新加坡，作爲亞洲最發達，設施最齊全的國家，是全球最適宜居住的城市之一，有著非常優越的投資環境和讓人放心的社會治安，近年來吸引了大量中國投資客在此投資置業。較高的投資收益率、完善的交易體系和供小于需的房産市場，使在新加坡置業是一個很好的選擇，今天獅城吳洲借此機會和各位讀者分享下新加坡的買房基本常識。
先簡單介紹下新加坡房産的特點及優勢：
1.高租金回報率，年回報率在4%左右，商業成熟區住宅的回報率可達5%，較北上廣1.5%左右的回報率而言，投資優勢明顯。一套百萬新幣的房屋年租金可達4-5萬新幣；
2.土地供給有限，且考慮到新加坡人口增長規劃，需求增長速度大于供給，政府規劃在2030年人口達到650萬至690萬，較現有的五百多萬人口，約年增長8萬左右；
3.亞洲的金融中心，地理位置上連接印度洋和太平洋，環視亞洲。人才及産業集聚效應明顯，經濟增長空間巨大；
4.穩定的政治經濟環境，嚴格的法律保護和透明的産權交易，確保房産交易的合法性，政府對開發商的管制非常嚴格，開發住宅項目質量有保障，購買面積即房屋使用面積，買房即有停車位使用權（無須額外購買）；
5. 無遺産稅，低房産稅率、低房産貸款利率（當前年貸款利率1.48%左右）和外國人可申請最高60% 至80%的購房款貸款，降低了購房成本和對現金流的壓力；
6.優美的花園城市景觀，完善的城市基礎設施建築，不斷迎合人口的增長、經濟的發展，置業潛力良好。；
了解了在新加坡置業的各種優勢之後，接下來讓吳洲和各位分享下，什麽樣身份的人才有資格在新加坡購房及一般需要考慮的購房款預算：
新加坡是個人多地少的富裕島國，對于外國人而言，唯一可以購買的即是私人公寓，不可以購買有地住宅（Landed Property）和政府祖屋（HDB），除了聖淘沙島上富人區升濤灣（Sentosa Cove）的有地海景別墅外國人可買。而對于擁有永久公民身份的購房者而言，如果已經結婚或即將結婚也可考慮購買二手政府祖屋（HDB）
新加坡私人公寓的單位平方米價格爲一萬新幣至兩萬新幣不等，以平均市場價格計算，兩臥的私人公寓在100萬新幣左右，3臥的私人公寓在130萬新幣左右。除購房款以外，外國人身份的購房者還需額外准備律師費和政府印花稅，律師費用一般爲在$3000 新幣左右，印花稅率對外國人而言是購房款的18%（3%的印花稅和15%的額外買方印花稅 – ABSD），對永久公民而言，首套房的稅務是購房款的8%。新加坡的貸款利息偏低，平均約爲1.48% 左右每年，若客戶有穩定收入證明或者有資金證明，銀行是可以給外國客戶貸款的，最高可達總房款的80% 。
以$100萬新幣的私人公寓計算，向銀行貸80%購房款爲例，永久居民買家，各種印花稅+律師費等雜費占房價的8%左右，首付$28萬，其中至少$5萬新幣現金，其余可以y用公積金支付；對外國買家，各種印花稅+律師費等雜費占房價的18%左右，貸款若可做8成，首付需要$38萬新幣現金(貸款百分比取決于貸款人的經濟能力)。
購房流程，購房款支付流程及交付時間
新加坡根據地理位置將全國房地産劃分爲28個郵區，其中第9區（烏節路-頂級購物娛樂帶）、第10區（武吉知馬，荷蘭村-高檔住宅綠化區）和第11郵區等黃金地段深受外籍人士歡迎，因爲這些地點方便他們前往中央商業區和烏節路購物區。而其它區域對于中國買家而言，新加坡郵區第15區（東海岸-新加坡最受歡迎的濱海區）也很受青眯，因其優美的海景、周邊的名校和便捷的交通連接機場和市中心。
取決于家庭規模，私人公寓通常分類有一居室、一居室加書房，二居室，三居室，頂樓雙層豪宅等等，而購買時的面積即是房屋內部的使用面積，不存在公攤面積。
購買新房的優勢自然不用過多解釋，但是購買二手房同樣也具備新房所不具備的優勢。可以直接拎包入住或者收取租金、有被集體收購的可能性（En Bloc），投資立刻翻倍、眼見爲實，親眼看見房子，不用從圖紙上來分析房間格局和方位、更容易了解周邊環境，判斷它的潛在價值。
