爲什麽那麽多中國人來新加坡瘋狂買房？

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摘

要

爲什麽那麽多中國人來新加坡瘋狂買房？因爲新加坡是世界的小紅點。

新加坡的好，出書可以裝滿整個圖書館。新加坡是最廉潔的國家、全球少數享有AAA信貸評級的國家、最適合經商的國家、個人所得稅率全球最低的國家、最具人才競爭力的國家、是亞洲最宜居的國家、全球最安全的國家、全球最適合孩子成長的國家、教育素質全球排第一的國家，新加坡還有許多其它的榮耀，如國立大學亞洲排名第一、公共交通全球名列前茅、護照免簽國家排行榜第一、樟宜機場全球排名第一等。

新加坡的好，也反應在其房地産的好。新加坡購買的私宅無公攤面積，送停車位，爲精裝房，屬“可拎包入住”型。新加坡新私宅地契至少99年，保值期長，無需繳納遺産稅和資本增值稅，租金回報率明顯高于中國大陸，而銀行貸款利率低年限長。新加坡房産的泡沫指數是相當低的，爲0.45，在參與調查的20個城市中排第18，處于公允水平。與新加坡房價相比，香港、倫敦和紐約黃金地段的房價分別高出115%、65%和43%，是投資的好選擇。新加坡30%的豪宅都被中國人買走，中國購房者已超過印尼和馬來西亞，成爲新加坡豪宅的第一外籍買家。正因爲如此，越來越多的中國人，開始進軍新加坡市場購買心儀的房産。

前

言

中國人的足迹遍布全世界，無論是美洲、歐洲、大洋洲，還是亞洲和非洲，都有中國人的足迹。隨著中國經濟的蓬勃發展，中國人越來越有錢了。有錢了自然就有投資的需求。

網上曾流傳據說是馬克思的一段話“如果有10%的利潤，資本就會保證到處被使用；有20%的利潤，資本就能活躍起來；有50%的利潤，資本就會铤而走險；爲了100%的利潤，資本就敢踐踏一切”。

且不說這是不是馬克思說的，但可以說明的是，錢是可以生錢的。問題是如何做到錢生錢。爲此，許多金融系統的理財産品應運而生，股票市場欣欣向榮，但這些投資均具有較高風險。多年來的實踐經驗表明，房地産投資是風險較低的。

隨著中國人的個人收入水平逐年提高，累計的財富越來越多，許多人開始在海外投資購買房産。這些買家中有些是爲了方便子女在海外留學，有些爲將來全家移民作打算，也有一些爲了投資或資産的保值增值。那麽這些中國買家主要選擇在哪些國家購買房産呢？根據資料，新加坡已成爲中國買家在海外購置房産的理想地點。在這裏，我們將從各個方面深入分析個中原因，同時爲那些打算在新加坡置業的朋友們提供參考▼

排名第一的新加坡樟宜機場的新地標—-星耀樟宜

新加坡的好，出書可以裝滿整個圖書館；

新加坡的房，泡沫是看不見的

新加坡的好，不是天上掉下來的，而是智慧的結晶，勤勞的果實。

1965年新馬分家，當時的人均GDP只有516美元，低過世界平均的586美元。

1968-1971年英軍撤離新加坡，GDP直降20%，3萬國人失業。國父李光耀帶領這個新興國家通過引進外資，發展資金密集型産業、金融業以及房地産業，于1990年將人均GDP提高20倍，達11,864美金，而世界平均當時只有4,264美元。
1990-2004年間，新加坡由第二任總理吳作棟掌舵，GDP提升到了27,405美元，是世界平均（6,800）的4倍。
到了第三任總理李顯龍掌舵時期，人均GDP再次翻番，于2017年達57,714美元，接近世界平均（10,714）的6倍，是1965年建國時期的112倍。

這是人間奇迹，新加坡也被譽爲小紅點。

究其原因，至少有以下幾點：新加坡是連接歐亞的橋梁、新加坡執行開放經濟政策、采用中立的外交政策、穩定的政府、強有力的法律法規、靈活的經濟增值策略以及適當的政府調控措施。

