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中新廣州知識城總體發展規劃(2020—2035年)近日正式獲得批複,此次批複強化了知識城知識創新高地的角色和區域重要性。今年二季度以來,隨著成交趨于活躍,知識城的房價也呈現了上升的勢頭。但多位業內人士認爲,雖然是高起點的合作項目,地鐵也已開通,但知識城板塊發展成熟度還是有所不足,辦公氛圍和居住氛圍都有待加強,當高質量的人才進駐,定居人口進城消費,才能真正形成規模。
■新快報記者 何璐詩
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規劃批複強化了區域重要性,辦公居住氛圍有待加強
8月28日,中新廣州知識城總體發展規劃(2020—2035年)正式獲得批複。批複指出,《規劃》實施要以創新驅動高質量發展,著力彙聚知識型人才、發展知識型經濟,打造知識創新高地,大力吸引國際創新人才,深入推進開放合作,更好服務“一帶一路”建設和粵港澳大灣區高質量發展需要。
中新知識城作爲繼蘇州工業園、天津中新生態城之外,新加坡在中國進行的第三個合作項目,從2010年至今,沉澱近10年,已發展成爲中國和新加坡合作的“3+1”旗艦項目,近年來引進了百濟神州、粵芯芯片、寶能新能源汽車、百度阿波羅、廣電運通等165個重點項目。
對于這次知識城體發展規劃升級,華南城市研究會(智庫)會長、暨南大學教授胡剛認爲,這顯示了知識城在整體地位上有所上升,但與蘇州工業園及天津生態園仍然有所區別。
此前政府工作報告提到的全市産業布局爲“一區三城十三節點”,中新(廣州) 知識城、廣州科學城、南沙科學城成爲三個重大發展平台,未來對企業會更有吸引力。“知識城前期交通條件不成熟,當時對落地實現存在懷疑,但近兩年發展非常快,産業進駐也處于加速階段,未來隨著交通條件改變,優勢會慢慢凸顯出來。”
廣東中原項目部總經理黃韬認爲,中新知識城是高起點的合作項目,遠離市區易于物理空間的打造。良好的規劃代表有目標有資金,但具體發展可能是分片區分階段,更重要的是如何將規劃落到實處。“知識城需要精工細雕,並不是一張藍圖走到底,需要不斷根據經濟環境的變化,進行調整。當高質量的人才進駐,知識精英在城裏呆得住,在該板塊自住、工作和消費,屆時才能真正形成規模。”
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出,從目前來看,雖然地鐵已經開通,但知識城的板塊發展成熟度還是有所不足,不管是辦公的氛圍,還是居住的氛圍,都是待加強的。新一輪規劃得到批複之後,強化了知識城作爲知識創新高地的角色和區域重要性,對于下一個階段知識城的發展會起到極大的引領作用。
有業內人士指出,與蘇州工業園和天津生態城的政府推動,企業入駐的模式不同,廣州知識城采用的是“企業先行,政府支持”的模式。此外,知識城産業主要圍繞創意、知識,定位比較窄的行業賽道,很有想象空間,但現實如何落地,還需要時間來驗證。
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地鐵到珠江新城需70分鍾,目前仍難形成人口規模
曾考慮購買知識城的岑小姐表示,知識城依山傍湖,“環境是挺吸引的,但我在珠江新城上班,每天單程至少70分鍾的地鐵時間,覺得有點受不了。” 岑小姐一直在知識城新房和黃埔中心區的二手房之間猶豫,一直未能下決心購買知識城板塊的項目。
知識城距離珠江新城等市中心城區約30多公裏,自駕車單程用時在1小時左右。以位于知識城出貨量前列,並位于地鐵14號線何棠下站的萬科幸福譽爲例,離珠江新城爲44公裏,乘坐地鐵需時約1小時10分。
“珠江新城上班,知識城居住並不現實”,在黃韬看來,畢竟離珠江新城物理距離超過30公裏。而知識城在更健康的發展方式是自己形成區域優勢,並不是借助科學城或天河其他板塊,否則人才、資本、産業、樓價都難以突破發展。
廣州世聯研究院總監崔登科也持類似意見,“主要離市中心太遠了,交通和購物都不太方便,比科學城更遠的地方,不少人甯可選擇小點的老城區樓盤。目前黃埔的GDP上來了,但還是缺少商圈,有規劃但仍難以形成人口規模。”
地産經濟學家鄧浩志認爲,由于大部分企業還在導入階段,目前,中新知識城提供的就業崗位還不是很明了,基于該板塊的人口密度,商業進駐也相對緩慢。
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新塘VS知識城 可遵循“就近原則”
知識城2萬+的均價,對于想在廣州安家的年輕人來說,確實比較友好,但當然同等價位大家可以選擇增城朱村、新塘、南沙,還有其他區域的二手房。
“知識城的優勢在于可以截流增城中新、朱村板塊的客戶”,崔登科認爲選擇哪個區域買房,主要還是遵循“就近原則”。在知識城和蘿崗、科學城工作的,可以選知識城;在老黃埔、天河東邊工作的,選擇增城新塘,通勤時間會相對較短。
鄧浩志表示,“增城新塘辦公、居住氛圍比較濃郁,居住人口的實際數量也更多。但知識城基礎設施和整體規劃則比新塘更佳。不過,知識城不像南沙處于交通要道,離灣區部分城市較遠,難以輻射深圳、香港、中山、珠海等城市,借用周邊資源較困難。”
在肖文曉看來,中新知識城和增城新塘、朱村板塊主要是規劃定位上的差異,知識城已經上升爲中國和新加坡的國家級雙邊合作項目,新塘和朱村的規劃主要還是在廣州層面。從樓市的角度,大家主打的都是廣州市區的外溢客,産品較爲類似,但是因爲區位的差異還是有所不同。相對而言,新塘板塊作爲傳統的居住區整體居住氛圍要更成熟一些,朱村距離最遠但是價格也比地鐵開通後的知識城要低一些。
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黃埔區“流量擔當”
個別項目漲3000元/平方米
樓價是反映市場對地區認可的簡單標准線。在黃埔區庫存一再下滑的背景下,知識城板塊熱度也在不斷升高。
根據克而瑞廣州數據顯示,2019年,知識城一共賣出了5222套一手住宅,共計53.23萬平方米,是新黃埔成交量最高的板塊。2020年以來,知識城繼續延續了自己的“流量擔當”角色,截止到8月上半月,一共賣出了3856套房,比黃埔區其他三個板塊的總和還多。從庫存來看,截止到7月末的統計顯示,知識城的可售貨量只有6625套,去化周期僅5.2個月,不僅在黃埔區是去化最快的,在全市的流速也位居前列。肖文曉向記者表示,需要注意的是,在今年廣州全市一手住宅的去化周期延長的情況下,知識城近幾個月的去化周期不斷縮短,反映當地樓市交投暢旺。今年二季度以來,隨著成交趨于活躍,知識城的房價也呈現了上升的勢頭,板塊項目普遍有1000-2000元/平方米的漲幅,個別項目漲幅可達3000元/平方米以上。
崔登科認爲知識城今年的漲勢主要是追隨大市,“預計廣州10月庫存去化速度,就會降到10個月以下,廣州均價會回調到2019年水平,如果還能出貨價格會繼續上浮。”
隨著黃埔區“供不應求”狀況不斷加劇,根據廣州中原研究發展部監控發現,8月底已有部分項目縮減了金九的售價折扣,預判黃埔的市場熱度將持續到“金九銀十”。