2016年即將接近尾聲，在過去的一年從年初開始，就有不少房産專家普遍認爲2016年的新加坡房産市場將迎來一個新的分水嶺，政府勢必將放松過去幾年先後實施的房産政策，就這樣2016年也快結束了，政府也先後數次強調現在暫時不會或者說爲時過早放松過去幾年先後實施的一系列房産降溫政策，國家發展部長黃循財也明確指出房産降溫政策很好的穩定了房産市場，我們或許可以延伸解讀爲政府擔心過早的放松房産政策可能導致房産價格迅速反彈的風險，而讓以前幾年的努力功虧一篑。
直到最近市場也一直傳言政府會在2017年對房産政策做出一些調整，反正我是幾乎每個月都會有老客戶來追問我這個問題，因此今天我特地寫一篇關于《2017年買房買家額外印花稅（ABSD）真的會取消嗎？》的文章與大家一起探討各種可能性。
根據我們獲得的最新房産數據顯示，新加坡房産價格從2009年年中到2013年年尾，新加坡房産價格飙升60% ，而自從2013年至今出台數輪房産降溫政策之後，新加坡房産價格下跌10%左右。
在開始討論《2017年買房買家額外印花稅（ABSD）真的會取消嗎？》這個話提之前，我們需要了解政府實施房産降溫政策的終極目的是什麽？
新加坡政府出台房産降溫政策是爲了避免出現房産泡沫危機，終極目的並不是爲了特地打壓房價，而是我們新加坡這個經濟體太小無法承受房産泡沫危機所帶來的不可承受之後果，新加坡不是香港，香港倒了有中國大陸撐腰，新加坡倒了，我們只能靠自己，所以政府必須如履薄冰，謹慎走好每一步。
新加坡作爲一個高度依賴貿易出口的小經濟體，新加坡房産市場在2017年面臨著兩大挑戰，一是全球經濟的不明朗讓新加坡的2017年經濟增長充滿不確定性，二是美國聯邦儲備局在2017年將加快加息步伐，這樣新加坡的貸款利息成本上漲幾乎已成定局，進而影響到新加坡的個人或者企業的房貸償債能力。
自從1985年以來，新加坡政府對房産政策在1997年，2001年和2008年均有放松，以上這三個特殊年份都是新加坡經濟不景氣的情況下，三個年份房産價格下跌從8.3% 到16.4% 不等，而自從新加坡2013年年底的開始實施數輪房産新政後，新加坡最新的房産價格同比2013年第三季度低10.8%，若2017年經濟發展不景氣，根據過往的曆史經驗告訴我們，這是不是意味著新加坡政府會對房産政策做出一些調整呢？
在我們進一步探討以上這個話題時候，我們需要先明白以下幾點。
第一：新加坡是個民主國家，政府務實，面對處理危機的反應能力特別強，執行力高。
第二：既然是民主國家，新加坡政府是新加坡公民選舉出來的，顯然新加坡政府以照顧好新加坡公民利益爲絕對優先考量。
第三：政府出台額外印花稅政策後，這個對政府來說是一個非常好的收入來源，新加坡最新2015/2016財政年度的收入也就$448億新幣，而自從買房額外印花稅政策出台後，政府收取的額外印花稅金額已經直接給政府增加了超過$100億新幣的額外財政稅收，這個財政分量是不可低估的。
同時新加坡法律規定，任何一屆新政府在贏得大選後組建新政府後，不可以動用上一屆政府的財政盈余（這點必須感恩國父李光耀先生的卓越遠見和危機意識），過去幾年新加坡政府大規模開展基礎設施建設花費了大量資金，全球經濟放慢讓新加坡稅收來源也有所降低，而過幾年又要大選了，每隔幾年政府發紅包給選民的日子又要來啦？ 此處涉及政治話題省略一千字………………
總而言之，經營一個國家其實從某種程度上來說是經營管理數萬家超大型跨國企業的經濟綜合體，政府也需要錢來運作這個國家，也需要對股東負責（這裏的大股東泛指新加坡公民），從經濟的角度上來說，政府在有選擇的情況下，並不想失去額外買房印花稅這條自動擋大財路。
接下來再和大家分享幾組有趣的新聞和圖表？
1：根據報刊business times 在12月16號的最新報道
（a）在過去2016年的頭11個月，開發商直接銷售超過11573套私人公寓和共管公寓單位，超過2015年度全年12個月9990套住宅的銷售量，2016年私宅銷售量創造三年來曆史新高。
（b）今年前三季度二手房交易量同比去年前三季度增加27%，因爲二手房賣家期待值價格和買家期待價格差距縮小。