在選擇了適合的房産之後，與世界各國一樣，購房者需要支付定金。新樓盤需要支付相當于購房款5%的定金給開發商。買家一般在支付了5%首付款以後的第五周左右，要到律師行支付外國人印花稅18%（3%的印花稅和15%的額外買方印花稅），並且要在第八周之內支付另外的15%的費用來完成産權交易（尾款80%可根據購房者收入經濟能力可以和銀行貸款，不足部分需要買家現金支付）。
這是購買新房才有的一大好處，即買家可以根據樓盤的施工進度分期支付您的購房款，而不用一次性支付全款，大大降低了現金流的壓力。簡言之就是房子建到特定階段付特定的款項（例如，完成地基，完成混凝土框架，完成磚牆等等）。這樣的付款方式降低了購房者放貸供款負擔，意味著如果貸款比例達到80% 的話，購買者可以更輕松的以一種更具管理性的還款方式償還貸款。在工程初期，舉例$100萬新幣左右的房子月供剛開始才$300-500每月，隨後才根據工程進度增加，房子月供才慢慢增加，有效減輕來購房者的負擔。
開發商將房屋移交給購房者的流程，從房産取得臨時占用許可證（TOP）時即告開始。通過購房者律師將把房屋占有權通知（NVP）傳達給購房者，購房者在收到NVP
的14天內交付尾款，即可收到一份關于移交鑰匙的通知（Keyslip），即可約定時間取房。購房者應攜帶移交鑰匙通知（Keyslip）和NRIC/護照（對國外購房者而言）以進行核實和記錄，整個交接過程大概在一小時左右。
在新加坡，政府對房産開發商的管制非常嚴格，開發商必須在開發住宅項目前取得建房計劃許可和房地産開發商銷售許可證，才能開始銷售。因此，即使是購買期房，有了政府建築控制專員和房産審計官的監督，買家可以放心的在新加坡購買期房房産。
文章的最後和大家一同再了解一下再新加坡購房時常見的十大問題：
1.優先普及一下常見房産術語
OTP（Option to Purchase），即購房意向書，簽訂後支付5%的定金，
QC（Qualifying Certificate），即合格證書條例，用于限制開放商在規定日期內出售全部房産；
ABSD（Additional Buyer Stamp Duty），即額外買家印花稅，政府用于在2013年給房市降溫的一大殺器，外國人購房的ABSD達15%；
TOP（Temporary Occupation Permit），即臨時占用許可證，宣告房屋移交流程的開始；
CSC（Certificate of Statutory Completion），即法定完工證書，法律層面上宣告房産的竣工；
2. 如何向銀行貸款，貸款數額以及貸款利率是多少？
如果是貸款購房，銀行通常會給予外國人高達60%到80%的貸款，取決于金融機構對不同客戶的信用評估，按揭貸款服務最長是30年或者到65歲截止。目前，新加坡房貸利率約在年利率1.48%左右。
可貸款的新加坡本地銀行有：UOB大華銀行、OCBC大華銀行、DBS星展銀行、Hong Leong Finance新加坡豐隆金融公司；
可貸款的新加坡海外銀行有：中國銀行、渣打銀行、花旗銀行、ANZ澳新銀行、Maybank馬來亞銀行、CIMB聯昌國際銀行、RHB馬來西亞興業銀行；
3. 新加坡房地産的地契類別？
新加坡房産地契年限主要存在三種地契形式，99年，999年，永久地契。絕大部分樓盤地契爲99年地契，但是999年地契和永久地契是新加坡在英國殖民時期留下的曆史遺留産物，至1965年建國後，新加坡政府發售的土地均爲99年，而房産市場上存在的新樓盤地契若爲永久地契或999年地契的，都是房地産開放商從私人業主手上集體收購買下來重建新樓盤再出售的。
一般來說，在新加坡永久地契的價格會比99年地契價錢貴10%到15%的不等，孰好孰劣，如果是從投資的角度來說，這是一個比較難答複的問題。根據筆者吳洲的個人從業經驗，影響房産投資潛力的最重要的還是地理位置，入場價錢，政府規劃等因素，買到適合自己有升值潛力的才是最好的。
4. 新加坡買房必須要通過律師嗎？律師費用是怎麽收取的？
新加坡房産交易一般都通過律師交易，特別是若有銀行貸款就必須通過律師參與交易。
具體費用，是需根據海外買家所購房産的形式與價格來定的：
