李思德也認爲，市中心私宅的最大缺點是方圓一公裏範圍內通常沒有學校。但市中心建築的典型優勢也在于可提供一望無際的海景和城市天際線景色。
受訪分析師認爲，由于CBD私宅的外國買家占比很小，因此降溫措施預料不會造成CBD私宅價格大幅下調，但租金價格或將上揚。
政府推出新一輪房地産降溫措施，或許會讓發展商延遲在中央商業區（CBD）推出新私宅項目，但由于外國買家占比很小，不會因此造成CBD私宅價格大幅下調。
另一個受到市場關注的項目是濱海景苑。這個項目地段在2021年推出競標時，僅吸引到IOI集團一方投標，且出價也比市場預期的低了20％，令市場大跌眼鏡。
黃顯洋也指出，新加坡和香港側重兩個不同的區域市場，香港被視爲通往中國大陸的門戶，而新加坡被視爲通往東南亞的門戶。
南部瀕水區或對CBD私宅價格産生影響
4月27日生效的新一輪房地産降溫措施調高額外買方印花稅（ABSD），外國買家須支付的ABSD調整幅度最大，從30％調高至60％。新措施推出後，位于中央商業區的綜合項目鉑海峰（Newport Residences）的發展商隨即宣布將項目延後推出。
黃顯洋認爲，目前市場對CBD私宅和烏節地區優質私宅的看法和需求仍不相同。例如，中國大陸和印度尼西亞的買家仍更偏向烏節傳統黃金私宅區，他們對這一地區較熟悉，並且周圍也有較多奢侈品零售商場。此外，由于靠近學校，第9至11區的私宅也有來自本地家庭的強勁需求。
不過，高緯環球研究部高級經理黃顯洋在接受《聯合早報》訪問時說：“過去兩年，在第1區和第2區的私宅買家中雖有部分是外國買家，但他們仍不是占大多數。像過去兩個季度，外國買家占比僅在8％左右。今年第一季，第1、2區共賣出32個私宅單位，外國買家僅有一位。”
合登集團高級研究主管李思德說，從長遠來看，我國的全球投資者計劃（Global Investor Programme，簡稱GIP）其實會吸引到更多外國人。在新降溫措施下，他們可能會先租房，然後在申請到永久居民身份後才買房，而這可能推高CBD私宅的租金。
從更長遠的發展來看，備受期待的南部瀕水區（Greater Southern Waterfront）在翻新計劃完成後，現有的中央商業區將延伸至南部海岸線，屆時或對CBD私宅價格産生積極影響。
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黃顯洋認爲，市中心的便利性和可及性是潛在買家所青睐的，但市中心周圍學校較少，這可能對有孩子的家庭沒有吸引力。
對于CBD是否有望取代烏節傳統黃金私宅區的地位，李思德認爲，烏節地區很少有新項目推出，但政府在市中心仍有不少白色地段待售，新推出的項目或將需求從烏節地區轉移，並將市中心核心地段提升爲黃金私宅區。
在今年可能推出的CBD項目中，Skywaters Residences是其中一個備受矚目的項目。這項目是由阿裏巴巴集團與鵬瑞利集團（Perennial Holdings）共同發展，預計2028年建成，並將超越一街之隔的國浩大廈（Guoco Tower）成爲我國最高建築。
但李思德認爲，香港的投資和政治氣候與新加坡大不相同，而這兩個因素卻是高淨值人士在投資時優先考慮的因素。
香港與新加坡在多個領域都是競爭對手，爲吸引人才留港，去年香港推出了符合資格的外來人才買房，等待滿七年換永久居留後可以退稅的計劃。這與新加坡針對外國人買房須付60％的ABSD的政策形成了鮮明對比。
另外，對于降溫措施是否會使到外國買家轉向其他亞洲市場如香港，分析師並不以爲然。
“盡管經濟前景疲軟，但市中心的私宅價格和成交量，都顯示市場對該地區的私宅需求具韌性。今年第一季，市中心的私宅交易價增長約2.9％至每平方英尺2812元，且總共售出88個單位。而2022年全年市中心僅有161個單位售出。”
過去兩個季度，外國買家占CBD私宅交易的比率僅在8％左右。今年第一季，CBD的新私宅項目更只有一名外國買家。
值得注意的是，市中心新私宅銷量在第一季表現雖較往年亮眼，但與代表高檔私宅的核心中央區（CCR）私宅的銷量相比仍不高。後者今年第一季共售出577個單位，比市中心售出的88個，多出五倍以上。
黃顯洋說：“南部瀕水區的發展以及更多便利設施的引入，會刺激CBD中産階層化（gentrification）的發展，從而增加該地區私宅的受歡迎程度。不過，這種影響要在長期內才能看到。”
他認爲，一些發展商或會推遲推出項目以評估降溫措施對市場的影響，有些發展商可能給予小幅折扣，以抵消部分新加坡公民和永久居民須支付的ABSD。但鑒于建築成本高、未售出庫存少，CBD售價預料不會大幅下調。
CBD新私宅銷量仍不如CCR高檔項目
但隨著時間的推移，他相信CBD將成爲充滿活力的綜合用途社區，這將增加該地區生活的吸引力和便捷性，從而對新私宅需求和價格形成支撐。
談到近來CBD新私宅供應增加的趨勢，黃顯洋說，除了由政府的中央商業區獎勵計劃（CBD Incentive Scheme）推動，潛在市場需求也是發展商增加對CBD私宅開發的動力。
事實上，今年樓市將推出不少位于第1區（濱海、直落亞逸、絲絲街）和第2區（安順、丹絨巴葛、珊頓道）的CBD私宅項目。除了鉑海峰，還有濱海景苑（Marina View Residences）、Skywaters Residences和麥士威大廈（Maxwell House）的重新發展項目。這四個項目預計可提供1511個私宅單位。