除了對于自身經濟條件的考量
還有省錢之外
在新加坡買房？全款 VS 貸款
到底哪種適合你呢？
最近有個朋友告訴我
他們計劃兩年左右的時間
還完房産貸款
這種想法很普遍
房貸已經馬上要還完了
不想有有新的貸款債務
如果全款還完房子
感覺少了很大的負擔
在生活快節奏的今天
這是一項很大的減壓
但如果往深了想
是不是這筆錢可以利用得更好
爲家庭創造更多的淨值呢？
負債和淨值
擁有300萬新幣的房産
有100萬貸款的人有錢
還是50萬的HDB沒有貸款的人有錢？
很多人把焦點放在負債上面，其實重點是淨值，你可以有債務，但重點是你所擁有的房産價值減去負債所得的淨值才是最重點的
記得去年李嘉誠教人買房子
就是用了長時間衡量法
他表達的大意是：炒房，不要去搞
（不要短期投機炒房）
如果你要自住或投資
現金流沒有問題，那就買
短期可能有起伏，但幾年以後
通貨膨脹就會降低你的債務
通貨膨脹最直接的後果是什麽？
▼
鼓勵負債，懲罰儲蓄
5年前，壓得你喘不過氣的房貸
今天輕輕松松
5年前，你在銀行存了一筆首付錢
今天連本帶利取出，不夠首付了
不想吃幾年苦的人
不願承受房貸
以爲這樣自由受限
其實，在通貨膨脹之下
房貸這一大筆負債
恰恰是你的福利
有利于你的自由
某種意義上來說
能夠全款還完房子的人
經濟上是有一定能力的人
其實如果是公寓
全款還完的房子
還可以有辦法把錢Term Loan
出來再利用投資
但如果全款還完的組屋
我只能說是一個Solid State
（沒有流動性）
組屋裏的還款不管是部分還款
還是全額還完的金額
只要在組屋裏面
除非賣掉它，要不是拿不出來的
某種意義上來說
這是一個比定存還要糟糕的選擇
他的資金流動性幾乎爲零
看得到，摸不到，除非賣掉它
全款還完只建議一種情況下適用
那就是在有能力的情況下
如果要拿第二個貸款
那把第一個貸款還清了
要拿的第二個貸款從最高50%貸款額
升到了第一個貸款的75%
例如：
房産A：價值100萬的公寓，以前70萬買的，還有貸款30萬，CPF裏的OA 還有6萬新幣，SA裏還有4萬新幣
房産B：價值150萬的公寓
1）按正常程序走，需要的現金+CPF*=75萬新幣（50%**×150萬新幣）+印花稅+額外印花稅
*CPF因爲MinimumSum的關系，可動用的只有OA裏的1萬多新幣
** 在新加坡，第二個貸款最多借50%房價的貸款（需符合收入條件）
2）還完A房産的貸款30萬，其中6萬用CPF OA（第一套用過OA的房産可以用全部的OA還房貸）加上24萬現金還完A的全部貸款
這樣的話，第二套房産的貸款變成了第一個貸款，可以有最高75%的貸款額（需符合收入條件）
這樣，需要的現金=37.5萬（25%頭期）+24萬（還完A所用的現金）+印花稅+額外印花稅
所以兩種方案比較
B房産要出的現金差別
=（75-1）- (37.5+24）=12.5萬
買B房産時用第二個方案
可以少出12.5萬的現金
何樂而不爲？
Zhong先生有一個已經全款還清的
價值200萬新幣的單位
VS
Fu先生有兩個房産
1個自己住1個出租
兩個房産都價值150萬新幣
都有50萬新幣的貸款
請問哪一位比較富有呢？
現階段來說，Zhong先生和
Fu先生的淨值都是200萬
淨值都差不多
但Fu 先生有幾個優勢：
假設房産不增值的情況下，Fu先生的出租房租客替他還房貸，有一部分還到本金裏面去了，他的貸款會越來越少直至還清。房産都不增值的情況下，之後Fu先生的淨值會比Zhong先生高
時間拉長點看，房産大方向是朝上的，人口增長經濟穩定的前提下，房産增值抗通脹是它的本性
所以在房産增值的情況下或者像我或者DBS,或者大摩預測的那樣10多年以後很大可能房産翻倍，那Fu先生的淨值就會甩Zhong先生一條街
你看到區別嗎？
假設房産上漲20%
如果一個用25萬的新幣
買了一個100萬的房子
和一個完全不要貸款的人
100萬新幣，買了一個100萬的房子
那個用25萬新幣買100萬新幣房子的人呢
用25萬賺了20萬
全額付款的人賺了20%
而貸款的人賺了80%
所以房産的另外一個魅力在于
他可以用房貸來買房
所以很多時候
不論說是我的買家有多富有
我都建議他們說不要完全還完這個貸款
除非他們已經六七十歲了
不想費那個心了，那就另外說
但才三四十歲的這個階段
想要完全還完這個屋子的貸款的話
我是不建議的
因爲如果完全還完這個屋子的話
你沒有完全利用房産貸款的
這個房産特殊的優勢
如果選投資房産的地點政治經濟穩定
人口計劃持續增長
而投資房産是特殊的可以以
小資金撬動大金額的穩健投資
爲什麽不呢？
孫倩
孫倩，微信公衆號 新加坡獅城房地産(賬號：sghouse65)創辦人，定居獅城18年，房地産行業任職8年，現任新加坡上市房地産經紀公司ERA的高級執行董事。爲人熱情真誠，通曉中英雙語，有豐富的房地産知識與見解。幫助很多中國同胞在新加坡置業，安家及投資，成交總金額過億新幣。業績一直名列前茅，堅信以誠待人，始終客戶優先，做事認真負責，深獲好評，獲獎無數。
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