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我們2018-2022的新加坡房地産展望，都是很樂觀的，即使遇到疫情，股災，政府強力降溫，我們大膽唱多市場，推薦一些不錯的進場機會:
2018我提到牛市初期一定要進場，2019年我提到的這兩年土地價格已上漲40%，未來房價會跟著上漲，在過去4年已經完全發生；2020年初全球股災時我們提到極端市場極端機會; 2021再次加稅後，我說市場會被動接受，繼續上漲；2022初也做了分析，提到2022交易量會下滑，這些預測與實際市場走勢高度一致，是因爲我們分析的基本面和核心數據，而我們也幸運的處于穩定的低利率環境。一直關注KFD的朋友，大家都有從投資或者地産知識上受益。參考文章：
2023年的展望，我內心是謹慎的，因爲畢竟房價漲了5年了，萬物皆周期。對判斷房價方向這一塊，會引用博納集團的官方預測，但個人可能更趨向保守。因爲重要的宏觀的不確定性: 貨幣政策怎麽走？高貸款利率會維持多久？全球經濟衰退的風險多大？
當然對新加坡也有樂觀積極的面：新加坡的房市的基本面非常好，庫存低，同時中國的開放和複蘇，大量優質移民的引入，是新加坡豪宅市場最重要的支撐，我對于豪宅市場的信心遠大于大衆市場。
我們從下幾個點，梳理一下市場數據，給關注新加坡地産的朋友一些參考：
12022複盤
1.1周期
下圖爲過去35年新加坡地産走勢，能看到幾個周期的變化，有漲有跌，藍色背景部分爲下跌的季度，我們分別標注了每個周期房價上升的幅度，和下降的幅度。整體呈上漲的趨勢。2022年是房價增長的一年，第四季度，因爲缺少大盤和假期的緣故，房産活動銳減，價格仍環比上漲了0.2%。
2022年的特點：租金漲幅巨大，遠遠高于房價的增長（這一點與東京相反，東京租金漲幅低于房價漲幅，這也因爲各國房産政策的不一樣）。下圖中不同顔色的線代表不同戶型大小的租金走勢，2022年全四季度所有戶型的租金全線上漲，大戶型漲幅更加顯著。
1.2價格和交易量
下圖展示了過去22年來新加坡非有地住宅銷售量和平均尺價的變化。2022年新盤銷售僅達到7000多套，跟2021年的12676套相比縮量了很多，單評價尺價，從2020年的尺價1808新幣漲到了2022年尾尺價2314新幣。
2022年房價上漲的同時，新盤和二手銷量與2021相比是都是下降的！私宅新盤方面2021銷售的新盤其實比往年都低，因爲2021尾的降溫措施抑制了部分新移民購買的需求，開發商推出市場的新盤數量也相對較少了。過去10年的新盤平均銷售11200套，2022年約7120套，下面兩圖分別統計了私人房地産新盤和二手房的交易量。
過去十年新盤銷售量
2022年私宅轉售每季度與2021同期對比
1.3新盤庫存
下圖展示了截止2022年第三季度的新加坡私宅新盤的庫存。總量上，庫存連年下降，從2019年第一季度的36,839套跌到了2022年第一季度的14,087套。第三季度小幅度回升，庫存爲15,677套。分區來看，中心核心區（CCR）剩余5681套，中心區邊緣（RCR）剩余6579套而郊區（OCR）僅剩3417套。
從平均年售出來看，OCR高達5641，超越了現有庫存。相比而言，CCR和RCR的庫存都高于平均年售出，2023年這兩個區域繼續消化庫存，還有進場的機會。總體相對低的庫存是房價的一個支撐。
1.4HDB組屋升級群體
