在新加坡,多數中高收入者都把房子當成投資,在追求進階和提升的人生過程,既是工具,也是目標。
最新降溫措施9月底生效,銀行計算最高房貸額的中期利率上調後,尚未有專攻組屋提升者的大衆化私宅推出,登場的大衆化項目只有執行共管公寓(EC)登豐嘉園(Copen Grand)。
新一輪降溫措施突如其來規定脫售私宅購買轉售組屋的買家須等待15個月,我們如今知道,原來它在“降級者”市場多麽受歡迎,2021年至今年第三季購買轉售組屋的私宅屋主比2019年和2020年多了一倍。
新加坡在疫後會繼續對外開放,吸引國際資金和人才,要在全球價值鏈上提升進階。這意味著本地私宅市場跟國際資金和人才的流動會更緊密相連,傳統上以本地提升者爲主的大衆化私宅也越會是如此,望而不及的人恐怕會更多。
事實上,這些以空間和地點爲首要考量的提升者應該大有人在,但問題可能是,如今符合他們的理想、可供提升的五房式或更大型的轉售組屋其實不多。
新加坡在疫後會繼續對外開放,吸引國際資金和人才,要在全球價值鏈上提升進階。
簡言之,這八年來,五房式組屋在轉售市場的需求增長大于整體,但新供應卻減少了。
可以這麽說,成熟區五房式組屋在轉售市場幾乎不會再有新供應,就像已不再興建的單層和雙層公寓式組屋。想專注提升空間和地點的人,要嘛犧牲空間,要嘛犧牲地點,不然就得選擇較老舊的屋子——以組屋的99年地契,三四十歲的提升者要買進,尤其在房價整體居高的市場周期,對人生財務規劃並非最理想。
也就是說,這八年間五房式組屋的數量增長低于整體平均兩個百分點。這看起來微小,但以五房式組屋總數逾20萬來算,相當于四五千個單位。五房式組屋本就較少,如果增幅繼續縮減,未來會更稀缺。
然而,提升住房的方式並不只限于從組屋提升到私宅或EC,還包括小屋換大屋,以及從偏遠處搬到地理條件更好的地方。財力足夠當然可三者兼得,力有不及仍可擇其一二。
在疫後時代,人們在提升時對空間的需求是不是會更重視一些,值得思考。
這意味著本地私宅市場跟國際資金和人才的流動會更緊密相連,傳統上以本地提升者爲主的大衆化私宅也越會是如此,望而不及的人恐怕會更多。在這塊市場,大型組屋可扮演緩解的角色。
再來就是五房式組屋推出的地點,過去幾年,地理條件相對優越和居中的成熟區已不再推出五房式組屋。11月即將推出的新預購組屋,女皇鎮烏魯班丹和加冷—黃埔的項目都沒有五房式,想要的話得去義順、武吉巴督和還在興建的登加新鎮。
組屋最根本的政策目標是協助年輕人擁屋,少建五房式是因爲家庭平均規模變小和讓整體價格更可負擔;不在成熟區建五房式是因爲可興建的空間有限,也同樣是讓整體價格更可負擔。
在房價和利率都居高的情況下,這股提升的欲望,下來還會多強?
其次,這八年間五房式組屋的轉售量占整體組屋轉售交易的比重,從2014年的20.22%逐年提高,在2021年達到25.88%,增加了5.66個百分點。期間,五房式組屋轉售交易量每年的增幅都大于整體,除了2020年,去年增幅近14%,更比整體高出一倍。
從這個單一項目有限的供應來看,提升的需求還是強勁,背後支撐的主要是房價長期增值的預期。房子作爲一項投資,即使當前價格和利率都已上揚不少,買家還是認爲值得。
當中有買家願意額外支付3%的房價以延後支付房貸,以一個1001平方英尺的三臥房單位計算,要暫時避開眼前高利率的沖擊須多付約3萬8000元,然後期望將來開始支付房貸時利率已下滑,可省回更多利息成本。
先來看五房式組屋的整體供應,根據曆年建屋局年報數據,建屋局售出的組屋整體數量在2014年至2021年間累計增長14.74%,截至去年達101萬9120間。當中,四房式組屋的數量累計增幅爲16.77%,五房式則是12.75%。
五房式組屋轉售市場 八年來需求多新供應少
在這塊市場,大型組屋可扮演緩解的角色,幫忙滿足國人要提升的需求。興建更多五房式組屋,並且在成熟區恢複興建,讓提升的選擇更多元,是值得考慮的長遠方案。
若有第二或更多套房子出租更棒,除了資本增值,更是賺取租金累積被動收入,加速進階的不二法門。
然而,組屋同時也是我國住房市場供應和交易最多的房屋類型,它必然是各個不同人生階段國人的重要住房選項。
換個方式說,如果從三或四房式組屋換到五房式,或從五房式換到地點更好的五房式所帶來的“提升值”大于換到面積更小、地點並沒有更好的私宅,那麽原先要提升到私宅的人,會不會把眼界放寬、選擇範圍變大,讓提升的入場成本因此不必那麽高,同時又可取得相當的資産增值?
根據市區重建局星期五(10月28日)發布的數據,整體私宅價格已連漲10季,今年第三季環比上漲3.8%再創新高。當中非有地大衆化私宅環比上漲7.5%,更是2009年第三季以來最大季度增幅——AMO Residence、Sky Eden@Bedok和曲水倫庭(Lentor Modern)幾個新項目的提升者需求強勁是主要推手。市郊新項目平均尺價如今已達2000元,以85平方公尺(915平方英尺)的法定平均單位面積計算,平均價格約180萬元。
登豐嘉園反應熱烈,首日售出73%的單位,平均尺價1300元。當中首輪供第二次購屋的提升者申購的30%頂限滿額,沒被抽中者要一個月後方可進場選購剩余單位。
過程從組屋開始,要取得資本增值,將來脫售了好提升,有些人一次,有些人很多次,到了退休時若有需要還能降級套現來養老,達到進可攻退可守境界。
而且,一些買家看重的是當下的價格可負擔,以及將來會增值,只要能進場,就算提升到小一點的私宅也沒關系。