房貸利率是選挂鈎LPR還是固定利率？
估計所有背著房貸的人，今天都收到自己房貸行的消息，要自己自主選擇房貸利率是挂鈎LPR還是選擇固定利率。房貸應該是大多數人最主要的負債，利率方式選擇將直接影響到利息金額。
雖然我自己在房企工作，而且和金融市場的聯系相對來說比較緊密，但說實話也比較懵，所以今天就自己做了下功課，核心目標就是一個，怎樣選擇對于個人來講更劃算。現在把功課整理了下。
首先，第一個問題，什麽是LPR。
LPR，全稱 loan prime rate，貸款基礎利率，指的是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。理論上，LPR相當于是貸款利率的下限。
利率可以理解成如果你想向銀行貸款，爲資金支付的價格，LPR利率是利率市場化改革的重要一步，2013年10月開始在我國實施。LPR之前由10家商業銀行作爲 LPR報價銀行團，每個交易日在剔除最高、最低各 1家報價後，加權平均計算得到貸款基礎利率。
LPR確定後，銀行根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在 LPR 基礎上疊加信用利差作爲貸款利率。
舉例：
比如A、B兩個企業去銀行做經營貸款，A企業規模大，效益好，在銀行有比較好的信用記錄，那銀行給A企業的貸款利率是LPR+1%。
B企業是初創的小微企業，風險大，缺少信用記錄和抵押品，那B企業貸款利率可能就是LPR+2%。
2019年8月 LPR機制改革
盡管LPR從2013年就開始實施，但LPR成爲大家關心的熱點，還是從2019年8月開始。原因是國常會對LPR機制進行了改革。
在改革之前，還有一個貸款基准利率與LPR並行，相當于在你在市場上買商品，這個商品有一個計劃指導價，有一個市場價，很明顯，市場價會受計劃指導價的約束。這個問題在2019年改革的必要越來越大，因爲實體經濟很困難，中小企業貸款成本高，所以通過改革，優化LPR的形成機制，降低企業的融資成本。這次改革的措施包括改變定價機制，增加了報價行，總之，就是LPR的形成更加市場化。
和這次房貸更改相關的，是LPR定價在原有的 1 年期一個期限品種基礎上，增加 5 年期以上的期限品種，爲銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基准向 LPR 轉換的平穩過渡。
也就是這次改革之後，新增的個人房貸定價方式，基本都是：5年期LPR+浮動，取代了原來的貸款基准利率+浮動。
2019年12月 央行啓動了存量房貸的換錨
新規後增量房貸基本都與5年期的LPR挂鈎，在2019年12月28日，央行發30號文，開始啓動了新規之前存量房貸的定價更改。
12月28日央行發布公告，存量浮動利率貸款定價基准轉換爲LPR。主要內容有：
1）存量浮動利率貸款是指 2020 年 1 月 1 日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基准利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。之後，不得發放基准利率定價的浮動利率貸款。
2）定價基准轉換要求：自 2020 年 3 月 1 日起，金融機構與客戶協商，可以將原合同定價方式轉換爲 LRP 基准加點（加點可爲負值），加點數值在剩余合同期限內不會變化；也可以將原合同轉換爲固定利率。定價基准只能轉換一次，原則上應于 2020 年 8 月 31 日完成。
3）商業性個人住房貸款：LPR 基准加點數值=原合同最近的執行利率2019 年 12 月發布的相應期限 LPR。第一個重定價日之前，執行的利率水平=原合同最近的執行利率=2019 年 12 月發布的相應期限 LPR+加點數值。之後，每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限 LPR 與該加點數值重新計算確定。
4）重定價協商：金融機構與客戶可以協商重定價周期和重定價日，商業性個人房貸重定價周期最短爲 1 年。
所以，我們在今天收到的銀行消息，就是銀行開始在執行央行30號文的政策。
2020年3月1日 該做什麽樣的選擇
先說一個總的看法，後面再普及初中數學。LPR定價分一年期和五年期兩個品種，本身是體現對實體經濟和房地産的差別化信貸，企業信貸一般參考一年期LPR，利率成本較低；而房貸參考五年期LPR，成本較高。從而扶持實體經濟，防止信貸資源向房地産過度集中。所以，不要認爲從這次重新定價能省太多。盡管有人以日本和歐洲長期的負利率政策作爲參考，認爲後面LPR會持續下調，但去判斷未來20年的利率，這是很難的事。
下面說下怎樣去計算，現在網上很多房貸計算器，已經引入了LPR參數，大家可以查一下自己的房貸合同，把利息，還款方式輸入進去，也能知道大概。
但我一直認爲，任何事情，思考的過程和思考的結果一樣重要，佛經裏說菩薩畏因，凡夫畏果，任何事情都要知其然更知其所以然。
舉例：
假設條件：
1、個人商業住房貸款的重定價周期爲 1 年且重定價日爲每年 1 月 1 日。
2、該筆商業性個人住房貸款原合同期限 20 年,剩余期限爲 8 年，
3、原合同約定利率爲 5 年期基准上浮 10%，現執行利率爲 4.9%×（1+10%）=5.39%。
4、2019 年 12 月發布的 5 年期 LPR 爲 4.8%。
5、借貸雙方 2020年 3 月-8 月轉換定價基准，如果協商確定重定價周期仍爲 1 年，重定價日仍爲每年 1 月 1 日。
計算過程：
1、對應加點幅度應爲 ：5.39%（現在的貸款利率）-4.8%（5年期LPR）=0.59%
2、從轉換日至 2020 年 12 月 31 日，執行的利率水平仍是 5.39%（4.8%+0.59%）。
3、在此後第一個重定價日（2021 年 1 月 1 日），執行的利率將調整爲 2020 年12 月發布的 5 年期以上 LPR+0.59%，此後每年以此類推。
4、假設2020年12月5年期LPR執行利率下降 5BP（1個BP=0.01%）至4.75%，100萬按揭貸款，年還款減少 370 元左右。
反之，若上升5BP，增加還款總額370元。
如此可以得出結論，其實，選擇固定利率還是浮動利率，影響真的不大。
如果，房貸還剩5年以內的，未來5年還在降息周期的概率相對大一點，可以選擇挂鈎LPR浮動。
如果，房貸還剩5年以上，甚至20年的，那選擇固定利率吧，20年夠幾個基欽周期、庫存周期輪回的了，不排除進入加息周期的可能。
另外，考慮到通貨膨脹，房産是在增值，債務是在貶值，算算大賬，也沒有必要這樣糾結了。
首發于公號:吟嘯徐行的小書桌
2020年3月1日