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新加坡房地産行業
新的降溫措施：提高額外買家印花稅和收緊貸款估值。
短期內對交易量和價格産生負面影響，但隨著價格的逐步上漲，會帶來更可持續的上行周期。
房地産價格上漲得到了收入增長的支撐，收入增長已超過了房價上漲。
盡管我們降低了選定項目的假定售價，並提高了行業重估淨資産值的折扣，但我們仍維持對新加坡房地産行業的增持觀點。
有什麽新鮮資訊嗎?
新加坡政府宣布，將提高額外的買家印花稅，並收緊住宅物業購買的貸款估值(LTV) 限額，以冷卻當地房産市場，並使房價與經濟基本面保持一致。
除了新加坡人和永久居民購買他們第一個住宅物業的ABSD 將保持不變外，包括外國人在內的所有其他個人的ABSD 增加了5個百分點，實體增加了10個百分點。另外還對開發商征收不可豁免的5個百分點的ABSD。同時，金融機構發放的所有住宅貸款的LTV限額將收緊5個百分點，不包括HDB提供的貸款 (參見附錄)。
我們有什麽看法？
新出台的一系列降溫措施令人震驚，但我們認爲這是短期的陣痛，卻能帶來長期的收益。這次懲罰措施應該會導致住宅價格的上漲出現大幅回落 – 我們預計不會采取進一步的降溫措施。在政府幹預的重大危險之前，我們曾假定價格將有潛力進一步上漲約20%。在該水平的房價將使我們回到2010/2013 年的可負擔性比率，即基于中位數的房價與家庭收入之比。在這兩年裏，政府 1) 開始采取降溫措施，並且2) 出台了更爲嚴厲的TDSR 降溫措施 (圖3)，這表明了政府對這些負擔能力水平感到輕微的不安。回想一下，今年上一輪的“降溫措施”是在2月份出台的，當時政府將價值超過100萬新元的住宅物業，最高邊際買家印花稅從3%上調至4%。由于這一輪的措施相對于2月份的措施更具懲罰性，我們預計它將産生其預期的影響，減緩價格增長的速度，而不會預見進一步的降溫措施。政府對價格上漲采取的審慎措施，將會更好地緩和同漸進，這對可持續的住宅房産市場的上升周期是有利的。從2017年底開始，今年前兩個季度的房價已上漲了7.4% 。我們現在預計到2018年底之前，房價將持平，而之前的全年房價將上漲10%。
房地産價格的上漲得到收入增長的支持，自2010年以來，其漲幅已超過住宅價格。在我們達到2013年的可負擔峰值水平之前，住宅價格仍有可能上漲20%。自2010年我們從全球金融危機後恢複以來，家庭收入的複合年均增長率約爲5%，超過了住宅價格的增長率約爲2.5%。這是自2017年三季度以來，私宅價格指數上漲9%背後的根本原因，同時市場情緒也有所改善。以住宅價格中值與家庭收入的可負擔能力來衡量，房價仍有可能上漲20%，才能達到上個10年的峰值“昂貴”水平，最近一次出現在2013年。
由于買家消化新稅和增加流動性要求，短期內的房産交易量將受到負面影響。1-5月的總成交量爲11,006 個單位，同比下降5.7%。雖然我們最初預計2018下半年的銷量，將隨著發布的單位，使基層銷售增加而有所回升，但新一系列降溫措施，在短期內，無疑將會對買家的情緒，成交量和價格産生負面影響。因此，我們已將假設的售價(ASPs)作出調整 ，在我們覆蓋範圍內選定的項目，銷售價格平均下調7%。
由于向開發商征收額外5%不可豁免的ABSD，行業整體瘋狂放緩。整體狂熱的放緩可能會減緩增量的供應。盡管如此，准備供應的52,000個單位仍接近過去10年的最低水平之一，而2013年的高位達到96,000個單位。
早期以較低的價格購買土地的開發商，將有更大的靈活性來調整價格，這在當前的關鍵時刻更爲重要。在我們覆蓋的開發商中，由于涉及到較高的不確定因素，我們沒有把進一步推出的再開發盈余進行定價。對于我們覆蓋範圍內的股票，由于土地價格上漲而面臨更大的利潤壓縮風險，包括CAPL’s Pearl Bank 和City Dev’s Amber Park, West Coast Vale, 以及Handy Road sites。
我們覆蓋範圍內的房産股票受到影響
CapitaLand (CAPL SP, 維持增持評級，目標價不變仍爲新元4.19)
截至2017財年末，CapitaLand現有新加坡住宅庫存大部分已售出。在2018年，唯一增加的土地儲備是the Pearl Bank，2月份的整體售價爲1,515新元/平方英尺。我們的目標價格中沒有考慮到Pearl Bank 的再開發盈余。我們仍然喜歡CAPL，因爲它有穩定的經常性收入基礎。
City Developments (CIT SP, 維持增持評級，目標價從新元13.40下調至新元12.60)
由于涉及的不確定性更高，我們沒有考慮後期發布的Amber Park, West Coast Vale, Handy Road 和Sumang Walk 的再開發盈余。由于我們先前的保守估值，我們的剩余庫存和近期發布的假設售價保持不變，包括South Beach (新元4,000 每平方英尺) 和The Tapestry (新元1,350 每平方英尺)。然而，由于政府的立場變得更加緊縮以及CDL 對新加坡住宅板塊的巨大敞口，我們將對RNAV 的折扣從15%增加至20%，目標價下調至新元12.60。
Chip Eng Seng (CHIP SP, 維持買入評級，目標價從新元1.21下調至新元1.15)
我們將Park Colonial 的ASPs從新元1,900每平方英尺調低至新元1,750每平方英尺，以便更好的反映昨晚實際發布的銷售價格。我們沒有考慮到Changi Garden的再開發盈余。隨著上述ASPs的下調，我們的目標價將可能從新元1.15下調至新元1.21。
Ho Bee Land (HOBEE SP, 維持增持評級，目標價保持在新元2.98)
Ho Bee 對新加坡住宅的主要風險是三個聖淘沙公寓，我們已假設保守的ASPs爲新元1,500每平方英尺。我們的假設和目標價保持不變。
投資行動
對新加坡房地産行業維持增持評級。此處的進一步降溫措施將成爲降級的主要風險。我們仍然對該行業持樂觀的看法 1) 目前的可負擔性比率高于2013年的峰值水平，盡管過去4個季度的價格上漲是因爲收入增長超過了全球金融危機後的房價增幅。2) 供應仍然較低 – 計劃供應的52,000個單位仍然是過去10年中的最低水平之一，而2013年的供應高達96,000個單位。3) 由于我們的人口結構以及流離失所業主的整體流動性，我們仍須以家庭形成率來支持需求。
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資料數據參考來源：新加坡證券交易所（SGX）
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