關于LPR，可以查看LPR到底是個啥？，本文聊聊房貸利率換錨該如何選擇。
爲了推進存量浮動利率貸款定價基准平穩轉換，人民銀行于2019年12月28日發布了〔2019〕第30號公告。但我們老百姓而言，手中沒有還清的按揭貸款，也就是人民銀行稱爲的存量房貸，在LPR換錨過程中應該怎麽選擇才最劃算？是大家比較關心的問題。
按照規定，對于2020年1月1日以前已發放和已簽訂合同但未發放的(公積金貸款除外)存量房貸，需要自2020年3月1日至8月31日之間完成LPR利率的強制轉換。
轉換過程中，借款人可與銀行之間協商定價基准利率轉換爲LPR利率，或還是保持原有固定利率，但僅有一次選擇機會，一旦選擇，以後就不能更改。
也就是說，你的這個選擇，關乎到未來十幾年甚至幾十年的財富。嚴重了說，這將影響到你未來幾十年人生階段的財富觀。
說是協商定價，其實真正的選擇權，還是在按揭客戶自己手裏，我們面對二選一的抉擇，該如何選擇呢？這裏先說我的看法，建議選擇LPR加點利率模式。
那爲什麽選擇LPR利率呢？LPR有什麽實質的優勢呢？我們都知道，以往做按揭貸款，都有兩種房貸利率的約定方式，一種是固定利率，就是簽約時確定一個利率，在整個還款期都按此執行；另一種是參照基准利率的浮動利率，比如在合同中約定比基准利率上浮5%執行，每當基准利率發生變化時，合同利率也會浮動調整。目前，多數的人應該都是後一種按揭模式。
如果選擇以往的固定利率呢？
也就是說，你仍然按照原有的方式，即固定基准利率±浮动利率的模式。
自2015年10月24日公布的5年期以上貸款基准利率以來，固定基准貸款利率始終爲4.9%，已經將近5年未進行調整，而且從表中也能看出，4.9%的基准利率是自96年以來的最低商業貸款利率。按照規定，如果你選擇此方案，你轉換後的固定利率的基准都是4.9%。
比如，
買房時，執行利率爲基准的95折（下浮5%），則轉換後的固定利率=4.9%×0.95＝4.655%
買房時，執行利率爲基准上浮10%，則轉換後的固定利率=4.9%×（1+10%）＝5.39%
如果你這次選擇固定利率，那麽將會一直執行4.655%或者5.39%的固定利率，直到還完所有的貸款，不管未來利率是漲是跌，都跟你沒有半毛錢的關系。
如果選擇新的LPR加點模式呢？
之前講過，各商業銀行可以在央行公布的LPR基礎上，根據自己的實際能力以及客戶的具體情況，針對不同客戶加點或是減點，也就是基點可正、可負。
那可能有人就會問了，什麽樣的人會加點什麽樣的人會減點呢？這個問題說來話長，以後將專門討論這個問題。
簡而言之，每個人的信用就是自己的名片，這張“名片”的背後其實是你資産、學曆、工作、家庭、社會地位等一些列相關信息的縮影，你以爲像阿裏的芝麻分、京東的小白信用分等各式各樣的信用分是做什麽的？背後的實質究竟是在通過大數據分析的方法，全面評估你的信用水平，然後給你“定價”。
未來，你的信用就等于你的財富。你信用水平的高低，是你在短時間內，可以不費“一兵一卒”就撬動財富多少的能力。
直觀理解，信用資質好的人，借錢不還的概率小，對銀行來講風險低，因此金融機構願意通過向他提供更低的借款利率，來維持良好的借貸關系，通過薄利多銷與綜合開發實現更大盈利。
對于普通老百姓的房貸，由于絕大部分貸款時間5年期以上的，而實際計算加點則以2019年12月20日的LPR數據爲准，5年期爲4.8%。那麽新的執行利率怎麽計算呢？
你的加點＝目前執行的貸款利率（簽訂貸款合同時固定基准利率執行完上下浮動之後）－當期LPR利率（上一年12月20日公布的LPR），以買房時執行利率基准上浮10%爲例，你的基點=5.39%－4.8%＝0.59%。這個0.59%就是你這次轉換的加點，以後它就固定下來不再改變了，一直到你還貸結束，其中則只有LPR的變化。
有人會問，不是說銀行會根據你的信用再加減點嗎？這個說法沒錯，不過是針對新增的貸款，存量的房貸采用固定加點的方法。
如果你的房貸合同約定在基准利率上打九五折，那麽：執行的利率＝4.9%×0.95＝4.655%
加點＝4.655%－4.8%＝-0.145%。
2020年3月20日LPR爲：1年期LPR爲4.05%，5年期以上LPR爲4.75%
假設4.75%的報價一直持續到今年12月，那麽：
如果你買房時執行利率基准上浮10%，則2021年的房貸利率＝4.75%＋0.59%＝5.34%，今後你每年的房貸利率公式＝上年12月20日發布的LPR＋0.59%
如果你買房時執行利率在基准利率上打九五折，則2021年的房貸利率＝4.75%-0.145%＝4.605%，今後你每年的房貸利率公式＝上年12月20日發布的LPR-0.145%
有心的朋友會發現——2019年12月20日的5年期LPR是4.8%，而之前央行公布的五年期貸款基准利率是4.9%，兩者有一個0.1%的差，也就是10個基點。
假設未來一年的央行基准利率和LPR都不變，面對全國28萬億的存量按揭，單這10個基點，一年就有280億元本息差。
面對LPR換錨，你該如何選擇？
前面提到過，這次的換錨，是強制性的二選一，除非你的貸款剩余貸款期限一年內到期或者是公積金貸款，亦或是固定利率貸款。
如果你選擇跟隨LPR一年一變，很明顯，如果未來降息，你就可以直接享受降息帶來的紅利，你貸款利息也會隨之降低；反之，如果未來加息，你還的錢會增加。
目前來看，無論是央行、市場各、金融機構還是經濟學家的觀點，未來貨幣寬松似乎已成定局。有人會問，既然要堅持“房住不炒”，會不會針對樓市采取定向加息的政策，但本次疫情的爆發，對樓市和房地産行業的打擊似乎不言自明。因此，對樓市定向加息也變得撲朔迷離，起碼從短期來講，定向加息將承擔比較大的壓力。
從長期來看，利率走低確實是大趨勢，但是房貸利率會不會走低，不放心的人不妨再觀望幾個月，畢竟疫情還沒過去，換錨到今年8月31日才截至，而且未來中國的城市化進程還將持續，對大部分老百姓而言，住房仍是大問題，畢竟對于一二線的城市，購買一套房要傾幾代人的心血，更何況這次疫情對今年中國經濟未來的發展甚至中國在世界格局中的位置都會産生深遠的影響。
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