蘿蔔點評，萬事通說房事！
提起新加坡的“鞋盒公寓”，絕對是一種超受歡迎的房産類型！因爲作爲“麻雀雖小，五髒俱全”的典型代表，深受廣大投資者的歡迎~畢竟，跟普通的三房、四房公寓比起來，“鞋盒公寓”在價格上有著絕對的優勢！
而且自去年10月新加坡市區重建局宣布了新措施以後，“鞋盒公寓”如今在新加坡也是物以稀爲貴！下面蘿蔔先帶大家看看新政策：
去年10月17日，新加坡市區重建局(URA)宣布了三個針對非有地私宅的新措施，分別如下：
1. 進一步限制中央區以外私宅項目的單位數量；
2. 調整私人戶外空間的額外空間頂限；
3. 推出新的樓面紅利計劃。
▵截圖來自聯合早報
新加坡政府制定的措施，基本可以分爲兩大類別，一種是‘未雨綢缪’，一種是‘有的放矢’。
URA的三項新措施，明顯是瞄准了靶子射箭。
第一項措施，針對非中央區的‘鞋盒公寓’。
第二項措施，針對目前市場上泛濫的‘大陽台’，‘空調槽’等現象。
第三項措施，針對私宅項目的室內公衆設施設計。
第一項措施的適用範圍，覆蓋非中央區的所有私宅項目。
措施規定，新樓盤項目的單位平均面積，從目前的至少70平米，增加到至少85平米。
這項措施對新加坡房産市場的影響將非常深遠。
非中央區的鞋盒公寓這一塊市場，將會産生很大的改變。
談到具體怎麽個影響法之前，咱們先來個曆史回顧，看看新加坡鞋盒公寓市場的前世今生。
所謂鞋盒(Shoebox) ，當然不是上圖這個鞋盒。
市場上比較普遍的定義是：總面積在500平方尺以下的一室一廳戶型。
下圖這樣的小公寓，就是個典型的鞋盒。
鞋盒公寓的概念在全世界遍地開花，大家早就見怪不怪了，但是在新加坡，鞋盒公寓大量出現的時間還真挺晚。
我們來看一張有意思的圖。
下圖記錄了新加坡建國以來，市場上發售的所有鞋盒公寓項目。
紅色標記的，是1965年建國以來到2008年所有發售的鞋盒公寓。
數目並不多，並且集中在中央區。
藍色標記的，是2008年以後發售的鞋盒公寓。
可以看到，數目驚人，全島遍地開花了。
下面的一張鞋盒公寓交易曆史數據，可以更直觀的理解2008-2018這十年間，鞋盒公寓在新加坡私宅市場的爆炸性增長。
紅色長柱，代表大衆私宅市場的鞋盒成交量。
紫色長柱，代表中央區的鞋盒成交量。
交易量本身就相當的有意思。明顯分成三個階段。
第一階段：2008年之前。
——安靜低調的小衆市場。
長期以來，新加坡的主流公寓市場始終是三室一廳。120平面積是標配。
鞋盒公寓的數量稀少，而且主要紮堆在中央區（CCR），烏節路，多美歌，River Valley這些核心地區，屬于安靜低調的小衆市場。
鞋盒公寓的月成交量，在兩位數長期徘徊。
第二階段：2008年-2012年 。
——高歌猛進的市場大熱門。
時間推進到了08,09年，幾個膽子大的發展商開始把鞋盒戶型帶進大衆公寓市場，並且廣受歡迎。
這個特殊的類型開始大量出現在新加坡的大衆視野裏。
從09年到13年，新加坡的房市經曆了一波猛漲。也就是這段時間，鞋盒公寓大熱，價格和銷售量齊升，躍升成市場大熱門。
鞋盒公寓的銷量在2012年到達頂峰。
也是從這年起，中央以外地區（OCR）的鞋盒銷售量超越了中央區（CCR）和中央邊緣區（RCR），成爲了鞋盒公寓的主要供應來源。
第三階段：2013-2018年。
——平穩銷售的戶型類別。
2012年底，市區重建局（URA）給火熱的鞋盒市場踩了腳刹車。
措施限制中央區以外的非有地私宅發展項目的單位數量頂限，規定平均單位面積不得少過70平米，以確保鞋盒公寓不會占據居民住房的大多數。
聽起來很眼熟？沒錯，這就是單位數量頂限1.0版本。
去年10月17日的新措施屬于2.0升級版。
2012年的新聞報道，揭示了1.0版政策出台的背景。
下面這個報道屬于八卦版本。
限制私宅項目單位的最小平均面積，這項措施直接限制了鞋盒公寓的供應量，相當的有用。
拉回去看銷量數據，相比于第二階段的節節攀升，到了第三階段，鞋盒的月銷量長期保持在一個相對穩定的區間。
好了，現在時間線拉到了2019年。
鞋盒公寓即將進入第四階段。
非中央區私宅項目，單位最小平均面積從70平米跳到85平米，對于鞋盒公寓會怎麽個影響法，咱們舉些簡單粗暴的例子說明吧。
大家都知道，越是面積小的單位，銷售尺價越高。
鞋盒公寓的銷售尺價，比起大戶型單位的尺價，平均要高20%-30%。
