華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道
20世紀60年代，新加坡國父李光耀曾向新加坡人許下了“居者有其屋”的承諾，同時也開啓新加坡的“組屋時代”，興建大規模的低標准、小戶型的公共房屋提供給新加坡居民。之後曆任的新加坡政府推出了很多措施來維護樓市穩定。
如不久前的4月26日23點50分，新加坡政府深夜公布樓市降溫新政。其中，新政中最引人注目的一點是，將提高購買任何房産的外國人的額外買家印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，以下簡稱ABSD）至60%。這意味著以後外國人想要在新加坡買價值100萬元的房子，其至少需要繳納60萬元的ABSD。
“ABSD只是一個額外的買家稅。其實不管是外國人還是本地居民，他們買房的時候還有一個BSD，即買家印花稅。對于外國買家來說，他現在要在新加坡買房的話，實際上需要支付的稅費超過60%。就是說，如果你要買一個價值100萬元的房子，光是在稅費上這塊支出就要達到62萬元、63萬元。”新加坡房産經紀公司博納房産（PropNex）營銷副總監劉蔚然在接受《華夏時報》記者采訪時表示。
而新加坡政府出台的樓市降溫措施打亂了部分市場的秩序。據劉蔚然透露，新政出台後，市場觀望情緒加重，身邊原本計劃出手買房的外國客戶選擇了等待，也有開發商因樓市降溫政策突然頒布，將原定于5月初開盤的Newport Residences項目選擇延遲推盤。而對于新加坡本地居民來說，這一次樓市降溫政策的出台並不影響他們買第一套房。
房價水漲船高
新加坡位于馬來半島南端、馬六甲海峽出入口，四季常夏，草木蒼翠茂盛，是連接歐、亞、非三洲的海上交通樞紐，也是東南亞唯一的發達國家。不過新加坡的國土面積僅有728.6平方公裏，約等于2/5個深圳，總人口約568萬。
然而就是這麽一個城市型的國家，近年來吸引著人才、金錢及企業的湧入。據了解，新加坡是繼紐約、倫敦、香港之後的第四大國際金融中心，大量跨國企業在新加坡設立亞太總部。
2022年5月，新加坡總理李顯龍在日本第二十七屆國際交流會“亞洲的未來”上說道：“有數十億人正排著隊進入新加坡。”此外，也是2022年5月，中國新能源汽車蔚來汽車在新加坡交易所敲鍾上市，並宣布在新加坡設立人工智能和自動駕駛研發中心；2022年6月，中國科興集團計劃投資20多億新元（約100億元人民幣），在新加坡設立科研設施和國際商業總部。
在更早前，據相關媒體報道，2022年2月，中國知名跨境電商平台SHEIN（希音）將公司控制主體變更爲新加坡公司，創始人徐仰天獲得新加坡永久居民身份。
新加坡官方透露的數據顯示，2022年約2.31萬人獲得新加坡公民權，另有約3.45萬人成爲新加坡永久居民。
劉蔚然表示，在這一次樓市降溫措施實施之前，已經有很多的外國高淨值人士選擇在新加坡購買房産。而之前外國人在新加坡購房的ABSD達到30%，但仍有很多人頂著這麽高的稅費購置新加坡房産。
4月26日，新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯合發布公告稱，新加坡公民購買第二套住房的ABSD將從17%提高到20%。對于購買第三套或以上住房的公民，以及購買第二套住房的永久居民，ABSD將從25%提高到30%。對于購買任何房屋的外國人，ABSD從30%調整至60%。對于企業和信托這類的購房者，ABSD從35%提升到65%。此次上調自即日起生效。
新加坡調整ABSD措施公告。 截圖自新加坡國家發展局官方網站
至于爲何在2023年4月底推出樓市降溫措施，新加坡政府在其公告中這樣寫道：2021年12月及2022年9月推出的樓市管控措施已起到了緩和作用，然而，在2023年一季度，新加坡房地産價格在強勁的需求下再次出現加速現象。新加坡本地居民購買房屋的需求十分強勁，同時，本地和外國的投資者也對新加坡住宅物業市場重新産生興趣。如果任其發展，新加坡房産價格上漲可能會超過經濟基本面，從而帶來相對于收入的價格持續上漲的風險。
新加坡市區重建局數據顯示，2023年一季度，新加坡私人住宅價格上漲了3.3%，2022年四季度的漲幅僅0.4%。此外，2021年和2022年，新加坡當地房價分別增長了10.6%和8.6%。
而根據新加坡統計局4月14日公布的初步數據顯示，新加坡2023年第一季度國內生産總值（GDP）按年增長0.1%，低于預期的0.6%，也遠低于2022年2.1%的增速。