新加坡是最適合經商的國家：

來自世界銀行的報告指出，新西蘭是世界上最容易作生意的國家，新加坡排名第二；新加坡也是公司稅率最的國家之一（17%），低于美國（21%）、中國（25%）、加拿大（27%）、日本（30%）和法國（34%）等。

最適合經商的繁華新加坡

新加坡是最廉潔的國家之一：

總部位于德國的透明國際 (Transparency International)從1995年開始每年公布全球清廉指數，以監測各國、各地區公衆服務領域的腐敗情況。于今年1月份公布的2018全球清廉指數排行榜顯示，新加坡是世界第三清廉的國家，排名僅次于丹麥和新西蘭，亞洲第一。

新加坡是全球最具人才競爭力的國家之一：

今年初，GTCI（The Global Talent Competitiveness Index）公布了2019年全球最具人才競爭力國家的年度指數報告，該報告涵蓋125個經濟體和114個城市。報告顯示，瑞士、新加坡和美國在人才競爭力方面繼續領先其它國家。數據顯示，新加坡也是雇傭科技人才最好的國家。

全球少數享有AAA信貸評級的國家：

分別由標准普爾、惠譽國際及穆迪評估給出的各國信用評級列表顯示，新加坡均被評爲AAA信貸評級的國家。這是評級機構對各國主權債券的評估。如果標准普爾和惠譽國際評級爲BBB-或以上，穆迪評級爲Baa3或以上，其債券具有投資價值，否則，算作不可靠債券，乃至垃圾債券。

新加坡是亞洲最宜居的國家：

最近，美世（Mercer）咨詢公司公布了第21次年度生活質量調研報告。該報告指出，維也納是最宜居的城市，蘇黎世排名第二，奧克蘭、慕尼黑和溫哥華並列第三。新加坡排名第25，是亞洲排名最高的城市。

新加坡是亞洲最宜居的國家

新加坡的個人所得稅率全球最低：

最近，據安永（ey.com）報告，新加坡是全球個人所得稅率最低的國家之一，低于美國、中國、日本、澳大利亞和英國等。

新加坡是全球最安全的國家：

美國民意調查公司蓋洛普公布了2018年《全球法律與秩序報告》（2018 Global Law and Order report）。新加坡在全球國家安全指數中排名第一。美國有線電視新聞CNN也把新加坡評爲全球最安全旅遊地區。

新加坡是全球最適合孩子成長的國家：

據非政府組織“拯救兒童”(Save the children)發布的最新的年度《兒童終結報告》(End of Childhood report)顯示，新加坡是世界上最適合兒童成長的國家。

新加坡教育素質全球排第一：

新加坡在2015年經濟合作與發展組織（OECD）發表的一項教育素質全球排名中，在參評的76個國家中名列第一。

新加坡的公共交通全球名列前茅：

據全球24個城市交通系統的最新報告（2018），香港排名第一，新加坡排名第二，高于巴黎、紐約和倫敦。

新加坡護照免簽國家排行榜第一：

據IATA（國際航空運輸協會）旅行數據，新加坡在2018護照免簽國家排行榜中排名第一。

新加坡樟宜機場全球排名第一：

據Skytrax公布的2019全球最佳機場排名，新加坡樟宜機場排名第一，連續七年榮登“世界最佳機場”的榜首，同時也是第10次獲此殊榮。最近耗資17億元打造的星耀樟宜（Jewel Changi Airport）正式開幕，成爲吸引世界目光的新地標。

10次榮獲世界最佳機場的新加坡樟宜國際機場

新加坡國立大學亞洲排名第一：

2019年QS世界大學排名公布，新加坡國立大學排名全球第11位，亞洲大學中衛冕冠軍！

新加坡國立大學亞洲排名第一

正因爲新加坡的好，出書可以裝滿整個圖書館，新加坡的房地産開發也是一枝獨秀。新加坡政府早在新馬分家早期就實行“居者有其屋計劃”，到了80年代中期，85%的新加坡居民擁有了自己的組屋，基本兌現了這個計劃。

