這不禁讓人思考：今天的牛車水是否已經失去原有的功能和地位？
珍珠坊對面的平民商場牛車水大廈，街層賣日常用品、古物、服飾、傳統貨物等的商店，生意都門可羅雀，客量屈指可數。二樓的熟食中心，即使午餐時間也難看見昔日食客摩肩擦踵的情景。
很顯然，牛車水人潮不在，生意也大不如前。近年來，網購及餐飲外賣平台的盛行，無形中削弱牛車水的吸引力。加上牛車水傳統訪客群體的老化，大多數年輕一代對牛車水也興趣缺缺，本地這個俗稱“唐人街”的地方就變得無人問津。這兩年來，冠病疫情來襲雪上加霜，導致牛車水的商業價值每況愈下。
去年9月，遠東機構旗下的一家子公司以3933萬元，買下珍珠坊多層停車場和位于停車場頂樓的一個餐飲單位，而遠東機構也正好擁有珍珠坊正對面的幸運牛車水（兩棟大廈之間還有空中天橋連接），這是否意味著遠東機構對于珍珠坊日後的集體出售有所布局？這或許是牛車水成功翻身的一大關鍵。
牛車水有優越的地理位置，毗鄰中央商業區的繁忙商務樞紐，交通設施發達，加上近期啓用的湯東地鐵線，共有四條地鐵線交彙穿梭的便利。牛車水附近有多個私宅和組屋區，居住人口算是稠密，這些都是可能讓這個黃金地段活躍起來的潛在條件。
曾幾何時，余東旋街上排排坐、富有野獸派建築風格的三大明“珠”——珠光大廈、珍珠坊和珍珠大廈，是牛車水無人不曉的明信片地標。時隔多年，這三大明珠大勢已去，風光不再。
爲了保存牛車水的曆史文化，政府也可以提供協助方案，讓一些傳統生意能夠重新包裝或轉型，與時並進，吸引較年輕的新客戶群體，同時提高市場競爭力。
年貨市場“地位”牛車水還保得住嗎?
例如在恭錫街傳承三代的傳統煮炒餐室，最近就從多年來陳設樸實無華的店面，華麗轉型成冷氣餐館的格局。雖然還是同樣售賣暖心的招牌家常菜，可是換了個形象，不但可吸引一些新顧客，也更能融入恭錫街時尚餐飲店聚集的氛圍。
最近有網民上載了牛車水“垃圾滿地”的實景，並感歎牛車水淪爲我國最髒亂的地方。這件事引起同事和朋友的關注，一位多年沒走訪牛車水的朋友，特地到這個國人和外國遊客“打卡”的地方了解現狀。
首先，若能讓珍珠坊和珍珠大廈重新發展或翻新，就等于爲牛車水打造一道全新的風景線。因此，政府可以考慮在中央商業區獎勵計劃以外，給予牛車水一帶的舊大廈更多獎勵措施，包括更靈活的土地用途，讓發展商和它們的建築設計團隊有更大的空間發揮創意，打造一個截然不同的牛車水。
環顧珍珠坊與珍珠大廈四周的商業大廈，如幸運牛車水、東方廣場等，不難發現人流稀少，承租率不見理想，有些甚至呈現嚴重的空置率，就連黃金鋪位，也租不出去。
這一帶的房屋需求仍然很強勁，組屋和私宅價格已達天價。例如今年10月，達士嶺摩天組屋的一個四房式單位，就以1369元的尺價創下新高，轉售價高達137萬元。私宅方面，同樣在今年10月，位于丹戎巴葛的One Bernam一個單臥室單位，以135萬元成交，尺價高達3054元，刷新全島單臥室單位尺價新高。
2016年，早已日暮途窮的珠光大廈，爲了讓位給湯東地鐵線的建設工程而被迫拆除，從此走入曆史。2018年，隔鄰的珍珠坊和珍珠大廈開始籌備集體出售。後來，只聞樓梯響，從未見前者推出市場招標求售；後者則第一次以13.5億元保留價展開集售計劃，但因爲沒獲得八成業主的同意而告吹。
牛車水作爲旅客的觀光景點，其實在疫情之前，吸引力就已江河日下，隨著近年來本地的新觀光景點和打卡點層出不窮，景點之間的競爭已經變得更爲激烈。毋庸置疑，牛車水仍然是本地一大曆史文化區，然而多年來疏于翻新和注入新活力，已經略顯疲態。
今年8月，珍珠大廈加碼以18億元的保留價，再次推出市場求售，結果無人問津，沒有發展商參加集體出售競標。不到三個月的時間，珍珠大廈又卷土重來，以同樣的保留價，11月初再次招標求售，招標活動下月12日截止。
曾幾何時，余東旋街上排排坐、富有上世紀中野獸派建築風格的三大明“珠”——珠光大廈、珍珠坊，以及珍珠大廈，是牛車水無人不曉的明信片地標。時隔多年，這三大明珠大勢已去，風光不再。
引進新的一批年輕居民，可爲牛車水帶來新的活力與需求，也可以改變“老人區”的形象。這方面，政府可考慮爲一些屋齡較老的組屋進行翻新，或提供新的地段建組屋或私宅。
牛車水雙珠的集售並非易事，因爲巨額售價、重新發展成綜合項目的工程龐大，有意競標的發展商必有雄厚的財力和實力。再說，目前宏觀經濟仍不明朗，發展費用又因近期土地增值費和建築成本增加而大大上調，雙珠要轉手出售，難上加難。
這位朋友說，重訪牛車水，除了勾起滿滿的回憶，實地觀察後他認爲，應該給這個“黃金地段”一個翻身的機會。
除了有現實的經濟考量，讓有些發展商對于上述競標有所卻步，可能還有其他考量因素。
很多國人也許一年中只在農曆新年前才特地到牛車水辦年貨，感受一下華族傳統節日張燈結彩的熱鬧氣氛。但遺憾的是，牛車水年貨市場因疫情停辦兩年，這個年貨市場的“地位”還保得住嗎?
更遺憾的是，與牛車水大廈同在史密斯街上的牛車水美食街，去年靜悄悄地結業。這條經營了20年的百米長美食街，承載了不少國人的集體回憶，卻最終逃不過關閉的命運。