問題是，利率就算真的在明年中見頂，會在終極水平停留多久？經濟師無法做太長遠的展望，目前的普遍預期是整個2023年都會停留在終極水平。
這些項目到時候會以什麽價位推出？買家又會以什麽心態來考量進不進場？利率和房價，可能互不相讓，也可能找到皆大歡喜的新平衡點，最怕的反而是兩敗俱傷，都因爲經濟崩盤而驟然下挫，到時候笑的會是還沒進場的買家。
專家說，到時候利率應該已經“正常化”了，就算沒回到以往的超低水平，也應該比現在低許多，你不但無驚無險渡過“難關”，期間還能保有現金賺取高利息。新房子三年後的蘊含市價（還不能賣）可能也會上漲不少，最少抵得過現在多付出的2％房價。
在本地，最新一批六個月國庫券（T-bill）收益率達到4.4％，再創1988年以來的新高。最切身的房貸基准利率—三個月新元隔夜利率（SORA）目前是3.05％，從年頭的0.19％算起，也漲了1600％，應該也是曆來年度漲幅之最。
大家都期待，聯儲局今年最後一輪調升後，明年上半年再漲50個基點來到5％左右，利率大致就見頂了。畢竟，全球經濟經過一番折騰，如今也快陷入衰退了。在5％的終極利率待一陣，讓通脹壓力慢慢消弭，過後利率複又回調，這是最理想的展望。
大家對利率不斷上揚的新聞或許已經麻木，不清楚它漲到哪裏了。先提一下，美國聯邦基金利率（Fed Funds Rate）目前處于3.75％至4%的政策區間，實際利率是3.83％。
通脹很可怕，但更可怕的是對通脹的預期。這是消費者、商家、投資者對未來物價上漲速度的預期。
在新加坡，房貸利率顯著上揚，房地産價格調整了嗎？
當然，如果買的是登豐嘉園（Copen Grand）和景麗軒（Tenet）執行共管公寓（EC），你就聰明了，可選擇延期付款計劃，無須立即支付房貸，等于不必支付利息，到房子三年後完工才開始支付。
政府在11月大量增加預購組屋供應，明年上半年的售地計劃也顯著增加潛在私宅供應量，希望緩和供不應求的結構問題。
人的記憶往往短淺，過去10多年，利率多數時候都低于2％，如今多數人都只記得利率在“正常”時是低的，忘了曾幾何時，5％的利率其實也是“常態”。多數人都預期，利率見頂後就算居高一段時期，最終也會回落到“常態”，而這個“正常化”的利率一定是低的，反正就不會是5％。
無論結果如何，離2％都還有距離。讓人期待的中國經濟大幅重開也可能引起新一波通脹壓力。
新一輪降溫措施9月底推出前，私宅價格持續攀漲，過後並沒有什麽項目推出，只有兩個大型EC項目開盤反應大熱，尺價也創新高，但這主要還是因爲目前本地一宅難求，而多達七成買家選擇了延遲付款計劃，更是將利率上揚對房價理應産生的影響延後（或是消弭，看最終情況）。
過去20年，利率其實都是在發生危機後跌至2％以下的低水平。當然，它下來還是有可能跌至2％以下，目前看來，先決條件是通貨膨脹率也回落到低水平，以美國來說，聯儲局的目標是平均2％。美國10月份的通脹率是7.7％，已經比前一個月的8.2％有所回落，下星期三（12月14日）公布的11月份數據，大家屏息以待。
問題是，利率就算真的在明年中見頂，會在終極水平停留多久？經濟師無法做太長遠的展望，目前的普遍預期是整個2023年都會停留在終極水平。
市場人士透露，經曆了幾個月的年底淡季後，已經有發展商摩拳擦掌，期待在下個月農曆新年後推出新私宅項目。
通過對經濟活動和需求的打壓，利率上揚正是要抑制這種通脹預期。利率上揚推高了錢的機會成本，理應促使人們調低對資産的估值。
聯邦基金利率上一回升至5％以上是2006年6月，一直持續到隔年7月，美國暴發次貸危機，過後延燒成全球金融危機，聯儲局爲了救市，驟然降息。
政府大量增加預購組屋 希望緩和供不應求問題
再上一輪，就要回到1994年克林頓當總統、經濟形勢大好時，利率當時多數處于5％以上，直到2000年互聯網泡沫爆破，聯儲局爲了救市，驟然降息。
聯儲局在本地時間下星期四（12月15日）淩晨即將公布的今年最後一個貨幣政策聲明，萬衆繼續期待。如今市場普遍預期鮑威爾真的會放慢腳步，只起50個基點。那聯邦基金利率就來到4.25％至4.5％了，以今年初實際利率只有0.08％計算，一年內漲5400％，是曆來年度漲幅之最。
以新加坡來說，即使近來有好些科技業者大量裁員，整體就業市場繼續緊繃，10月份整體失業率跌至2％，回到冠病疫情前的水平。老實說，大家都預期（而不是期待）薪資繼續上揚，恐怕也還預期物價繼續上漲，這種預期不利商家控制成本。
上個星期，聯儲局主席鮑威爾只是提到他連續四次加息75個基點後，已經准備放慢腳步，市場就爲之鼓舞，作勢反彈。只不過後來發布的最新數據顯示美國就業市場依然強勁，失業率維持在近50年來最低水平，市場又泄氣了，套利的套利，觀望的觀望。
在新加坡，10月份的核心通脹率是5.1％，低于9月的5.3％，八個月來首次放緩。金管局預測今年全年核心通脹是4％，明年若包括消費稅調漲1個百分點的影響，核心通脹預測介于3.5％至4.5％，和今年其實不相上下。
跟著聯邦基金利率走，市場預測三個月SORA下來半年應該還會漲0.5至1個百分點，直到明年中在4％左右見頂。如果你在最近進場買房子，房貸利率大概介于3.5％至4.5％，未來半年進場，利率應該還會更高。