受按揭收緊影響，“亞洲第二貴”的新加坡房價連續三個季度下滑，下滑時間爲5年來最長。這也引發了業界對于未來新加坡樓市投資潛能的爭議。悲觀者認爲，如果政府不重新考慮其降溫措施，新加坡很可能失去作爲投資目的地的比較優勢；樂觀者則認爲，新加坡地少人多，土地是稀缺資源，所以未來房價仍會堅挺。
移民投資一直是國內炙手可熱的話題。上海商人林嘉祥最近打算選擇移民“獅城”新加坡，並已經開始在那兒置辦房産。
“想讓孩子出國讀書，送到美國、英國覺得太遠，就近看看，新加坡最合適。”林嘉祥在今年7月份突然有了這樣的想法。
據新加坡《聯合早報》報道，近日，新加坡私人銀行業迎來了更多區域的富裕人士，其中，來自中國的新移民取得顯著增長。
近幾年，中國人海外購房的消息屢見報端，而繼加拿大、澳大利亞和美國之後，新加坡也成爲中國買家海外購房的熱門之選。那麽，中國人爲何會選擇在新加坡置業？這股投資熱會給當地帶來怎麽的影響？
中國成最大買家
記者了解到，近幾年來，中國投資者一直非常看好新加坡樓市。
來自新加坡官方的統計數據顯示，2013年，新加坡新宅和二手房共成交了3.1萬多套，其中外國人購買了30%，而中國買家則占據了其中的28%，購買了約3000套私宅，首次超過印尼，成爲新加坡海外置業第一生力軍。
全球房地産服務公司戴德梁行曾表示，中國內地買家早已成爲新加坡住宅物業的最大外國買家群。
新加坡房地産經紀公司HSR的一位經紀人告訴記者，現在，每月有接近20位來自中國內地的客戶，“今年第一季度內，有50多位中國客戶決定購買房産。而且，大部分客戶會買好幾棟，有的用來自住，有的用來出租”。
來自上海的Eva Chen在新加坡工作了7年，她告訴記者，自己在新加坡有兩套公寓，“因爲那裏的房價比中國穩定且上漲潛能巨大。“在市中心地段的二居室公寓，現在價格是10萬元/平方米，已經是自己買房時的兩倍價格。”
上述HSR經紀人也表示，除了普通客戶，一些中國商人受此島國嚴格的法制環境所吸引，因而喜歡投資新加坡，“他們認爲將現金存放在新加坡比較安全”。
近日，中國房地産大亨童錦泉也在新加坡市場頻頻出手，截至目前，已持有新加坡10個房地産信托的股權，股票總市值超過了8億元。加上不久前宣布計劃上市的IREIT Global，屆時童錦泉在新加坡房地産信托市場的持股總值將超過10億元。
由于外資的不斷湧入，新加坡當地的房産價格不斷上漲。“目前，新加坡私人房産相比去年已經升值了6%以上，需求量也在不斷上漲。”新加坡房地産商人李娜娜在接受《國際金融報》記者采訪時指出。
倫敦仲量聯行住宅發展及投資部首席董事Tim Wright也對《國際金融報》記者表示：“如今，來自亞洲地區、具有獨到眼光且希望在海外置業的投資者，尤其是中國買家數量正迅速上升。”
“許多中國人也希望送孩子到新加坡留學。”林嘉祥告訴記者，現在很多家庭是妻子和孩子都留在新加坡，而丈夫則花上大部分時間在中國以及周邊國家做生意。
“2009年至2011年間，在新加坡的投資曾達到高峰，近兩年則是保持平穩增長。”據相關業內人士透露，上世紀90年代，就不斷有中國人帶孩子來新加坡讀書，因爲這邊實行雙語教育。中國人以前對在海外投資房地産的概念還是比較淡薄的，但是從2008年金融危機之後，中國的富人數量明顯增多，大量外資便湧向了新加坡市場。
政策誘惑力大
那麽，中國富商們乃至投資者們爲何如此看好新加坡房地産市場？
