第三節 城鎮住房制度概述
一、城鎮住房制度改革
改革開放前的城鎮住房制度：國家無償分配、低租金、無限期使用爲特點的實物福利性住房制度。
弊端：不滿足城鎮居民的住房需求、政府投資、維修費用過高。
（一）房改的探索和試點階段
1978年，鄧小平同志提出了關于房改的問題。1980年，他更明確的提出房改的總體構想，提出要走住房商品化的道路。
同年，《全國基本建設工作會議彙報提綱》，官宣住宅商品化的政策。
1979～1981，居民全價售房的試點，從四市擴大到50個城市，再至全國60多個城市及部分縣鎮。
1982年開始實施補貼出售住房的試點。1984～1985年，試點進一步擴大，全國有160個城市和300個縣實行了補貼售房。
自1986年以後，城鎮住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。
1988年1月國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，批准《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，標志著住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點階段。
（二）房改的全面推行和配套改革階段
1991年11月，國務院辦公廳《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》，標志著城鎮住房制度改革進入全面推進和綜合配套改革的新階段。
1992年5月，上海市實行了“五位一體”的房改實施方案，具體包括推行住房公積金、提租發補貼、配房買債券、買房給優惠、建立房委會五項措施。借鑒新加坡，在全國率先建立了住房公積金制度。
（三）房改的深化和全面實施階段
1994年7月國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，房改的基本內容可以概括爲“三改四建”；《決定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩步出售公有住房，加快經濟適用住房的開發建設；標志著改革已進入深化和全面實施階段。1998年7月《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，形成了新的住房制度的分水嶺和企業住房制度改革的重要裏程碑。十八大提出構建以政府爲主提供基本保障、以市場爲主滿足多層次需求的住房供應體系。
二、住房保障制度
住房保障制度是國家通過行政手段保障人民基本居住需求的各種政策措施，是對市場化住房分配機制的必要補充，也是國家社會政策與社會保障制度的重要組成部分。
保障性住房是享受政策支持用于保障人民基本居住需求的住房統稱，包括公共租賃住房、保障性租賃住房以及共有産權住房等。
經過實踐和探索，我國加快並不斷完善住房保障體系，突出住房的民生屬性，通過棚戶區改造等方式，積極改善住房困難群體的居住條件，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，實現全體人民住有所居。
（一）保障性住房種類
1.公共租賃住房
供應對象：主要是城鎮中等偏下收入住房困難家庭；
房源：通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集；
租金水平：由市縣人民政府統籌考慮市場租金水平和供應對象的住房支付能力合理確定。
公租房可以采用實物保障，也可以實行貨幣補貼。其中，實物的公租房，一般就是60m2以下。
【2019】公共租賃住房適用收入對象？
根據《住房城鄉建設部財政部國家發展改革委關于公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》，各地區要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實現統一規劃建設、統一資金使用、統一申請受理、統一運營管理。
【注意】廉租住房、經濟適用住房考點，都是曾經的王者
【廉租住房】
供應對象：低收入家庭；
房源：通過新建、改建、購置、租賃等方式籌集；
新建廉租住房，實行土地劃撥和稅費減免；以低租金出租給符合條件的家庭。
廉租住房單套建築面積控制在50平米以內，保證基本居住功能。
【2019】廉租住房面積爲？
廉租住房保障也采取發放租賃補貼、由低收入家庭在市場上自行承租住房的方式。
廉租住房保障資金來源：
（1）地方財政將廉租住房保障資金納入年度預算安排。
（2）住房公積金增值收益在提取貸款風險准備金和管理費用之後全部用于廉租住房建設。
（3）土地出讓淨收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據實際情況適當提高比例。
（4）廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。
對中西部財政困難地區，通過中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。
2.保障性租賃住房
供應對象：符合條件的新市民、青年人等群體；
建築面積不超過70平米的小戶型爲主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。
【本質】政府支持，社會資源融入
房源：主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、産業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。
建設：利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。探索將工程建設許可和施工許可合並爲一個階段。實行相關各方聯合驗收。
建成：取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。
支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
3.共有産權住房
是指住房所有權由政府（單位）與個人共同持有的住房。個人按照所持有的所有權比例支付房款，即可獲得住房的使用權。
供應對象：在城鎮穩定就業一定年限的首次購房家庭和棚戶區改造後擴大住房面積的家庭，只能享受一次；
當居住一定年限後交易時，需按政府（或單位）與個人的産權比例分享收益。政府（或單位）與購房者各自持有的産權份額可按規定相互購買。
包括經濟適用住房、限價商品住房等。
