摘要：大灣區
撰文|蜜姐&編輯|傑兒
6月28日，越秀服務在我國香港聯交所主板正式上市。
這家物業公司，頭頂“TOD物業服務第一股”的光環，背靠大灣區，能否如其管理層期待的：未來3-5年，跻身行業第一梯隊？
到底潛力大還是概念玩得好，還得看數據說話。
01
物業公司從2018年赴港上市成風後，如今對資本市場的吸引力也大不如前了。
尤其是去年開始，破發、認購不足等情況都時有發生。
越秀服務爲了更好獲得資本市場的青睐，也是下足了功夫寫新故事。
比如，2020年11月，越秀地産收購了其戰略投資者廣州地鐵的廣州地鐵環境工程與廣州地鐵物業管理，成爲了擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營”的複合型物業管理公司。
實際上，越秀服務的資本故事亮點，主要有兩點，其中之一就是TOD。
招股書中談及競爭優勢，提到：“TOD綜合物業管理模式，未來增長潛力巨大。”
所謂TOD（Transit-Oriented Development）模式，指以公共交通爲導向的開發模式。
TOD模式中的公共交通並非僅指地鐵、輕軌這類軌道交通，還包括火車站、機場、公交幹線等，它以一個集中多種交通方式的站點爲中心，在半徑約爲400-800米（步行路程5-10分鍾）範圍進行高密度開發，將周邊商業、住宅、辦公樓、公園等連接起來。
也就是說TOD模式的商業價值在于多元化和集合化，在其區域內，讓個人的工作、生活、休閑娛樂、出行等需求都能得到滿足，形成一個多功能社區。
從新加坡、東京、我國香港等地區已有的TOD發展模式來看，能夠實現高度聚集人流、物流、財流。
也就是說，隨著我國城市軌道交通的加速推廣，TOD模式可以說是未來發展的一片藍海市場。
據我國交通運輸部發布數據顯示，截至去年底，全國有44個城市開通運營城市軌道交通線路233條，運營裏程合計7545.5公裏，新增運營裏程同比增長20.1%。這也意味著TOD模式的潛在市場頗大。
再看廣州，據國家發改委批複的《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃（二○一七–二○二三年）》，預計到2023年，廣州城市軌道交通累積開通裏程將突破800公裏。
而廣州城建開發作爲越秀服務的股東之一，確實存在獲得更多TOD綜合物業管理的機會。
02
再看目前落地的情況，截至2020年底，越秀服務共有5個TOD住宅項目的合同銷售金額約爲170億元。
對于前景的描繪，越秀服務也稱TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結合的TOD綜合物業管理模式，將會是其未來規劃擴張和利潤增長的新動能。
聊了這麽多TOD模式，想必蜜友們也發現一個問題，藍海歸藍海，實際上TOD模式非常考驗開發實力和運營的綜合能力。
從同行來看，目前萬科、龍湖等早些年已開始搶占TOD市場，近年來碧桂園、融創、招商地産、保利地産等也紛紛湧入。
2019年，房企們的TOD項目拿地數量大增，按照3-5年的開發周期，預計2023-2024年，這些項目將密集進入市場。
而越秀服務背靠的越秀地産，和龍頭房企們相比，還是有不小差距，越秀服務的TOD業務也有賴于其開發能力。
除了的TOD模式外，其另一大亮點是業務主要位于大灣區。
截至2020年底，越秀服務已進駐19個城市，其中6個位于大灣區。
2018-2020年，其來自大灣區的營收占營收總額的比例分別爲85.4%、84.1%及82.4%。
大灣區的定位和發展潛力，這兩年的熱度是越來越高，但也應看到，除了不少深耕本區域的房企外，龍頭房企們也紛紛將其視爲必爭之地，該區域的競爭將會更加激烈。
總結下越秀服務資本故事的兩大亮點，顯然有優勢，但在從全行業來看，也並非突出。
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再看其基本成色。
招股書顯示：2018-2020年，越秀服務的總收入分別爲7.628億元、8.963億元和11.68億元，同比增速分別爲17.5%、30.3%；
淨利潤分別爲4730萬、9320萬和2.04億元，同比增速分別爲97%、118.6%；
毛利率分別爲25.9%、27.2%和34.5%。
從增速來看還是挺不錯的。但如果細看其業務構成，則不太盡人意。
招股書披露，2018-2020年，越秀服務的非商業物業管理及增值服務占總收入的比例分別爲：64.8%、67.3%和69.4%；商業物業管理及運營服務占比分別爲35.2%、32.7%和30.6%。
非商業物業管理及增長服務，包括住宅物業、公建物業及産業園物業等，而商業物業管理及運營服務包括爲房企或辦公樓、購物商場及專業市場業主服務。
越秀地産的商業物業管理及運營服務占比近3年不斷下滑，且占比僅爲三分之一左右。
而占總收入大頭的非商業物業管理及增長服務，則過度依賴于關聯方。
這幾乎是房企分拆物業公司上市的通病。
2018-2020年，廣州越秀及越秀地産及其各自的合營企業、聯營公司及其他關聯方開發的物業占越秀服務年度的在管項目總數約86.3%、80.5%及79.5%；該等物業的物業管理服務産生的營業收入占相關年度物業管理服務産生的營收總額約91.7%、88.6%及90.0%。
另外值得注意的是資産負債率。
物業公司最近幾年在資本市場比房企母公司更吃香的一大原因就是輕資産。
然而越秀服務的資産負債率卻與房企們有得一比。
招股書顯示，2018-2020年其資産負債率分別高達93.2%、91%和68.4%。
上市前，越秀服務也特別注意“突擊”降負債，2020年其資産負債率降低的主要原因就是收入關聯方貸款及償還委托銀行貸款。
物業公司近三年紮推上市，要快速擴大規模、降低對母公司房企的依賴，幾乎都會搞收並購，越秀服務也是如此。
招股書披露，越秀服務計劃將收並購或投資住宅及公共物業管理服務提供商、商業物業管理及運營服務提供商等作爲其未來擴張計劃的一部分。這或許將導致其資本負債率再次攀升。
截至去年底，越秀服務的總在管面積爲32.6百萬平方米，在管物業215個，在管面積中96.1%的物業位于一線、新一線和二線城市。
總的來看，越秀服務上市前針對自己的資本故事，突出了深耕大灣區和發力TOD模式，這兩方面有一定優勢，但在全行業的位置並不算突出；
如果通過收並購擴大規模，及對關聯方的依賴和資産負債率的問題未來還有待進一步解決。
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