2021年12月和2022年9月，新加坡政府因房價上漲過快，選擇出台樓市降溫政策。據相關媒體報道，2021年12月，新加坡政府推出一系列房地産降溫措施，其中包括提升印花稅率和降低信貸額度等，如外國人在新加坡買房所需繳納的額外買家印花稅（ABSD）由20%提高至30%。彼時的新加坡財政部長表示：“我們不希望新加坡和外部的投資者大舉投資房地産，導致房價脫離經濟基本面。這樣一來，很多新加坡人可能會覺得房子沒辦法負擔得起。”
2022年9月，新加坡政府又宣布了新一輪樓市降溫政策，將總債務償還率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）和每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）的基准利率上調0.5%，私人住宅由3.5%上漲到4%，非住宅類則從4.5%增加到5%，同時將組屋貸款與估值比率（Loan- to-Valuation，簡稱LTV）由85%降低到80%。
有意思的是，新加坡自2021年以來都會選擇在深夜時段頒布樓市降溫措施，而這主要是吸取2018年的經驗教訓。2018年7月5日傍晚，新加坡政府宣布提高外國買家的ABSD至30%，同時調整公司購買住宅的ABSD，並于7月6日生效。彼時的新加坡政府以爲市場沒有時間做出反應，沒想到就在宣布新政後的當天晚上，數千名買家湧入售樓處，短短幾個小時內賣出超1000套私宅。
面對狂飙不止的房價，新加坡政府優先選擇大力調整外國買家市場，即自4月27日起，在新加坡購買任何房屋的外國人，額外買家印花稅將從30%調整至60%。
“在過去的兩年，房價都有一個高速增長，現在新加坡的房價處于曆史上的高位。我覺得這個政策，一方面是爲了對外國高淨值人士主導的這部分買家市場進行一個降溫，另外一方面其實也是爲了吸引這些外國的有錢人來新加坡獲得永久居民或者公民的身份，他們如果取得新加坡本地的身份之後，買房就可以在稅費上獲得很大程度的減免。”劉蔚然說道。
據了解，在此次新加坡新政中，新加坡公民和永久居民在購買第一套住房時的ABSD保持不變，仍然分別維持0%和5%。
此外，據劉蔚然透露，新加坡在房價劃分上分成3個區域，分別是核心中央區、外圍中央區和比較偏遠區域，越中心的位置，房價越高。2022年，新加坡核心中央區的均價爲每平方尺1782元新元（約9341.42元人民幣），外圍中央區域的均價爲每平方尺1621元新元（約8497.44元人民幣），偏遠區域的價格爲每平方尺1201元新元（約6295.76元人民幣）。
值得注意的是，一平方尺約等于0.11平方米，若是折算成平方米格，新加坡核心中央區的房産均價約爲每平8.41萬元人民幣，與我國一線城市內的核心區域房價相當。
新加坡房産中介陳恩（化名）向《華夏時報》記者指出，“我們新加坡的地真的不夠了，很多人都想來投資，我們是不想讓外國人把價格炒高，所以新加坡政府才調高外國買家的額外買家印花稅。”
預計影響約10%的新加坡住宅物業交易
新加坡政府在樓市新政中的公告中稱，根據2022年的數據，上述ABSD費率上調將影響約10%的新加坡住宅物業交易。
“我們這次也是有點吃驚的，像以往的降溫政策調整不會說幅度這麽大，本來外國買家的ABSD是30%，現在就相當于直接翻了一倍。可是後來仔細想了一下，這個降溫措施的力度沒有賬面上的這麽大。因爲外國買家在新加坡房地産市場裏面，所占的交易量的份額本來就不是很高。有一個統計數據是說，在2022年這一整年的新加坡私人公寓交易市場裏面，有90%的交易都是本地人購買的自己的第一套房産，也就是說外國買家在這裏面所占的交易比例其實是很小的。”劉蔚然說。
與此同時，在劉蔚然看來，很多外國人可能爲省60%的ABSD費用去申請一個新加坡的永久居民或者居民身份。而這個政策可能成爲外國高淨值人士去申請新加坡本地身份的一個刺激和動力，然後促使這些人更長久的留在新加坡做出經濟貢獻。
“我覺得可能這才是新加坡政府頒布這個政策真正的原因。對于原本願意去支付30%ABSD的這部分外國買家來說，他們自己本身的經濟實力和購買力，都是很強的。在以前來說，新加坡可能更多的是他們選擇資産配置的一個避風港，把部分資産以房子的形式放在新加坡，但是他們自己並不會把新加坡作爲一個長期居住或者長期發展的目的地。現在ABSD提高到了60%，而這60%的稅率不管是對于個人資産有多高的人來說，數目都非常可觀，也倒逼這些有錢人他們不得不認真的思考，在新加坡買房之前是不是應該先取得（新加坡）永久居民的身份。”劉蔚然說。
