3月27日，決定中國2020年經濟命運的大會，如時召開。
這次大會對疫情影響下的經濟形勢，作出了客觀分析和緊急調整方案，且一反常態，對房地産提出了多項建議和措施。
我們都知道，房地産在中國經濟發展中一直充當著“壓艙石”角色，每逢經濟運行不暢，注定拿出來擺弄一番，最終造成房價步步登高，泡沫積聚。
那麽今年接下來，會不會繼續拿出來用？怎麽用？未來房價將如何走？這是我們要在大會中得到的答案。下面我將擇取會議中和房地産關聯最重要的信息進行分析。
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五項政策
相比之前的政治局會議，此次政策力度空前，在刺激經濟上，可謂不遺余力。總體分爲5項，下面爲大家一一解讀。
1、適當提高財政赤字率，預計2020年赤字率將達到3-3.5%。
解讀：財政赤字率就是政府“花”的錢減去“掙”的錢，除以GDP的比率，提高這一數值意味著提高政府花銷預算，爲市場注入更多的源頭活水。
按照《馬斯特裏赫特條約》標准，世界一般將3%作爲衡量財政風險的警戒線，我國也基本上按照這一衡量標准，將赤字率長期都控制在3%以內。
這次直接把赤字率直接上調至3%以上，意味著今年的經濟形勢已經相當嚴峻，不惜踏過警戒線拉高財政支出，穩定市場。預計下半年，減稅降費，定向刺激各産業的經濟活動將屢見不鮮。
一般赤字可以通過發行債券、向銀行透支、增加稅收、減少支出的方式彌補。其中向銀行透支在1994年定了法規後就禁用了，目前爲了讓企業撐住，減稅降費，增加支出是必然趨勢，所以只剩下一條渠道，發行債券。
2、發行特別國債。我們預計用于抗疫、提供公共設施、促進消費或基建。
解讀：「特別國債」在曆史上只發行過2次，一次是1998年補充國有獨資銀行資本金，另一次是2007年購買美國外彙。這個政策也是萬不得已的獨門絕技。
這次主要啓用國債補給財政，是對當下經濟通脹的最大考量。否則通過印鈔票的方法解決問題，消費沒起來，物價反而上去了，這是萬萬不能的。當下，任何舉措都不能以稀釋國民財富爲代價，否則後患無窮。
3、增加地方政府專項債券規模。我們預計爲4萬億左右。
解讀：專項債券通道繼續擴充，專項專批，就是爲了定向刺激産業發展，尤其是爲了近期出台的新基建做准備。當然對地方性隱性債務是否把控到當，也是需要考慮的問題。
4、引導貸款市場利率下行。我們預計將通過提供流動性、降准、降低OMO、MLF利率和LPR報價等多種形式實現，而存款利率下調也勢在必行。
解讀：這項政策對于樓市影響是很大的。經濟形勢不佳，利率一定會下調。未來LPR報價利率逐步下調，房貸成本也會跟著下調，這就是我之前告訴大家在做二手房貸款合同轉換時，一定要選擇LPR利率的原因。LPR利率下調，也是在通過金融手段變相降低購房成本，利好樓市。
5、加快地方政府專項債發行和使用，加緊做好重點項目前期准備和建設工作。過去，基建和地産是最短平快的穩增長手段，今年基建要發揮主力軍的作用。
解讀：這次刺激經濟的方式和2009年是一模一樣的，雖然說這次的新基建規模達到史無前例的50萬億，但搞基建最後的紅利多多少少都會流向房地産。
首先是基建直接利好房地産，例如你家門口突然新建了一條地鐵，多了一個醫院或者公園，房價漲不漲呢？其次是因爲基建工程所創造出的財富人群，最終爲了保護財富，又會把資金投入到樓市。
這些年，樓市和基建從未分開過。2009年的四萬億計劃記憶猶新，我們要有所准備。
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啓動地産
除了這5項基本政策，大會又給出了5條建議。例如現在應當大力儲備低價石油，放松汽車限購，發放消費券鼓勵消費等等。
其中對樓市的建議更是放在了首要位置：