發展商當然喜歡鞋盒了。
有趣的是，買家也喜歡鞋盒。
雖然尺價高，但是它總價低啊！
可謂是：一個願打，一個願挨。
市區重建局原本的1.0版規定，單位平均面積至少70平米。也就是說，樓盤內較小的和較大的兩套單位，面積加起來得140平米。
發展商琢磨了一下，好辦。
70平米，正好是個兩臥的標准面積嘛！市場上最暢銷的就是兩臥了！
一半的戶型，設計成70平兩臥，搞定。
剩下的一半，小戶型直接設計成鞋盒，45平米！大戶型至少要95平米，正好設計個三居室。三臥在市場上也好賣。
于是， 樓盤戶型分布出爐了。25%鞋盒，50%兩居室，25%三臥。
鞋盒占樓盤總戶型分布的25%。
現在的2.0版本，規定單位平均面積至少要85平米。
這下不好辦了。
首先，85平米，現在是三居室的標准面積。
如果小戶型還是設計成鞋盒，45平米。另一個大戶型單位平均要達到125平米的面積，妥妥地四居室了。
25%鞋盒，50%三居室，25%四臥，這種戶型分布絕對會砸手裏啊！
賣不出去，砸在手裏的還都是大戶型，夠發展商喝一壺的。
所以目前這種討巧的戶型分布行不通了。
一種辦法是鞋盒比例不變，其他戶型面積加大，功能增強。
比如說，推出110平米的大三臥+書房，躍層複式，兩倍挑高空間，底樓大院子這些非典型戶型，吸引買家的興趣。
但這樣會有個問題，就是總價上升，挑戰市場買家的荷包深度。
另一種辦法，是減少鞋盒的比例。
比如說，每10個單位裏面，一個45平米的鞋盒，兩個65平米的兩臥，2個80平米的兩臥+書房，兩個85平米的標准三臥，兩個110平米的大三臥，一個125平米的四臥。
這個方案比較穩妥，也是政府想要看到的。
當然，還有其他的辦法。比如說……推出一個400平米的頂層豪宅（Penthouse）。
一個頂層Penthouse,可以搭配八個鞋盒。
以上都是非常簡單粗暴的例子，只是供理解用，並非實際市場情況。
我們來看看目前的市場上，超過1000戶的大型私宅樓盤的戶型比例。
Kingsford waterbay
總單位1165個，鞋盒單位234個，占總戶型的20%左右。
Affinity at Serangoon
總單位1052個，鞋盒單位186個，占總戶型的17%左右。
Florence residences
總單位1410個，鞋盒單位216個, 占總戶型的15%左右。
目前的戶型分布，鞋盒大都在總單位數的15%-25%這個區間。
等到第一批受新條例影響的私宅項目開盤，就是發展商各顯神通的時候了。到那個時候，我們應該會看到新項目的戶型分布有較大的改變。
非市區私宅項目的鞋盒戶型大幅度減少，會是大概率事件。
這個時間點，早的話在今年底，晚一些會是明年初。
對于潛在的買家，在談到政策影響之前，首先要問自己購買鞋盒的目的是什麽。
如果是單身人士或者小家庭買來自住。
這些政策改變，對自住群體又有什麽影響呢。
即使以後非市區樓盤的鞋盒戶型比率減少，但整個新加坡開盤的項目並不少，鞋盒的絕對數量也不少。
現有政策下，指望房價大漲大跌都是不現實的。
找地點方便的，價錢合適的，自己喜歡的，就可以買了。
比起省下的房租，都劃算。
如果買來投資。
一定要注意到明確的政策信號：不鼓勵在非市區地點投資鞋盒。
新加坡房市受政策的影響還是很大的。
除了政策影響以外，地點，回報率，周邊環境，時機，這些都是投資鞋盒公寓的重要因素。但蘿蔔希望不是因爲，‘這個項目的鞋盒價錢最便宜’。
附錄：
2018年第四季度月租金中位數 (鞋盒單位)
（2018 Q4 Medium Rents）
最近12個月租金回報率最高的非有地私宅項目前十名
彭威
新加坡萬事通房産專欄作者
彭威：畢業于南洋理工，後職任高級數據分析工程師多年，現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 注冊號：R042525J）
初到坡，瘦高，好友稱蘿蔔，歲月蹉跎，如今高而發福，好友依然稱蘿蔔，蘿蔔點評，由此而來，蘿蔔點評，萬事通說房事~
術業有專攻，蘿蔔不涉及留學移民開公司等等任何業務，只專注于房産，爲買家處理銀行貸款，房屋選購，聯系律師，收房驗收，房屋出租的一條龍服務，不向買家收取任何費用，十年磨一劍，深獲買家好評！
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