下圖爲組屋住戶達到5年最低居住限制的數據圖，2022年達到31,325戶的頂峰，未來兩年預計大幅下降，其中2023年就下降了50%左右。加上高利率和私宅的漲幅，從組屋升級私宅的買家預計減少，2022的政策縮緊，也擠壓了大衆市場購買的人群。
1.5別墅
2022年的別墅（新加坡本地稱有地住宅）銷售量相較于2021年大幅的銳減，總量微低于2000套，但是總價達到了100億新幣，超過了過去18年的平均總價，但數量和總金額大幅低于2021。 目前別墅價格高位，但大量買主排隊等待二手市場的好貨。
1.6寫字樓
2022年寫字樓市場勃勃生機，租金和房價也在穩步攀升。 下圖爲過去36年寫字樓租金走勢圖，其中三條曲線圖分別代表中心核心區，中心區整體以及邊緣區域。2020至2021年期間因爲冠病大流行導致居家辦公模式的興起，寫字樓一度被退租，空置率升高，租金因爲需求驟減而下降。2022年寫字樓複蘇，所有區域的租金都因爲需求的康複而上漲，邊緣區域的漲幅更高。
2019-2021年的平均總供應量都低于500,000sqft，2022年則注入了超過1,250,000sqft以上的新寫字樓空間，爲迎接後疫情商務、貿易的擴張。寫字樓市場受新加坡政府供應量的調整，在未來的價格上升周期，也會推出更多地塊，增加供應量來緩沖市場。
22023宏觀和風險
2.1壓力點
2022年是過去40年最爲激進的加息年，美聯儲進行了7次加息應對全球通脹壓力，從2022年1月的0.25%，一共提高了425個基點，上升到4.25%至4.5%，至15年來最高水平。全球股市應聲下跌，大部分城市房市也是下跌的，除了新加坡，東京等比較特別的城市。
各大投行預測，2023加息步伐可能會減速，2022年12月的這次加息，本來市場預期是75個基點，最終卻放慢至50，也是一個信號。目前的宏觀形勢還是不明朗的，在後面部分具體說說2023年新加坡房地産市場。
2.22023積極面
中國2023年1月8日起解除對新冠病毒感染的防控措施，放開邊境。作爲全球第二大經濟體，這無疑給全球投資者都投遞了積極的新信號，股市已經給出積極的反映。
新加坡憑借其自由貿易，高效勞動力，優越地理位置，成熟教育體系，獨特中英文雙語環境和安定社會環境，已經是亞洲富豪移民首選的國家之一。後疫情時期，新加坡較早打開國門，開放國際商務和旅遊，占領先機。2022年9月被評選爲超越香港，僅次于倫敦和紐約的亞洲第一、世界第三金融中心。這個排名有爭議，我個人認爲新加坡的人才結構，輻射力，資本市場成熟度離香港其實有很大的差距，但這個差距在縮小，這是新加坡未來幾年的成長機會。在公司內部我常講一個觀點：政府多年來務實穩健經營，疫情和全球爲新加坡助力，現在的新加坡比5年前的新加坡成長一大步了，競爭力和吸引力不斷加強！
抛開宏觀不確定性，新加坡的基本面很強，豪宅市場（CCR核心區大戶型）的吸引力巨大，從租金市場的巨大漲幅就看出來了！
32023展望和重要數據
3.1房價預測
下圖是新加坡私宅市場不同區域過去13年房價指數走勢圖，右側黃色部分是對2023的預測。對于大板塊的漲幅，我們可以看到，過去幾年郊區（OCR）的漲幅最大，然後是市區邊緣（RCR），組屋（HDB），市區核心區（CCR）的漲幅甚至在整體漲幅之下。我認爲這樣的板塊格局未來會改變，因爲高利息擠壓了大衆市場，而新加坡的基本面和吸引力在不斷增強。
博納集團官方對不同區域價格的預測如下：
-2022年的預測基本符合最終實際漲幅，除了CCR區域，其他的預測都高出了1%-2%。
-2023年房價漲幅放緩，整體在5%-6%，CCR、RCR和OCR漲幅差距縮小，CCR漲幅增速至5%-7%，RCR維持去年速度而OCR漲幅則大幅減緩至4%-5%。價格和購買力是呈負相關的，價格越高，購買者會越少。