解讀：新常態，大部分人民已經開始接受習慣數年的房産降溫政策，該買的還是在買，因爲新加坡真的沒有什麽其它更好的讓財富保值增值的投資渠道，華人最終還是相信房子最保值（新加坡股市海峽指數幾乎是東南亞最穩定的股票市場啦）。
2：根據報刊Business times 12月17號的報道，政府在2017年上半年將釋放5幅私宅發展土地，可發展出2330套私宅單位，土地供應的可發展公寓單位數量比2016年下半年的2170套可發展私宅單位略有增加，分析師指出這是政府謹慎權衡後做出的土地供應決定。
解讀：新加坡開發商銷售單位總量創造三年曆史新高，良好的市場需求，政府緊接著明年第一季度的土地供應可發展公寓單位數量增加，一方面爲了滿足市場需求（買家有需求，開發商需要尋找新的土地蓋樓），但是同比2016年下半年，明年上半年的可發展公寓單位數量增幅並不明顯，這裏面表明了政府考慮到了2017年經濟發展的不穩定性風險，畢竟2017年的房産表現如何，最主要的還是看明年的經濟發展走勢。
3：開發商總公寓待售單位的存量穩步降低。
Data source :URA&Business Times
根據報刊Business times 12月21號的報道，相比2013年第一季度高峰期比，在待竣工的新公寓單位供應量正在穩步健康下降，到今年第三季度爲止的最新數據，總共43693套私宅公寓單位的供應量中，超過一半的單位已經順利售出，未售出的20577套私宅單位約占總供應量的47%，百分比創造曆史新低，這也比自從2001年以來，曆史平均數據58.7%的未售出百分比要來的地低，總體而言市場在穩步健康的消化陸續竣工的新公寓單位。
解讀：開發商總公寓待售單位的存量穩步降低,新加坡已經遠離房産泡沫危機的風險，新加坡房産市場總體發展是健康的，若有必要，政府可以對房産政策做出些靈活調整，但是政府可進可退，房産政策的調整不是必須，而是政府根據市場發展需要做出符合國家利益的決定。
4：房地産開發商存貨可以在未來3.1年左右被市場消化完，屬于基本健康水平。
我們以過去一年的的房産銷售數據做調研比較，目前新加坡房産市場上還有約22502 套公寓單位沒有售出（這個數據和以上第三條數據不同的是，這裏包括所有已經建好和正在建設的公寓，最新數字截止日期到今年第3季度），如果以過去一年的最新成交數據做模型參考，目前市場上未售出單位的大概需要3.1年的時間被市場消化售完所有單位，這個時間進度也符合新加坡過去10年的新加坡房産平均消化進度。（過去10年的市場消耗以上數量的房産單位平均需要3.2年時間）。
解讀：過去幾年政府有意放慢了可新開發私宅土地速度，房地産開發商存貨屬于安全範疇，接下來政府可以根據市場需求靈活調整新可開發土地的供應，同時，若經濟發展放慢，政府可以有能力有條件通過放松一部分房産政策來拉動經濟發展。
經濟學家普遍預測認爲新加坡2017年經濟會走勢疲軟，金管局也明確指出，2017年新加坡的出口貿易將走勢疲軟，拉動新加坡2017年經濟增長的引擎主要依靠內需和服務行業，經濟的不景氣意味著可能會有更多人失業，貸款利息上漲也幾乎已成爲一種必然，而這樣也就意味著您的銀行房貸月供，因爲利息的上漲而上漲，若是丟了工作貸款利息又上漲，這樣給房貸者無疑是雪上加霜，可以肯定的是2017年銀行抵押逼售房地産拍賣數量必然增加。
這樣一來，政府會出來救市嗎？政府會對哪些房産政策做出調整呢？我們接下來大膽一起猜想各類房産政策調整的可能性。
（1）新加坡政府降低或全面終止外國買家買房額外印花稅。
（2）新加坡政府對外國買家購買特定區域的豪宅，標簽超過一定金額的降低或者終止額外買房印花稅？
(3)新加坡政府會降低或者全面終止新加坡公民的買房額外印花稅嗎？
(4)新加坡政府會全面或者部分分時間段終止賣房印花稅嗎？
筆者作爲一個房産從業人員，不敢貿然說出其他房産專家的權威言論，只是嘗試著從自己個人的理解角度，分享下我個人感覺政府會在2017年對房産政策做出的可能性調整做些大猜想。
個人感覺除了第一條降低或全面終止外國買家買房額外印花稅的可能性爲零以外，其它第2，3，4 條都有可能，而這三條我們又要分成最有可能，可能，有可能性來解剖，之所以這麽說，政府是否移除部分還是大部分房産政策，其實很大程度上取決于新加坡2017年的經濟走勢和明年房産市場發展的實際需要。