《國際金融報》記者采訪了多位投資者，其中一位王女士表示，國內趕超英美的高房價、遮天蔽日的霧霾、對孩子教育條件的考量，讓他們開始選擇移民國外。“以華人爲主的新加坡，無論是語言、文化、還是生活環境，都讓中國人感到親近，加上各方面條件優良，自然成爲中國人移民投資的好選擇”。
“除了國際大都市背景、超低利率等優勢外，新加坡政府近年欲‘進口人口’的政策也刺激了當地樓市。”李娜娜表示。據悉，新加坡國內人口欲增加至600萬至650萬左右。
記者從新加坡當地中介處了解到，大部分在新加坡購房的中國人目的並不是純投機，很多富商都是因爲子女留學或者移民才産生的購房需求。
“外國人在新加坡購買商品房沒有任何特殊要求，購房者只要年滿21周歲即可。對于來新加坡上大學的孩子們來說，非常便捷。”李娜娜認爲。
與此同時，外國購房者也能夠從新加坡的銀行申請到房屋貸款。此前，外國購買者最高可以申請到房屋總額80%的銀行貸款，盡管目前銀行開始收緊這一比例，但外國購買者在新加坡購買第一套房，仍然可以申請到60%至70%的貸款；購買第二套房，可以申請到的貸款比例是40%至60%。具體貸款成數，要看購房者自身的情況，包括年齡、貸款年限等因素。
中投顧問房地産行業研究員殷旭飛對《國際金融報》記者表示，對于中國投資者而言，新加坡與中國地緣靠近，社會風俗習慣接近，“房地産投資、自住兩相宜，且可以開拓其他投資領域並與新加坡企業展開合作等”。
當地房地産市場和一些金融機構也對中國投資者表示了歡迎之情。記者獲悉，今年8月底，一些房地産商對于客戶買房後如何在新加坡居住的實際問題給予了優惠政策——推出購房“送”創業准證，“一房一證”的銷售方案。
在這樣的背景下，一些來自中國的投資商也紛紛來新加坡競標拿地。在當地分析師看來，中國投資商的舉動表明了對新加坡市場的信心和未來發展潛能的看好。
新加坡當地媒體認爲，中國新移民企業家除了把業務帶來新加坡，並在東南亞市場發展，也扮演了橋梁的重要角色，爲有興趣進軍中國的新加坡企業家牽線搭橋。
瑞士銀行董事總經理顔錦堂也表示，來自中國的新移民企業家在新加坡立足後，不少決定在本地進一步發展業務，並利用新加坡作爲跳板，進入龐大的東南亞區域市場。
殷旭飛認爲，新加坡吸引中國企業家移民是爲了拓展中國投資者投資的領域。“相比一般教育、度假或者單純的海外移民，中國企業家這一階層掌握有更多的資源和信息，吸引他們移民新加坡並不是單純地爲了讓其投資新加坡房産，還可以投資其他領域，並帶動新加坡國內企業家向外拓展，到中國或者東南亞其他地區進行投資。”殷旭飛說。
房價高漲隱憂
然而，外資大規模湧入給新加坡樓市帶來的不僅僅是利好。
近幾年，隨著外資湧入，新加坡房價飙升至曆史高位。自2011年至今，新加坡一部分地區的地價增速已經達到了房價的3倍，地價平均每年都會增長30%左右。投資不斷、房價居高，關于新加坡的房地産泡沫論不斷被議論。
“海外投資者們炒高了我們的房價。”新加坡當地居民李珍妮表示，不少當地人對于新加坡的房價也是“望而卻步”。
“如今，當地房價越來越高，豪宅動辄十幾萬元每平方米，普通住宅的價格也直線上漲。”在新加坡生活了5年的陳誠感歎。
陳誠告訴記者，2009年，他剛到新加坡的時候，普通地區的房價是900新加坡元/平方英尺(約合人民幣53611元/平方米)，如今，同樣地區的房價已經飙升到2000多新加坡元/平方英尺(約人民幣11萬元/平方米)。