全球範圍內的經濟危機正在形成，二季度中國經濟壓力和就業壓力依然較大，考慮到預調，建議房地産政策在“房住不炒”“一城一策，因城施策”的原則下，在供給端和需求端適度放松。房地産政策的適度放松有利于穩定投資，穩定消費，帶動相關産業鏈企穩。
話已經說的很明白了，經濟不行，就得放松房地産調控，這樣才能帶動上下遊百業的發展，這對穩定社會經濟非常重要。
具體怎麽放松？
這裏面也有說叨，子木認爲一定不能像2015年樓市去庫存那樣，全面放開刺激消費者上車，否則全國再翻一輪房價，直接觸發系統性金融風險，以後也沒地産什麽事兒了。
所以，只能在四大限法（限購、限價、限貸、限售）裏做文章。
我們知道，自疫情發生以來，事實上已經有多地密集出台了穩樓市政策，比如延期或分期繳納土地出讓金、順延項目開竣工時間等。
但在這其中只有河南駐馬店、廣東廣州、陝西寶雞、山東濟南、浙江海甯五市出現了政策“一日遊”（第一天發布，第二天會被中央嚴令叫停，強制約談）。
爲什麽呢？研究共性就知道了，無外乎兩條：
- 降低首付和貸款利率
- 放松核心區限購
這兩條組合起來就是炒房的必備因素。而且低首付購房，意味著放大了購房者的貸款額度，如果經濟不好，人們收入不穩定，那麽無形中就積累了壞賬風險。這對于當下經濟是萬萬不能的。
要知道，2015-2019年這輪房價對國民財富的透支已經非常嚴重了。數據統計，中國居民房貸余額從2009年的4.76萬億飙漲至今年的16.4萬億，10年翻了整整4倍。截至2018年末，中國居民杠杆率已經達到52.6%。
雖然這一數值低于國際水平，但是我國杠杆率分化較大，浙江的居民杠杆率已經達到了76%，上海68%，廣東64%，甘肅61%，福建60%，江西55%，如果按照城市比對，杭州爲103.2%，廈門96.3%，溫州91.1%，海口83.8%。
房價取決于整體人口（包括流入人口）的購買力水平，所以經濟趨弱，人口流出的城市，當地居民是撐起這一輪房價是捉襟見肘，風險自然很大。
所以接下來房地産調控縱使再放松，信貸口子都不可能放開。未來限購可以放松一些，但也是由外及裏，從一些急需資金發展的新區入手慢慢向內推進。各城市核心區的限購很難在短時間內放松。
這就像有個人在對你說，剛需們快來購房！先把郊區買一買，最好全款買。在無風險的情況下，你把錢送進來，大家買賣都好做。
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行情推演
最後再講一下行情。
數據顯示，3月全國整體成交量基本回到去年6成水平，樓市已經在回暖路上。其中北上深、成都、長沙、蘇州、杭州、嘉興等強一二線城市，環一線區域的樓市成交突出。
前幾天，深圳出現了7分鍾288套房搶購一空的消息後，蘇州3個剛需項目集體入市，購房者排隊購房，“60秒賣12億”，“去化9成”，“全部售罄”等字眼登上新聞頭條。
還有杭州，甚是火爆，在兩周內出現了2個“萬人搖”項目，其中保利開發的和光塵樾登記購房者達到10738組。
雖然當下這種報複式反彈的行情，是我曾經預測過的現象。但我們一定要明白幾件事情。
1、最近一些城市出現火爆行情，大部分都源于限價房搶購。樓盤限價，和周邊二手房之間存在巨大價差，這種房子買到就是賺到，是賭博式購房，與行情冷暖無關，所以也反映不出真實的市場情況。
2、如果你了解你所在地區的真實行情，一定要關注常規商品房銷售和二手房交易數據，多跑幾個售樓處和中介店鋪就知道了。一般新房行情先于二手房，商品房銷售火熱，唱漲情緒會快速傳導至二手房市場，二手房業主坐地起價，上調房價。這個邏輯要清楚。
3、這波行情反彈，是擠壓半年需求的爆發，會對房價産生5%～10%幅度的沖擊力。但大部分城市勢能有限，會在需求快速釋放完後迅速回歸平靜，典型如三四線城市和之前房價沖高庫存較大的二線城市。記住，一切表象都無法掩蓋真相。