若是面對明年的經濟走勢，政府必須出來對房産政策做些調整，我們先來談下最有可能被政府調整的得第4條房産政策， 新加坡政府會全面或者部分分時間段終止賣房印花稅。
解析：何謂賣房印花稅，凡是2011年1月起購買的産業在4年之內出售都需要支付4% 到16% 不等的賣房額外印花稅，滿4年後出售則無需支付額外印花稅。
在明年新加坡經濟增長充滿不確定性的大環境下，貸款利息上漲導致月供上漲，更多公寓竣工在經濟不景氣的情況下會出現部分房源找不到租客而導致空置率上升，那些依靠租金收入來償還銀行貸款的投資客將是第一波受到打擊的，而受到第二波打擊的是利息上漲，讓償貸者面臨更大的財務壓力的群體，作爲政府要保護好新加坡的金融系統，首先要做的是解套個體投資客，全面或者部分分時間段終止賣房印花稅，讓投資客降低損失，讓面臨財務壓力的有房者即刻賣出所持有的産業實現止損目的。
在開發商這邊，政府完全可以很好的把控風險，一方面開發商是大財團，特別是在新加坡，非一般的小企業在沒有極其雄厚的資金實力情況下，是無法成爲新加坡房地産開發商的，相比普通投資客，房地産開發商們具備有良好的經濟持有能力，政府要做的是保護好個體投資客，保護好金融系統，對于在2017年想購買開發商産業的個體買家，政府若感覺房産走勢對金融系統帶來的可能風險過高，政府完全可以要求銀行提高首付門檻，比方說首付比例從當前的20% 增加到30% 甚至40% ，這樣也就達到了保護好金融系統的目的，請永遠相信銀行永遠只會錦上添花，永遠不會雪中送炭。
接下來讓我們再來聊下，可能做出調整的第三條房産政策，新加坡政府降低或者全面終止新加坡公民的買房額外印花稅。
新加坡是個民主國家，政府是新加坡公民選出來的，以新加坡公民的利益爲絕對優先也考量，這樣做政府也無可厚非，若在調整了以上第四條房産政策賣房印花稅之後，政府感覺若有必要，可能調整的就是以上第三條政策，降低或者終止新加坡公民的買房額外印花稅以此來刺激房地産的發展進而拉動經濟增長（前面也提到了新加坡金管局明確指出2017年新加坡經濟發展需要靠內需和服務行業來拉動，而房地産扮演很重要的角色）。
最後一種有可能做出調整的政策是以上第二條政策 ，新加坡政府對外國買家購買特定區域的豪宅，標簽超過一定金額的降低或者終止額外買房印花稅嗎？
針對外國賣家購買豪宅總價超過一定金額的（比方說單筆購買總價超過$300萬新幣的豪宅産業）進行減免或者完全終止外國買家額外印花稅。
到此，讓我們再次總結下政府在2017年若需要調整房産政策，以上大猜想中所涉及到的幾條房産政策的調整可能性進行百分比評級。
（1）新加坡政府降低或全面終止外國買家買房額外印花稅。
可能性幾乎爲零。
（2）新加坡政府對外國買家購買特定區域的豪宅，標簽超過一定金額的降低或者終止額外買房印花稅嗎？
可能性低于40%。
（3）新加坡政府會降低或者全部終止新加坡公民的買房額外印花稅嗎？
可能性超過50%
（4）新加坡政府會全面或者部分分時間段終止賣房印花稅嗎？
可能性超過70%
最後新的一年要來啦，在這裏祝福新加坡眼的讀者們，在新的一年裏萬事如意，笑口常開，財源滾滾。
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關于作者： 吳洲， 金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），在獲得金獎之後于同年融資$200萬新幣創業，跨界出任某互聯網企業的首席運營官（COO），帶領一個30人的團隊在互聯網行業打拼，高峰時期公司估值曾一度突破$1000萬新幣，後因遇上資本寒冬，重新回歸自己所熱衷的房産經紀人行業，目前任職于新加坡本土最大産業集團擔任高級營銷總監。他從業6年，秉持專業誠信，事無巨細的從業理念，服務過數百位中高端客戶投資産業並獲得好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，我辦事，您絕對放心。聯系吳洲，請加微信號：peterwu99手機：(+65)96728008
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