記者從當地中介了解到，去年推出的碧山共管公寓Sky Vue，如今價位在1700新加坡元/平方英尺左右(約合人民幣101277元/平方米)。購買黃金地段100平方米的公寓，則需要將近7000萬元人民幣。
“由于房價不斷迅速上漲，當地居民的購房預算卻沒有增加，爲了迎合居民的購買能力，房子的戶型便開始逐漸縮小。”陳誠告訴記者。
隨著更多移民的湧入，市場對于新加坡房産價格依舊持樂觀態度，但是許多新加坡人則爲其加重的生活成本表示憂慮。根據Knight Frank地産經紀公司的排名，新加坡已成爲亞洲房價第二高的城市，僅次于中國香港。
不僅如此，地價的飙升也給房地産開發商帶來了一定負面效應。“地價的瘋狂上漲讓房地産商的開發成本上升，利潤被不斷壓縮。很多開發商已經意識到這樣的問題，他們期待政府能出台相應的政策讓當地的樓市快速降溫。”在新加坡從事房地産生意的蔡瑞生對記者坦言。
不過，在業內看來，“新加坡樓市出現泡沫化的可能性很低。”其中，政府方面的未雨綢缪，在一定程度上緩解了當地樓市過熱的情況。
記者了解到，自2009年以來，新加坡政府先後出台了八輪降溫措施，多管齊下對政府組屋、私宅以及工業房地産市場進行全面調控。
2013年6月28日，新加坡金管局宣布，申請房貸者的總債務償還比例不應超過60%，並且這項條例是永久性的。也就是說，凡貸款購房者，金融機構在評估其個人房地産貸款申請時，必須將申請者的所有債務考慮在內，而貸款者每月的還款額，不得超過其收入的60%。同年8月，金管局又將購買公共房屋的貸款最長年限從30年降到25年。
在專家看來，新加坡虛高的房地産市場因爲政府的降溫措施暫時得到控制，“而且新加坡還存在特別的組屋制度，與香港相比，新加坡的樓價累計升幅並不高”。
增值潛能遭質疑
在投資者眼裏，買房不管出于什麽目的，都有一個共同的目標，就是要實現保值增值。因爲當地政府對樓市的插手，一些投資商對新加坡房産的增值潛能提出了質疑。
受按揭收緊影響，“亞洲第二貴”的新加坡房價已經連續三個季度下滑，下滑時間爲5年來最長。新加坡城市重建局(URA)公布的私人住宅指數顯示，在第一季度下滑1.3%之後，新加坡私人住宅價格在第二季度下跌1.1%，至209.3點。
“預計今年新加坡房價將下跌8%。因爲新加坡政府在去年6月推出新政策，增加稅收、提高首付比例並針對個人按揭貸款金額設置上限等政策開始對房價産生影響。”有觀點指出。
“從好的方面看，相較于全球其他國家，新加坡的房産降溫政策較爲成功。但是，從投資者角度看，這意味著新加坡未來房價將不斷下滑，增值潛能減弱。所以，現在進入新加坡房地産市場是不明智的。”投資商張先生對記者直言。
巴克萊銀行的分析師Tricia Song在一份報告中寫到：“我們認爲新加坡房屋市場發生修正的風險正在增加，並且在2014年至2015年更高的房屋貸款利率可能伴隨著房屋供應量的大幅增加一同出現。”
根據巴克萊分析師們預測，新加坡房屋價格在2014年將下跌5%，而在2015年將可能繼續下跌5%至15%。
據悉，新加坡政府還在2014年提高了私人及公共房屋的供應。新加坡城市重建局的數據顯示，在未來5年，將有接近9.5萬幢私營房屋進入市場，此外每年還將有2.5萬幢至2.7萬幢的公共房屋建成。
有專家預測，未來兩年總房屋供應量將達到平均每年4萬幢，到2015年將達到4.7萬幢的高峰，遠高于1.23萬幢的曆史年均水平。假設新加坡購房者每年對房屋的需求爲1.55萬幢，預期到2016年新加坡的私營房屋空置率將從現在的5.6%上升至9.9%。