對于私宅的發展，基本采用由市場主導，政府實時調控的策略。這一策略在2010年代應用得恰如其分。
2009年中開始，新加坡房産價格開始持續上漲，這種趨勢持續了4年。在這期間，如果沒有政府的及時調控，新加坡的房産應該處于泡沫階段了。所幸的是，自2010年開始，政府至少推出了9輪的降溫措施，通過調整貸款年限、貸款限額、貸款條件、征收賣家印花稅、買家額外印花稅等爲市場降溫。
最近一輪降溫措施于2018年7月5日出台，措施規定：
新加坡公民購買第一套住宅的無需支付額外買方印花稅，購買第二套住宅的，額外買方印花稅從原來的7%上調到12%，購買第三套及更多住宅，額外買方印花稅從原來的10%上調到15%。
永久居民購買第一套住宅的，5%的額外買方印花稅也保持不變，不過購買第二套或更多住宅買家，額外買方印花稅率均上調5個百分點至15%。
外國人購買住宅，額外買方印花稅從原來的15%上調到20%。
企業購買住宅，額外買方印花稅率則上調10個百分點至25%。
購買住宅的發展商還需額外再支付一筆5%的額外買方印花稅。另外，貸款與房子估值比率均下調5%。

房地産泡沫的是指土地和房屋價格因各種人爲因素包括投機因素而瘋漲，其價格已完全脫離市場基礎，也嚴重偏離其使用價值，雖然賬面上價值已經高速增長，但實際上賬面價值很難兌現。雖然房産市場表面上欣欣向榮，但由于房價過高，遠遠超出了房産的本來價值，完全偏離了普通人購買力，而使市場陷入危機。

曆史上，一些國家（地區）曾發生過嚴重的房産泡沫，如1990年的日本，泡沫破裂後，日經股票市場虧損超過40%，銀行、企業和證券公司等出現巨額虧損，紛紛抛售不動産，地價房價迅速下跌，銀行開始倒閉，居民財富大幅下降，造成民不聊生的局面。

瑞士銀行（UBS）于去年第四季公布了全球房地産泡沫最新報告指數。
報告顯示，對一個白領技術工薪階層而言，若要購買一處60平方米的公寓單元，在香港、倫敦、巴黎、新加坡、東京、慕尼黑和法蘭克福需要22年、15年、14年、12年、11年、8年和6年。
根據報告，新加坡樓市的泡沫指數爲0.45，在參與調查的20個城市中排第18。報告也認爲，新加坡房産形成泡沫的風險是很低的，新加坡的房價基本保持了穩定，私宅價格依然在負擔得起的範圍內。這是負責任的政府恰當調整的結果。

中國人民富裕起來了，新加坡房産中國熱來了

幾十年前，很多中國人背井離鄉來到陌生的異國他鄉，探尋更美好的生活。上世紀八九十年代，出國潮席卷全國，在那個年代，中國與國外的工資水平差距懸殊，國外一個的工資在中國需要一年才可以掙到，很多中國人開始國外掙錢國內花。

自從中國1978年實行改革開放以來，中國國內生産總值以年均接近兩位數的速度增長，于1999年和2010年跨入中等偏下和中等偏上收入國家行列。2009年，中國國內生産總值超過日本，成爲世界第二大經濟體。2010年，出口超過德國，成爲世界第一大出口國。2013年，進出口的貿易總量超過美國，成爲世界第一大貨物貿易國。2017年，中國人均GDP達8,640美元，國內生産總值占世界經濟的比重從1978年的1.8%提高到2017年的15%左右。許多中國人從國外掙錢國內花進化到國內掙錢國外花。

到2003年4月，《福布斯》來到中國。5年後的2008年，香港80歲的李嘉誠以淨資産265億美元居世界富豪榜第11位，郭氏三兄弟以199億美元淨資産名列世界富豪榜第23位，而李兆基以170億美元淨資産名列第29位。26歲的中國內地首富楊惠妍以淨資産74億美元，位居世界富豪榜第125位。再過5年後的2013年，李嘉誠排名第8，居華人首位。宗慶後排名第86，居中國內地首位。而到了2018年，馬化騰、馬雲、許加印和王健林已排在全球億萬富豪榜的第17、20、24和26位，見證了中國經濟的不斷發展。

