來源 | 中産先生（mr-middle-com）
作者 | 中産先生
新冠疫情到現在，經濟下行急需刺激，全球准備開啓放水模式，內外部都有條件，很多人覺得樓市又要創新高了。
不過央行和住建部接連出手：
1、央行：3月3日央行會同財政部、銀保監會召開電視電話會，再次強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地産作爲短期刺激經濟的手段”要求，保持房地産金融政策的連續性、一致性、穩定性。
2、住建部：在住建部的規定下，馬鞍山、廣州借疫情松綁樓市的政策被上級主管部門叫停，業內表示這傳達了一個清晰的信號：地方爲樓市纾困不能違背房住不炒的原則，更不能將纾困升級爲刺激房地産。
爲何會這樣？我們來簡單分析一下。
– 1- 要理解一個政策，必須了解它的來龍去脈。
中國房地産從長達十年的暴漲到持續的冰凍，經曆了什麽過程？
我們知道，2008年的經濟危機，中國開啓了4萬億的刺激，主要集中在基建和房地産。
帶來的結果有這麽幾個：
1、成爲全球經濟增長的火車頭，並且把全球經濟從危機的泥潭中帶了出來。
2、當然，我們自己也付出了沉重的代價：天量債務、金融風險和脫實向虛。
十年間，中國的貨幣量超過了100萬億，這些貨幣主要都流向了基建和房地産，這也就是爲何我們沒有發生通脹的原因。
帶來的效果也是毀譽參半：
1、基建方面：高鐵和4G網絡等設施，讓中國經濟上了一個台階，各種新經濟得以催生發展起來，比如物流、移動電商、O2O等。
2、房地産方面：城鎮化大幅推進，拉動上下遊十幾個行業發展，但是帶來的問題也很嚴峻。
房地産帶來的問題主要有這麽幾個：
1、天量債務：分稅制之後地方政府的土地財政、房企的高負債發展、居民部門的杠杆越來越高。
2、金融風險：國家投放的貨幣通過各種渠道、非標、表外統統流入房地産，推高泡沫，産生很大的金融風險。
3、脫實向虛：因爲房地産占據全社會大部分資源，導致利潤一直向房地産，實體經濟地租成本上升，利潤卻在減少，很多企業轉而參與炒房，整個産業在脫實向虛。
樓市顯然成了“洪水猛獸”，刺激經濟刺激出樓市這個大問題，再這樣下去恐怕要反噬經濟，怎麽辦，關進籠子裏：
1、國地稅改革：規範地方舉債，把地方土地財政關進籠子裏；
2、資管新規：把違規流入房地産的資金通道切斷；
3、房住不炒：史上最嚴的調控到現在還沒有取消呢？
但是，留下的債務怎麽辦？
2015年，我們“創造性”地漲價去庫存，通過房價翻番把杠杆從地方和企業身上轉移到居民身上，然後冰凍樓市。
這只是第一步，轉移完杠杆之後就要用時間換空間，花十年或者更久的時間用經濟發展和適度通脹來熨平樓市杠杆。
簡單點說：2015年房價2萬，你月薪1萬，到了2025年，房價2萬5，你月薪3萬，杠杆不久下來了嘛。
這是目前唯一一個比較穩妥的房地産軟著陸方法了，不然只能刺破泡沫萬劫不複。
但是，這個方法的前提就是實體繁榮和穩定的就業，一句話：扛下債務的居民現金流不能出問題。
這也是爲什麽近些年來一直強調就業，一直給企業減稅降費的原因。
– 2- 疫情之後，經濟面臨更大的下行壓力，放水是必然的，很多人就在想樓市又要漲。
但是，看完上面你就知道，沒那麽簡單，沒辦法像2008年那樣一印解千愁。
2008年居民是沒有負債的，地方和企業把負債加滿，2015年還能轉移到居民身上，現在沒法轉移了。
而且，現在缺的並不是錢，而是利潤和需求，疫情不結束，經濟轉不起來，跟錢多少是沒關系的。
這時候放水更多的是解決債務問題，保障企業不倒閉，保障居民充分就業不斷供。
同樣這個時候推高房地産顯然是不明智的：
因爲高房價本來就會提高企業成本，降低企業利潤，進一步損害居民就業。
這是一個鏈條：
推高房價 —— 地租升高 —— 企業成本升高、利潤降低 —— 企業倒閉 —— 居民失業 ——房貸斷供 —— 樓市鏈條斷裂。
退一步說，我們來看買房人的鏈條：
剛需購房者（租房） —— 一套房 —— 二套以上房 —— 高杠杆炒房 —— 海外置業。
分析看看：
從人數上來說，剛需和一套房占大多數，剛需最不希望房價漲，一套房漲跌不太重要反正也不會賣，這個群體最多整體不傾向房價漲。
從杠杆來看：一套房和炒房的杠杆最高，現金流最脆弱，二套以上的中産最穩定，炒房者杠杆斷裂反而可以出清，中産也更能扛。
從影響來看：還沒買房的群體最不穩定，他們現實中生活受經濟波動影響最大，目前就業嚴峻，CPI居高不下，物價上漲，已經很困難了。
綜上，在房價的選擇題面前，國家是選擇可想而知：
不推高房價、保住一套房杠杆安全和無房群體的穩定無疑是最符合現實的選擇。
無論是經濟考量還是現實的因素，都不支持放松樓市。
未來怎麽辦？
希望能夠盡快控制住疫情，恢複生産和就業，重新回到用“時間換空間”，用經濟發展熨平樓市杠杆的道路上去。
就這樣。