曆史經驗表明，當房屋空置率達到8%時，房屋租賃和房屋價格將開始下降。
從目前的趨勢來看，2014年新加坡房地産市場將會進入停滯時期。根據普華古柏與美國城市土地研究所的一項聯合調查，新加坡已經跌出普華古柏2014年房地産市場排行榜的前五名。分析認爲，左右房地産市場前景的因素很多，包括人口、利率、經濟以及政府政策的變化等，不能武斷地認爲新加坡房地産市場風光不再，但是房價下跌的可能性較大。
“新加坡政府出台的一系列調控政策，無疑增加了包括中國在內的外國買家在新加坡的購房成本。”殷旭飛認爲，調控措施的密集出台使房價上升的空間縮小，投資前景也被看淡。
教育投資是主流
在新加坡房地産市場開始走軟，外界充滿質疑時，投資者在新加坡投資的火熱勢頭卻似乎不減。
“雖然傳聞不斷，可是來新加坡買房投資的人並沒有明顯減少。”新加坡房地産經紀人李玉芝告訴記者，2014年上半年，她一個人已經接待了4000多名投資人。特別是執行共管公寓的地段，最受國外投資者的青睐。
在房地産獨立經紀人Jeff看來，如今很多投資海外房地産的客戶，不僅僅是爲了買房而買房，更多的是一種長線投資，“比如，爲教育作准備以及居住環境方面的高要求，或者是工作變動。無論是買家還是賣家，都趨向于多元化投資”。
Principal Tower住宅項目相關負責人則在接受《國際金融報》記者采訪時指出，現在有很多來自中國的的父母都在投資國外的房地産。
“他們將孩子送到國外讀書，爲了確保孩子在讀書的過程有一個安心的居所就必須要買房”。
上述負責人告訴記者，現在，這些家長的普遍做法是，在孩子出國前幾年就提前在當地購置一套房産，將其租出去，享受租金回報、資産增值的收益。然後，等到孩子有出國需求時，就留給孩子享用。
該負責人還指出，“這種投資模式正是由中國父母所引領的，並帶動了一股海外投資潮流。也因爲這樣的原因，這些亞洲投資者更加趨向于投資住宅樓。住宅樓宇變現的方式很多，你可以再賣、可以租賃等。”
其實，從李玉芝介紹的衆多新加坡的購房者中，不難發現，有很大一部分是看重新加坡的教育環境選擇移民投資。
中國投資者張愛華將女兒送到新加坡留學後，就在當地直接購買了一套公寓，雖然價格昂貴，但是她認爲並不吃虧。“我們看中的是新加坡的教育資源和孩子未來發展前景，是對未來的投資”。
李玉芝指出，這樣的投資理念與新加坡政治穩定，擁有非常完善的金融體系息息相關。“新加坡地少人多，土地是稀缺資源，所以未來的房價依舊會非常堅挺，這對于投資者的吸引力是巨大的”。
一位投資商告訴記者，新加坡的大衆市場住宅仍然有許多發展空間，而且新加坡市場相對穩定，並有利于企業借助地域優勢，開拓東南亞其他市場。
而且，記者從一些房地産開發商處了解到，過去幾個月，發展商放下身段，嘗試以各種方法吸引買家進場。譬如，遠東機構爲配合新加坡建國49周年，爲旗下的房地産項目推出4.9%折扣。前些日子，星網電子付款公司(NETS)也舉辦幸運抽獎，只要利用萬捷通卡刷卡，就有機會贏取一套Stratum公寓單位。
“在我看來，對于新加坡房價下跌10%至20%的預計，不過是只聞樓梯響，不見人下來。”林嘉祥對記者坦言，雖然有政策性因素存在，但是僅從新加坡住宅需求量一直居高不下來看，“無論什麽時候入場，都是劃算的。何況有很多的國外購房者都是爲了孩子的教育投資”。
來源：國際金融報 作者：夏妍
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