持續近半年的香港反修例風波，不但對香港的零售業和旅遊業帶來負面影響，現在還沖擊到香港的房地産投資展望。
香港今年8月的旅客量與去年同期相比下降了40%；酒店平均入住率只達到50%；零售市場方面，一名主要業主透露，零售量與去年同期相比，下降了50%至90%。目前不受影響的是辦公樓的租賃。
城市土地學會（Urban Land Institute）和普華永道會計師事務所（PwC）今天聯合發布的《2020年亞太區房地産市場新興趨勢報告》顯示，新加坡和香港這兩個房地産投資熱點，從2017年起就“漸行漸遠”，走向兩個極端。這說明了投資趨勢的風向可以在短短幾年內就轉變方向。
在報告中的亞太區22個城市的房地産投資前景榜上，新加坡在2017年僅僅位居第21（沒錯，倒數第二名），時隔三年在2020年的榜上躍升爲榜首。本地樓市今年上半年交易激增，多數是由跨境資本推動，預計下半年交易依然強勁。
相比之下，香港從2017年的18位上升了幾個名次後，在2020年的投資前景榜上直接滑落至最後一名，排22。
東京、胡志明市、悉尼和墨爾本分別排在第二至第五位。
調查報告總結說，地緣政治局勢的緊張形成了一張誰也無法預測的“外卡”（wildcard）。
中美貿易戰的摩擦、香港的示威、日本和韓國的爭端，成了投資者最關心也裹足不前的主要因素。受訪的投資者紛紛指出，中國大陸、香港和印度這三個市場短期內看上去最脆弱，有被區域局勢左右的風險，但長期來看依然有很大的投資商機。
這也驅使更多房地産投資者轉而到新加坡市場投資避險。新加坡某種程度上坐收了漁翁之利。
新加坡憑什麽成爲房産投資者新寵
報告稱，在2019年上半年，新加坡是本區域爲數極少看到房地産交易量激增的市場，主要有賴于跨境資本的推動。
單在今年上半年，本地的房地産投資金額就高達49億美元（約66.7億新元），與去年同期相比增長了73%。同樣取得增長的另一個市場是澳大利亞，同期增長了3%，投資額達119億美元。
有不少投資者是因爲回避中國大陸市場和香港市場這兩個地緣政治熱點，才將資金轉向新加坡。買家們下單的都是大宗項目，上半年六個轉手項目的總銷售額超過3億美元（約4.08億美元）。因爲交易市場強勁，本地業主們也更願意將房地産脫手，爲市場帶來活躍的資金流動。
報告也指出，2019年有一股穩定的投資資金從香港流入新加坡，尋找更安全的投資環境，不但提升了豪華房地産的交易量，也在某種程度推高了辦公樓的租賃市場。今年也有不少跨國企業將業務轉到新加坡，使本地辦公樓的空置率處于曆史新低。未來的辦公樓新增供應量也極爲有限，使投資者對中期前景重燃信心。
調查機構訪問的一名基金經理說：
“在新加坡，私人銀行是一個主要的需求方。業主和房屋經紀都在瘋狂地尋找房地産商機，因爲這裏（新加坡）的私人銀行賬戶已經激增膨脹。”
作爲境外資金目的地，新加坡向來是投資者在東南亞區域的首選。近期，來自泰國的投資者也與印尼投資者聯手到國外投資，新加坡是他們一個主要投資市場。
目前並非到香港抄底的絕佳時機
別以爲香港局勢動蕩，房地産空置率高，租金又高，目前進場可以撈得滿堂紅。
恰恰相反。
報告指出，想到香港尋找便宜商機的投資者一定會失望的。因爲香港的甲級房地産都是經得起大風大浪的，它們絕對會選擇“乘風破浪等待雨過天晴”。
城市土地學會總裁愛德·瓦特形容香港因爲房價高，總體而言是一個韌性很強的市場，一旦示威結束，香港的零售市場就會回彈。
“重要的是從政治角度會出現什麽結果，而該結果又對香港作爲金融中心釋放出什麽信號？”
目前局勢再動蕩，也沒有香港大業主急著抛售手上的優質房地産。香港當地一名投資人士受訪時說，
“或許有些住房屋主在抛售，但是在商業地産方面，你是不可能看到有人抛售的。目前的整體情緒是觀望——沒有絕對的必要成交，就絕不會成交。基本上新加坡投資者和韓國投資者都認爲香港市場只是一時的低迷，不會演變爲弱肉強食的局面。”
新加坡有沒有可能取代香港成爲金融中心？
對于香港的未來，報告顯示投資者依然存有共識，認爲香港不太可能看到大量機構將業務轉移到其他目的地。
香港作爲區域金融中心的地位，也不太可能被新加坡或上海取代，因爲香港的司法體制、低稅率以及地理位置貼近中國大陸等利好因素依然是跨國機構看中和重視的。
相比之下，新加坡離中國大陸有點遠，給予商業機構的成本優惠也沒有香港那麽具吸引力。況且，要在新加坡設立總部，爲外籍員工辦理工作准證又是一個巨大挑戰。
報告指出，本區域內有許多資本在流動。既然這些資本只有少數流向中國大陸，那其余的肯定流向了別處。
一名基金經理猜測：
“目前人們對于投資中國大陸和香港市場都感到猶豫，他們應該會集中關注東京和澳大利亞市場。新加坡也會因此從中獲益，當一名‘漁翁’。”
明年最適合買進和賣出那些市場的房産
報告結束時也給出了一帖2020年買賣投資“藥方”。
- 辦公樓方面，建議脫售吉隆坡和香港的，買入胡志明市和新加坡。
- 零售産業方面，建議脫售台北市和奧克蘭的，買入胡志明市和馬尼拉。
- 私人住宅方面，建議脫售吉隆坡和香港的，買入胡志明市和曼谷。
- 工業産業方面，建議脫售香港和台北的，買入胡志明市和廣州。
- 酒店地産方面，建議脫售孟買和馬尼拉的，買入胡志明市和東京。
相信大家看到這裏應該都注意到一個不斷重複出現的名字：越南胡志明市。
胡志明市可說是2020年展望報告中的後起之秀明日之星。許多外國投資者和私募基金正在將大量資金注入越南市場，大批買入胡志明市的高檔豪華房地産。
除了越南之外，另外四個值得投資的私人房産市場依次是：曼谷、新加坡、深圳和悉尼。
深圳今年更是迎頭趕上，排在第六位，大有取代上海的勢頭。深圳也成爲了財富500強公司，尤其是科技爲主的公司，在中國大陸南部投資設立總部的首選城市。