富裕起來的中國人也不忘投資，特別是近20年來，中國人的投資足迹已遍布全世界，而對房産的投資是其重要的組成部分。特別是近些年來，中國國內各類限購令的出台迫使一些投資者將目光轉移到海外。在海外投資國選擇中，新加坡還有一定的優勢。如70%的新加坡人均爲華人，具有語言文化的認同感。另外，新加坡房地産的價格自2013年以來由于政府出台的一系列降溫措施，正在趨向穩定，使投資新加坡房地産比其他地區具有價格優勢。如香港的房價五年內已上漲超過60%，倫敦、悉尼的房價也已相當高或增值迅速。相比之下,新加坡的房價已從2013年的高位往下跌，特別是豪宅市場，跌勢更大。2016年，香港、倫敦和紐約黃金地段的房價比新加坡分別高出115%、65%和43%。正因爲如此，越來越多的中國人開始進軍新加坡市場。

根據世邦魏理仕提供的相關數據顯示，過去的一年，新加坡30%的豪宅都被中國人買走，中國購房者已超過印尼和馬來西亞，成爲新加坡豪宅的第一外籍買家。去年，根據倫敦研究公司Z/Yen的全球金融中心指數，新加坡以微弱優勢超越香港，成爲世界第三大金融中心。更有媒體報導，“新加坡將取代香港，成爲中國富豪新寵！“新加坡，就是東方蘇黎世！”。

新加坡房産市場健康有序

中國國家主席習近平說，房子是用來住的、不是用來炒的，指明了中國住房制度改革的方向，同時也是爲了遏止住中國出現的炒房現象。爲什麽會出現炒房現象呢？炒房就是有一定資金擁有者希望從買房賣房的過程中獲得暴利。炒房的後果就是擡高房價，擾亂房産市場的健康發展。

在新加坡，炒房現象曾經有過，或時有發生，但並不嚴重，這和新加坡市場較小，政府的及時調控措施有關。如新加坡實行的賣方印花稅措施，就是一個有效的遏制炒房現象的方案。根據規定，2017年3月10日或之前買的私宅，賣家在四年內出售，必須支付4-16％的賣方印花稅不等，依購買年限而定。在2017年3月11日或之後買的私宅，三年內售出的賣家，才需要支付賣方印花稅，這三年的印花稅率也調低了，介于4-12％。這項措施有效地遏制了房産炒作的投機行爲，鼓勵人們以房産買賣作長線投資。

另一方面，房地産的買賣價位受多種因素的影響，如國內外的經濟發展狀況、世界貿易的走勢、天災人禍、個人收入狀況以及貨幣彙率和銀行貸款利率等的影響。如銀行利率的較快速上升，將導致每月房貸的大幅增加，有部分人可能無法按月償還貸款而需被迫抛售房産，導致房産價格急速下跌。或由于房價大跌至無法獲得足夠抵押額而銀行需要向客戶追加還貸。

任何一種情形都將可能使整個社會處于不穩定狀態。新加坡政府爲了防止此類事件的可能發生，制定了一系列政策。

如購買第一套房産的貸款額最高爲房價的75%（貸款年限<=30年，依貸款人年齡而定）或55%（貸款年限31至35年），若貸款購買第二套房産，只能貸款45%貸款年限<=30年，依貸款人年齡而定）或25%（貸款年限31至35年），若貸款購買第三套或以上房産，只能貸款35%（貸款年限<=30年，依貸款人年齡而定）或15%（貸款年限31至35年）。同時，貸款額度還受TDSR（Total Debt Servicing Ratio）框架的限制。在這個框架下，買家每個月借貸總額不可超過月收入的六成。所有的這些措施，主要就是爲了放置買家過度借貸，在出現意外狀況，如利率急速上升時無法及時還貸。

