市區重建局日前公布的2019年新加坡發展總藍圖草案，與過去兩次有所不同，把焦點轉向了市中心。
獎勵業主引進更多人住進市區增加人氣
草案中提到中央商業區目前除了周日的辦公時間以外，基本上就沒有什麽人氣了，所以在新的總藍圖下，政府會在市區推出中央商業區獎勵計劃，讓至少有20年沒有重建或者參與資産提升計劃的辦公大樓，可以在重建或參與資産提升時大幅度將容積率提高25%至30%，以獎勵業主將辦公用途的建築轉換成住宅或酒店或商住綜合用途。
新加坡其實在規劃方面向來超前，于是我們先有了很多基礎設施，包括整個爲濱海灣填海的計劃早在40多年前就開始了，濱海灣新基礎設施一直發展到20多年後，濱海灣的輪廓大致成型，才逐漸推出住宅地段，嘗試吸引常駐人口入住。
然而國際上好多大都會，過去幾十年甚至幾百年，都無法像新加坡的城市規劃師一般，超前規劃整個市中心。
但有趣的是，這些城市因爲人多擁擠，住房緊張，又大多缺少停車場，所以住在市區的人一般都依賴公共交通工具或步行。加上市區內的設施也跟著人口的不斷增長而更新，過去幾十年來，不少老舊的建築已經改建成基本住房、公共場所、公園、餐館或商店，供人們享受休閑的時光。
住在市區的人也往往來自社會各個階層，也分不同的地段，比如在紐約曼哈頓，最富裕的上東區（Upper East Side）地段家庭收入中位數要達到22萬5000美元，而最貧困的東哈林（East Harlem）地段收入僅爲前者的6分之一，爲3萬7000元。其中六成供居住的單人公寓月租也只有不到每月1000美元。
新加坡的中央商業區若要重新回到充滿人氣的蓬勃景象，恐怕光憑這個獎勵計劃還是不夠的。首先必須擴大市區的常駐人口和流動人口，而且不能只是那些非富則貴的人士，一般的普羅大衆也必須有機會能居住在市區。
重返市區居住的最大障礙是負擔能力
但這並不容易，畢竟政府在1970年後就大舉把市區的人們遷到郊外，現在要讓他們重返市區，恐怕有難度，其中最大的一個障礙是負擔能力。
新加坡的中央商業區瀕臨海濱、坐擁無敵海景，這裏的住房價格從2004年起幾乎三級跳，99年地契的新公寓從最早的每平方英尺900元飙升到幾年前的接近3000元，現在的價格雖然有所回軟，但這裏依舊是新加坡的新黃金地段，估計只有外籍人士和那些高淨值人士才負擔得起。
發展商也一般上必須爲土地支付較高的溢價，再加上這一帶的私宅價格已經居高不下，新項目的價格也不是普通新加坡人能負擔得起的。
那這裏能興建組屋嗎？目前政府若要推出現在一般99年地契的預購組屋，即使定價再高，買家也一定趨之若鹜，必定需要以抽簽方式確定買家資格，因爲大家會把組屋當成是投資産品，住不住進來才另當別論。這樣一來，這些預購組屋淪爲一小撮人的賺錢工具。
這樣看來，政府的一些基本政策可能需要更大刀闊斧的改變，才能讓中央商業區吸引到來自各階層的人士，包括學生、移民、工作人士，甚至是成功的企業家。
首先，建屋發展局是否能興建只租不賣的組屋呢？這種多家庭式（multifamily）的長租公寓其實在很多國家都已經非常受歡迎了，甚至本身就是一類能賺錢的資産類別。如果要賣組屋，建屋局是否能售賣地契較短的如30年地契的組屋，這樣可以避免一些人拿此來投機。
其次，過去我們有金融投資者計劃（Financial Investor Scheme，簡稱FIS），讓那些符合資格的成功外籍人士能夠通過投資以及購買上千萬的豪宅獲得永久居民權，但這項計劃已經終止。
試問，如果我們要吸引到像紐約曼哈頓一樣的高檔住宅區，我們是否能重新啓動這項計劃，讓著名企業家能夠在中央商業區購買高檔住宅，打造一個屬于新加坡的上東區？
而且因爲他們可以獲得永久居民權，他們在爲本地經濟作出貢獻之時，還能吸引到其他志同道合的成功企業家的到來，將有助減少外國買家只買不住的情況。再有，外國買家購買中央商業區的房子時，其20%的額外買方印花稅是否能獲得調整，以帶動買氣？
可考慮借鑒英國倫敦
要讓新加坡的市區真正成爲一個宜居、充滿活力和人氣的地方，可能也得效仿倫敦的情況。
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倫敦集娛樂、商業、教育和多元文化于一身，幾乎是個人才濟濟的大熔爐。這個大都會也正是很多高等學府的所在地，目前在倫敦的在籍國際學生就多達10萬人。如果新加坡在更新發展綜合項目時，能夠再加入培訓的元素，帶入一些如財富管理校區，必將能大大增加是到本地企業求職的實習生和浸濡交換計劃的學生人數，推高流動人口和商業活動。
其實只要發展商在尋求爲中央商業區重建的過程中，能探索創新點子，帶動人氣，不妨讓他們有更大的空間來嘗試各種不同的方案。共享生活（Co-living）就是不錯的方案，因爲它能讓Y世代的年輕人通過靈活的租期，與其他房客共用客廳、廚房、浴室等設施，但依舊擁有自己的臥室作爲私密空間。
他們若能以比較低廉的價格租到公寓式的居住環境，相信會受到新生代的青睐，並把居住在市區看成是最酷炫的生活方式。不過目前每個公寓單位不能超過有6個非親屬關系的條例就不太適用于中央商業區，因此也需要作出這方面的調整，才能讓這個中央商業區轉型的旅程更具意義。