同時，劉蔚然也提及，新加坡4月底推出樓市降溫措施以來，市場觀望情緒加重，身邊原本打算出手的買家，選擇了等待觀望，他們也想知道這個降溫政策對房價的抑制力度有多大。在開發商方面，也變得更加謹慎。有一個新樓盤在降溫措施頒布後推出，定價也相比于降溫措施前更加謹慎，售價定的保守一些。此外，有一個Newport Residences的新盤原定于5月初開盤，因爲降溫政策突然頒布，開發商想要謹慎一點且想觀察市場的情緒發展，所以選擇了延遲開盤。
據了解，上述提及的延遲開盤的Newport Residences項目，位于新加坡核心中央區，主打豪宅市場。市場消息稱，該項目的價格被定在每平方尺3000新元以上（每平米約14.18萬元人民幣以上）。
“雖然這個政策頒布的時間很短，但是它的確對于市場情緒起到了一定的冷靜作用。”劉蔚然說道。
雖說樓市降溫措施能在一定程度上抑制房價的上漲，但是如今的新加坡還面臨著房租上漲的情況。據新加坡城市重建局的租金指數數據顯示，2022年所有私人住宅物業的價格同比上升29.7%，這是自2007年以來的最高水平。
劉蔚然指出，新加坡屬于外向型經濟，外國人占新加坡的人口比例較大。如果房價和租金繼續上漲將會導致外國人才的流失。
“不光是房價和租金的上漲，現在新加坡也存在通貨膨脹的現象，日常的生活開支和成本都提高了，包括消費稅從過去的7%漲到今年8%。在這樣的情況下，有很多外國人士就去其他國家發展，或者是回到原本的國家。我覺得在未來某個節點是會達到一個這樣的結果，就是租金和房價，包括其他方面成本會導致新加坡人才的流失。”劉蔚然說。
2023年1月1日起，新加坡上調消費稅稅率一個百分點至8%，所有由外國進口的商品，包括網購商品都要付消費稅。同時，新加坡副總理兼財政部長宣布，2024年消費稅稅率會進一步上調至9%。此外，官方數據顯示，3月份新加坡核心通脹率（未含私人公路運輸和住宿成本）同比上升5%。而新加坡金融管理局還預計，新加坡今年整體通脹率介于5.5％至6.5％、核心通脹率介于3.5％至4.5%間。
吸引力在降低
5月18日，地産經濟學家鄧浩志接受記者采訪時表示，最近幾年新加坡房地産市場非常火熱，房價上漲速度全球最快。其中，由于各種原因，大量中國買家進入新加坡。現在在新加坡買房的外國人當中，中國人占了絕對多數。
房地産咨詢公司OrangeTee & Tie2022年10月份發布的一份報告顯示，2022年前8個月，中國買家購買了新加坡出售給外國人42%的私人公寓。
此外，據新加坡《聯合早報》報道，2022年5月底，一名中國福建買家一次性購買了新加坡中心豪宅康甯河灣（Canninghill Piers）20個單位，總花費超過8500萬新元（約人民幣4.23億元）。
“新加坡處于一個（政治）中間地帶，語言又以華語爲主，然後文化各方面和中國比較接近，且處于東南亞，距離中國東南沿海地區比較近。所以，新加坡有一個先天的優勢來吸納大量來自中國的資金。所以說，（新加坡的）外國資金倒不如直接說百分之八九十都是中國資金。當然，對于富豪而言，還有其他的考量，比如稅很低就是其中一個原因。幾個原因的構成，使得新加坡吸收了大量來自于中國的購買力。”鄧浩志說。
值得一提的是，劉蔚然主要專注在中國人或者新移民在新加坡的買房市場。所謂的新移民，就是來自于中國，在新加坡成爲永久居民或者公民並定居。而此次新加坡樓市降溫措施的出台，給他的業務帶來了較大的影響。
“在新的60%的ABSD政策出來之前，很多中國有錢人將新加坡作爲海外買房的首要選擇。這個60%的ABSD肯定是會擋住一部分人的，他可能本來有在新加坡買房的打算，現在就直接打消這個想法。另外一部分可能就曲線實現目的了，以前是直接買了，但是現在的話，他需要在新加坡待很長時間，然後去取得永久居民的資格。不管是交易的速度還是交易量來說，這個政策都會讓我們這部分的客戶人群在很大程度上被抑制了。”劉蔚然表示。
同時，鄧浩志也相信，新加坡推出樓市降溫新政後，肯定會有部分買家不會選擇新加坡。“今年以來，我身邊做海外投資、移民置業等方面的人在談，新加坡現在越來越不具有吸引力。目前新加坡吸引的都是些富豪階層。隨著新加坡的房價越來越高，而且入籍的條件也非常嚴苛，使得很多中國的客戶，除了極富有的那一群外，現在都不考慮新加坡。”鄧浩志說。
2022年香港私人住宅價格下跌了15.6%，結束了連續13年升勢。2023年一季度，香港樓宇買賣約1.9萬宗，交易額超過1450億元，按季均大幅上升超過六成。交易數目也創下自2022年第二季後3個季度的新高。
鄧浩志指出，2022年香港的房價回落，再疊加新加坡調高了外國買家的ABSD，香港更具吸引力了。對于中産及中産以上，但沒到富豪這個級別的客戶，未來可能更多的會選擇到香港購置房産。如今通關之後到香港看房或者咨詢房産的人，增加了很多。