【經濟適用住房】
由政府組織、社會投資建設，實行土地劃撥、稅費減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。
經濟適用住房單套建築面積控制在60平米左右；購房人擁有有限産權，購房滿5年可轉讓，但應按照規定交納土地收益等價款；政府優先回購。
（二）支持保障性住房政策措施
1.財政政策
市縣財政將公共住房保障資金納入年度預算安排。中央財政對中西部地區廉租住房、對各地公共租賃住房及棚戶區改造住房建設給予資金支持。對保障性住房建設，減免稅收，免收各種行政事業性收費和政府性基金。通過稅率調整，鼓勵合理住房消費。
2.稅收政策
綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房産稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
3.金融政策
允許利用住房公積金貸款支持保障性住房建設（試點）。金融機構對廉租住房、經濟適用住房等保障性住房建設，執行優惠利率並適當延長貸款期限。
支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。
支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
4.土地政策
不同與商品住房用地采取“招拍挂”方式出讓，保障性住房用地采取劃撥等多種方式供應，並優先保證。
人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作爲出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。
新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房。鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群衆意願的前提下，允許改建爲保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
三、住房公積金制度
（一）住房公積金制度概述
我國住房公積金制度，最早于1991年在上海市建立。
1994年，《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號），要求全面推行住房公積金制度。
1999年，國務院頒布施行了《住房公積金管理條例》。
2002年，國務院修改了《條例》。住房公積金制度進一步完善。
2019年3月24日，根據《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》，對《條例》進行了修訂。
【拓展】
1.單位應當向住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，並爲本單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續。每個職工只能有一個住房公積金賬戶。
2.單位錄用職工的，應當自錄用之日起30日內向住房公積金管理中心辦理繳存登記，並辦理職工住房公積金賬戶的設立或者轉移手續。
3.單位與職工終止勞動關系的，單位應當自勞動關系終止之日起30日內向住房公積金管理中心辦理變更登記，並辦理職工住房公積金賬戶轉移或者封存手續。
住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。
職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位爲職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。
住房公積金實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督。
（二）住房公積金繳存、提取和使用
1.住房公積金繳存
國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位和社會團體及其在職職工都應按月繳存住房公積金。
有條件的地方，城鎮單位聘用進城務工人員，單位和職工可繳存住房公積金。
城鎮個體工商戶、自由職業人員可申請繳存住房公積金。
【總結】原則上只要是勞動者，都可以申請繳存
繳存基數是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應超過職工工作地所在城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數每年調整一次。
繳存比例是指職工個人和單位繳存住房公積金的數額占職工上一年度月平均工資的比例。
單位和個人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。具體繳存比例由住房公積金管委會擬訂，經本級人民政府審核後，報省自治區、直轄市人民政府批准。
2.住房公積金提取
（1）購買、建造、翻建、大修自住住房的；
（2）償還購建自住住房貸款本息的；
（3）租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的；
（4）離休、退休和出境定居的；
（5）職工死亡、被宣告死亡的；
（6）享受城鎮最低生活保障的；
（7）完全或部分喪失勞動能力，並與單位終止勞動關系的；
（8）管委會依據相關法規規定的其他情形。
3.住房公積金使用
（1）發放個人住房貸款
設立個人住房公積金賬戶，且連續足額正常繳存一定期限的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。
（2）購買國債
在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經住房公積金管理委員會批准，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購買國債。
（3）貸款支持保障性住房建設試點
2009年，國家開展，試點城市在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付准備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。
【本質】用住房公積金，放貸給保障性住房項目，獲得利息，利率在個人公貸基礎上浮10%，一方面支持保障性住房建設，一方面使資金運作實現增值
