（文/賈俐貞）
作者于中共中央黨校培訓部任講師一職，本文收錄于中國國土資源局網上課程。
新加坡是一個面積只有700多平方公裏、人口500多萬的城市國家，曆史上也曾有過大部分國民“買不起房”的痛苦經曆，但政府通過修建組屋形式，實現了爲絕大多數國民提供經濟適用住房的目標。
組合房屋，簡稱組屋，是由新加坡建屋發展局承擔建築的樓房，最小的是一房式，最大的是六房式。新加坡的組屋制度始于1960年，當時，新加坡剛剛從英殖民統治下脫離，整個社會發展比較落後，政府財力有限，民衆住房條件比較差。李光耀當時提出的口號是，要實現新加坡人“居者有其屋”。經過40多年的努力，組屋覆蓋率由1959年的8.8%提高到目前的80%。2008年，新加坡“居者有其屋”計劃獲得聯合國公共服務獎。可以說，在解決居民住房問題上，新加坡堪稱全球範例。
新加坡住房制度有如下五大特點。
以政府強有力的介入實現公共住房有效供給
住房市場的特殊性既要求運用市場規律，又要求政府強力介入。經濟學原理中“市場失敗”的兩個條件是壟斷性和外部性，土地市場完全符合。城市住宅用地的價值完全取決于城市規劃和道路交通、學校、醫院等基礎設施建設的環境外部性，加上土地的不可再生與地理壟斷性，導致了在土地問題上單一依靠市場調控的失敗。因此，土地的開發和增值收益不能成爲原土地産權人、開發商和囤房投資者的私利，而應由社會共同分享，因而，政策上必須堅持普通住宅用地開發的公益性和非盈利性。
新加坡住房制度最大的特點是政府的強力介入。新加坡的住房政策目標是“居者有其屋”，模式是政府以強大的財力建設組屋，使得超過80%的人口居住在公共組屋裏，同時又以高效的機制進行管理。
新加坡的成功在于管理層堅守居者有其屋的理念，把它作爲基本國策貫徹始終。新加坡前總理李光耀認爲，如果人人擁有自己的住房，他們就會覺得自己是這個國家的主人，捍衛國家是自己的一份責任。他認爲，人們購買住房和租賃組屋的態度形成強烈的對比，屋主爲能購買住房而感到自豪，而政府津貼的廉價租賃組屋則被嚴重濫用，維修也差。擁有的感覺至爲重要。政府組屋是新加坡政府提供給人民的一種福利，但並不是白白給予，要想擁有，還要通過自己的努力。
新加坡建屋發展局1960年成立，最初目的是爲工人們建造廉價住房。這一目的達成後，建屋發展局開始爲包括低收入和中等收入在內的所有買不起私宅的家庭提供經濟適用住房。爲了確保這一計劃的實行，新加坡政府采取了一系列措施：一是政府頒布法令授權建屋發展局依法征用土地，而土地征用費和居民搬遷安排由政府負責；二是通過提供低息貸款，給予建屋局充足的資金支持；三是允許居民動用公積金繳付住房首付款。
新加坡將組屋建設發展作爲贏得選民的重要措施，政府十分重視組屋的物業管理，投入了大量人力物力財力。他們上世紀60年代著重解決屋荒，70年代加強環境建設，80年代致力建築多元化和管理人性化，90年代強化社區整體布局，現在，新加坡又將完善的社區管理提升到建設文明國家、和諧社會的戰略高度。
以分階段梯度目標設計來細分房地産市場有效需求
住房政策的目標在于滿足合理的住房需求。住房需求大體可分爲三個層次：居住需求、居住質量需求和産權需求。滿足住房需求既可以通過政府來提供，也可以由市場來提供。對于個體居民而言，住房需求層次建立在自身經濟條件之上。對于城市居民整體而言，住房需求滿足的層次則依賴于城市經濟實力和可利用土地面積等因素。
新加坡的房地産政策目標是不斷演進的，大致經曆了“滿足居民居住需求——不斷改善居民居住質量——鼓勵居民擁有住房産權”三個階段，體現了以人爲本的設計理念。