如果是期房（under construction project），所購房屋價格低于400萬新幣，一般律師費不會超過3000新幣，如價格超過400萬新幣，則需詢問律師事務所；如果選購現房，價格低于200萬新幣，一般律師費不會超過3000新幣；如果投資者選購私人住宅項目（Private completed project），價格高于200萬新幣，需向律師所詢價。
5. 聽說新加坡有房産稅？每年要交多少？
是的新加坡確實有房産稅，根據自住（4%）和整套出租（10%）區分稅率。稅務局會根據你的房産所在區域的平均市場價值來評估你的房産稅。例如一套房産被稅務局認定每月的市場租金爲$3000新幣，年收益爲$36000新幣。如果是自住則需繳納$36000 X 4%=$1440 新幣，而如果是出租，則需繳納$36000 X 10%=$3600 新幣。
6. 當前新加坡房市的現狀怎樣？
房地産分析師表示，今年樓市的關鍵詞是“穩中求進”，市場普遍認爲行業以觸底，交易逐步開始活躍，成交量較同期大幅上升。同時對政府調整降溫措施的預期也有所上升。預計新私宅銷量有望上揚10％至20％，明年全年房價在2018年可以上升6%到10%左右。
7. 一次性全部支付購房款能否獲取優惠？
無論買家是付全款或是向銀行貸款，對于發展商來說，是根據工程施工進度收款的，他們收取的都是最終售房價格。一般購買者會向銀行貸款，但是發展商所向銀行收取的也是最終售房價格，只是購買者需支付因貸款而産生的銀行利息。所以對于發展商來說不存在買家全款買房打折行爲。
8. 投資新加坡房地産買家小于21歲可以嗎？
購房者小于21歲是不可以把名字加入産權證書。在新加坡法律規定，年齡沒有21歲者簽定的所有法律文件是無效不受法律保護的。
9. 新加坡房産交易有沒有監管機構？
有。新加坡爲提升房地産行業服務水准，在2010年10月22日正式成立了一個政府法定監管機構——新加坡房地産代理理事會（Council for Estate Agencies,簡稱CEA）。該機構將負責審查房地産經紀的從業資格、考核、簽發統一的經紀從業證，對從業人員門檻極高，同時該機構也受理民衆對房地産經紀服務的投訴。房地産經紀從2011年3月開始，在服務客戶時必須佩帶由政府機構CEA統一簽發的上崗證。
10. 外國人不在新加坡是否也可以購買房産？
房産購買者若果無法抵達新加坡簽署相關法律文件執行交易的話，以下兩種方法可供參考：
第一種：買家可以通過律師准備授權書由買家簽名指定授權自己在新加坡的親戚朋友全權代理執行産權交易。
第二種：買家可以通過自己的律師或者房産中介將相關法律文件快遞到買家目前實際所在地由買方簽署後在寄送回新加坡自己指定的律師。
總體而言，新加坡是一個相對非常誠信的社會，法律嚴明，買家在新加坡置業一般都會受到房産經紀人的專業服務，雖中新兩國同爲華人社會，但是文化還是有區別，所以買家找一位合適的經紀人顯得尤爲重要，以下是吳洲個人給予各位來新買房者的建議：
１：選擇了解中國文化或者有中國背景的房産經紀人可讓您買房事半功倍。
２：在選擇經紀人前一定要了解下這個經紀人本身的從業經驗並且多與經紀人溝通去了解他是否是你喜歡打交道的經紀人，做人做事，感覺彼此舒服最重要。
３：一個優秀的房産經紀人一定要有良好的投資思維以及良好的財務計算能力，這樣的經紀人能很好的協助您購買到您滿意的潛力房産。
最後獅城吳洲祝您早日在新加坡擁有屬于自己的家，歡迎轉發分享給您的朋友！
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關于吳洲 ,任職于新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業7年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，並獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。
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