3.2供應量與交易
根據1.3部分的回顧，截止2022年第三季度，目前庫存房源總共還有15000套左右，其中主要集中在CCR和RCR，分別爲5681套和6579套，其中CCR消化庫存的時間要更久。
下圖是新加坡上半年政府售地情況，7個確認出售名單和9個備選出售名單，這些新供應並不會馬上成爲2023年的新供應，而會對未來4-5年産生影響。確認名單中包含5個私宅用地（含1個EC用地），估計可提供4090套私宅（含700套EC）。備選名單包含6個私宅用地（含2個EC用地），預計可提供3625套私宅（含855套EC）。
總結上面的信息，如果順利，2023年預計開售45個項目，共可提供12,488套新私宅，基本上恢複到疫情前新盤供應的數量。庫存加上新房源，CCR總共可達8000多套，
RCR12000多套，OCR的庫存和新增都不高，僅7000多套，明年的交易量CCR市中心區域會占到更大的比重。我們無論是新盤還是轉售，2023年的銷售總量會高過2022
3.3整體判斷
目前，房價價格漲幅與收入增加都比較合理，但租金漲幅過高（1.1部分），因爲疫情期移民湧入和新盤交房延遲，造成極大的供需失衡，希望隨著2023年相對較多的新盤的交房，情況會有所緩和。下面第一幅圖是新加坡過去五年房價指數趨勢圖，第二幅圖則是新加坡過去五年消費者指數趨勢圖，新加坡房地産市場整體均價增長與家庭收入增長基本一致。
4思考和總結
2023年初我一個大概的判斷是：2023是一個“盤整”的市場，除非大規模金融危機，或者衰退，房價不太可能下跌。核心區CCR的機會大過其他區域，因爲高品質新移民富豪的進入，繼續支持這個板塊；另外土地開發成本日漸變高，新盤的價格會持續在高位；政府開始積極賣地，整個盤整期，交易量有望比2022年高。
投資的本質是要戰勝通脹，現在能源、鋼鐵等等成本全部上升，與房産相關的服務鏈成本也都全部上升。我覺得在新加坡這樣的城市裏面，房地産幾乎是最好，也是唯一的可以戰勝通脹的投資工具。2023選擇難度會加大，要提醒投資人特別注意現金流和租金回報率。
我們認爲2023，從投資人角度看，有這樣一些機會點：
4.1中心核心區
前面提到過去幾年CCR的價格增長指數低OCR&RCR。兩區之間的價格差距越來越小目前處于曆史低位，在一個盤整的市場，我覺得明智的做法是升級資産，從非核心資産升級到核心資産，這樣曆史性的價差，提供了不錯的騰挪的機會。
4.2二手市場
下圖爲新盤和轉售樓盤價格對比圖，藍色爲新盤，橙色爲轉售。去年四個季度，兩個市場的價格都在上漲，但是新盤漲幅更大，第四季度兩者之間相差68.4%，轉售市場能挖掘到更好的投資機會。
4.3性價比高的大戶型
從2022年延續的一個市場特征是大戶型的供應量仍然短缺。從1.3部分的各戶型租金對比圖來看，大戶型漲幅最高，最受歡迎。根據2022年的市場調查，自住人士和租客都表示，在預算合理方面，59-61%的人都希望擁有更大的居住和能提供各類活動的空間，比如居家辦公。市場上性價比高的大戶型，2023年會繼續成爲熱門的首選。
作者介紹AUTHOR INTRODUCTION
Kevin Feng 馮舟，新加坡主板上市公司博納集團(SGX:OYY)董事，博納精英隊總監，KFD創始人。
（文章原載于微信公衆號 馮舟說）
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