新加坡早期的房地産政策立足于滿足公民居住需求，因而建立起以政府組屋爲主、私屋爲輔的住房體系。在基本居住條件得到滿足後，通過發展新市鎮，不斷提升居住環境和品質。目前其房地産政策目標轉向保證公民擁有自己的住房、促進房地産市場發展，讓公民擁有自己産權住房，在滿足居住需求之外，還能爲居民提供資産收益。政府開始著力發展房地産市場，放寬外國人投資和購買房産等限制性規定，希望通過房地産業帶動相關産業發展。爲實現政策目標，新加坡主要通過財政預算、中央公積金、土地交易限制等措施來幹預房地産需求與供給。
新加坡的居民區分布在圍繞市中心的20多個市鎮，不論居住在哪裏，居民都不會感到生活不便，因爲每個市鎮都是交通便利、配套設施完備、環境優美的綜合體。雖然房價也會因距市中心的遠近有高有低，但就生活便利性而言卻幾乎是一樣的。新加坡裕廊工業園的40多個工業區分散在各個組屋區附近，大大方便了居民上班和生活，對資源整合和社會安定都有裨益。這與新加坡長期奉行以人爲本的理念和嚴格執行土地使用規劃有關。
以保障居民居住權作爲建立多層次住房供應體系的核心
從世界各國的實踐看，住房具有消費與投資雙重屬性，住房市場既要滿足低收入家庭的剛性消費需求和中等收入的改善性住房需求，又要滿足投資性需求，應該有分衆化、多層次的房地産市場。
新加坡政府堅持行政幹預爲主、市場調節爲輔的原則，牢牢掌握了房地産市場的主動權，其核心就是保障居民的居住權，以實施保障房政策爲重點建立多層次的住房供應體系。
以嚴密的制度安排保證有限住宅資源優先滿足基本民生需求
爲了確保政府組屋真正分配到有需要的人手中，新加坡政府對購買者的資格有著嚴格的審查制度，規定了嚴格的准入條件。近年來由于收入增加，新加坡人希望他們的房子更新換代，面積更大，設計更好。組屋建造的重點也從一房式和二房式轉向了四房式和五房式，從以滿足普通居住要求的保障性住房需求爲主向滿足多層次住房需求轉變。盡管組屋的供給發生了變化，但准入機制仍然十分嚴格，分配程序和等級制度確保了組屋分配的公開、公平與公正。這就使得任何一個新加坡公民及永久居住者，很容易就能買到住房，同時大大抑制了投資投機性的住房需求。
退出機制對于保障分配公平至關重要。新加坡政府規定，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機占有。對于弄虛作假騙購騙租者，當事人將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，或者兩者兼施。新加坡的組屋是可以出售的，怎樣出售有嚴格的規定。建屋局會定期對組屋進行維修，保障其居住的舒適性。
嚴密的制度安排保證了有限住宅資源能優先滿足基本民生需求。這也是新加坡組屋制度中最值得我們借鑒和學習的地方。
保持房地産政策的相對獨立性和穩定性
新加坡政府組屋的一個重要功能是讓不同種族和諧共處，增強民衆對多民族、多宗教社會的認同，促進社會穩定。社區發展主要借助政府組屋推進，通過組屋把社區所需的各種功能整合起來。 這與世界上大多數城市公共住房只爲少數低收入家庭興建，或者作爲社會福利的一部分提供給城市貧民和老人的做法不一樣，後者通常很快淪落爲貧民窟和犯罪的天堂。新加坡公共住房的成功之處，在于它從一開始就承擔不同的經濟和社會目的，且政府經常積極幹預，最終使得高達80%以上的居民居住在政府組屋裏，其中95%的人擁有他們居住的組屋，真正實現全社會的“居者有其屋”。
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