姐也專門計算了萬科的資産負債率，扣除預收款後僅爲49%，淨負債率36%，這些數據幾乎是主流房企裏最低的。
萬科首席執行官張旭曾表示，萬科拿地策略一貫有兩個閥門控制，一個是自身現金流狀況，一個是銷售回款狀況，萬科將拿地支出控制在銷售額的30%左右。
正是通過這些嚴格的管控措施，才能使萬科在地産圈裏成爲大佬，在資本市場中深受投資者青睐。
碧桂園在近幾年不再一味追求高擴張、高負債，在當下的行業環境中更注重“避險排雷”，對于碧桂園這樣的“大船”來說，尤其重要。
豔姐觀察到，2016年以來，公司就已在自身“造血能力”以及回款節奏的把控上著重下功夫。正是這樣，才使得公司在行業環境“變天”的情況下依然保持著快速增長態勢。
其實很多公司爲了求規模，常常大舉負債高速擴張，而對回款、對自身“造血能力”重視寥寥，結果是這類公司對外部輸血非常依賴。但對于碧桂園來說，這種風險卻非常小。
由于參考的爲三季度報告，可能會出現一種情況：比如萬科、保利這些剛好在這個月購買建材、囤積材料等流出比較多，就會出現現金流較爲一般的情況。而有的房企剛好沒什麽地可建設，又賣了很多項目，就會出現流入的比較多。
針對這種情況，豔姐也做個小表格，來反應這些房企淨利潤的情況。
注：碧桂園爲港股上市公司，故數據截止2019年6月
從小表格中看出，雖然萬科、碧桂園、新城控股等房企的每股經營現金流低，但淨利潤增速還是很高的，表明公司經營質量非常好。
3）每股經營現金流較差
這類房企現金流至少目前看並不樂觀，像高舉擴張大旗的某h企業，每股經營活動現金爲-13.18元，
不過豔姐發現，該房企去年籌資活動産生的現金流量卻正在好轉，這一數值在不斷得到改善，從2018年底-64.9億轉爲2019年三季度的385.5億元。
同時在2019年下半年，公司通過多種渠道融資240億元，用于增強現金流，優化資産負債結構。
另一家缺錢缺到到“只剩褲衩”的當屬f企業，每股經營現金流-7.07元。
爲此，該企業也在積極籌措資金，包括通過港股配售新股、擬在上交所發行80億私募債等方式，以期度過疫情之後，通過銷售回款來緩解資金的緊張。
4）土地儲備于現金流成正比
在土地儲備方面，豔姐也發現，現金流較好的企業大多積極拿地，隨時准備對外擴張。
比如陽光城、融創中國這類典型現金流穩定、業績增長良好、新增土地儲備較多的房企，在當前較爲惡劣的環境中能夠抵禦風寒。
一向以穩健經營著稱的萬科，1月新增土地儲備也達100萬方。公司雖然每股經營現金僅0.15元，但淨負債率只有36%。
長期而言，像萬科、融創中國等龍頭房企在規模擴張到一定程度後，進入內生性增長，不需要過高加杠杆，這是良性循環和健康的增長方式。
03 重視現金流依然是當前主流
豔姐這次采用每股經營現金流來分析，主要是因爲該指標是最普遍也是最基本的指標。
如果現金流差的話，意味該上市公司沒有足夠的現金來保障未來的發展，那只是報表上的數字而沒有實際意義。
通過前面一些分析後，豔姐認爲目前大型房企的現金流基本穩健，個別較爲現金流較爲優異，但也有部分房企需重視回款。
對于每股經營現金流爲正的房企，豔姐認爲主要是公司的同時擴張是重視回款、有序開發、盤活庫存。
從目前疫情的發展情況看，各地形勢有所好轉，新增病例和疑似病例在減少，治愈率上升。到了二季度疫情可能會慢慢緩解。
誠如陽光城副總裁吳建斌建議，現在房企還不能放松警惕，如果順利度過上半年，下半年各方面政策配套若到位後，銷售也將會開始活躍，“春天”可能從7月份開始。
對于每股經營現金流爲負，現金流壓力較大的房企，豔姐建議可以加大線上銷售力度、積累客戶、加大應收款催收、延期繳納土地出讓金等措施，待市場好轉之時就是黎明曙光之日。
也可以擴大自身融資渠道，利用資金擔保、上調票面利率、股東增持等手段確保短期資金流動性。
來源于地産人言公衆號