總體而言，新加坡的房地産發展大致由市場決定，但政府會插手管控，使其健康發展。

新加坡買房，屋主可以放一百個心

在中國，一些發展商由于多種原因，項目未建完就跑路，結果成了爛尾樓。爛尾樓通常是指已辦理用地、規劃手續，但開發商中途停工一年以上的房地産項目。造成爛尾樓的原因有很多，如開發商挪用資金、破産、涉及經濟糾紛、手續違法違規等。有些地方的爛尾樓已成社會問題，業主爲了維權，可能鬧事、遊行示威，造成社會不穩定。盡管中國政府出台了一些措施，整治、預防爛尾樓，但仍然時有發生。作爲一個外國投資者，如果中國人要在新加坡買房，是不是也需防範爛尾樓的發生呢？

實踐告訴我們，在新加坡，爛尾樓現象是小概率事件。這主要歸功于新加坡建立了健全的房地産開發的法律法規以及強有力監管措施。

新加坡政府對發展商開發房地産項目的管制是從土地招標或購買開始的。發展商獲得土地發展權後，還需要申請到建房計劃許可證後才可以動土。新加坡的房屋銷售許可證是由政府部門頒發的，獲得這個證後，發展商才可以開始推出市場銷售。

買家向發展商購買期房時，需要注意，您與發展商簽訂的合同是有固定格式的，就是新加坡房産發展商條例規定的“房屋預售合同”（OTP）和“正式購買合同”（Sales & Purchase Agreement）。一旦買家簽訂了“房屋預售合同”，往後的一切手續交由買家律師處理以保證買家的合法權益。

爲保障房産項目的資金“專款專用”，發展商必須在銀行或相關金融機構開設“項目賬戶”，買家的購房款全部進入該賬戶，且只能由該發展商支取，用于開發該房産項目。該賬戶中的5%定金,需要到項目取得臨時入夥許可證(TOP)時才可支取。

在新加坡購買期房，還有一個固定的付款流程

所有發展商都必須遵守，這個流程是由新加坡政府制定的發展商條例(Housing Developers Rules)中所規定的。

通常是，在簽署“房屋預售合同”的當天，買家需繳交總房價的5%，接下來的8個星期，需繳交15%。然後就是按工程進度分期付款，一般發展商會在三年內完工，也就是會分三年支付。

這樣一來，發展商只能建多少比例的房子給多少比例的錢，若發展商跑路，沒有利潤可言，還需要出官司。這樣，出現爛尾樓是很困難的。

另外，發展商交房後，買家通常可享有12個月的質量保證期，在這一年內，發展商有義務對房産項目出現的任何缺陷進行維修或撤換。買家在此保修期內可以提出任何房屋質量問題，要求發展商維修。這樣，在新加坡買房是有質量保障的。

新加坡購房優惠一籮筐

經過半個多世紀的發展，新加坡已經成爲亞洲乃至全世界耀眼的明星，說她爲“小紅點”一點也不過。新加坡的好，每個在新加坡呆過的人都能用自己的親身體驗來說話。但是購買房産方面又有什麽優勢呢？

購買的房産無公攤面積。在中國大陸，購買的房子，其面積包括套內面積和公攤面積，即按樓盤的建築面積計算。公攤面積包括公共過道、電梯、公用牆體、公共門廳、公共用房、設備間、樓梯間和值班警衛室等。一般來說，在中國購買的別墅。其公攤面積爲1-8%；普通住宅的公攤面積因樓層不同而有所差異，如7樓或以下的爲7-12%，第8-11樓爲10-16%，第12樓及以上爲14-24%。在新加坡，購買的房子面積是按套內面積計算的，沒有公攤面積。這樣，同樣是100平米的房子，在新加坡購買的就會顯得大些。

購買新加坡私宅送停車位。在新加坡購買私宅，也就購買了停車位，因爲停車位是公寓的附屬設施，每個單位用戶均有權利停泊至少一輛私家車。購買一套單元的屋主通常也可免費使用超過一輛汽車，只要公寓的停車位夠用。而在中國，停車位通常需要額外購買或向別人租用。

新加坡私宅通常都是精裝房。新加坡售賣的期房，交付的基本上是精裝修的,包括公寓地板、牆壁、衛生間、廚房等。所有單元均配備空調、衣櫃、品牌廚房家私、品牌衛浴設備，有些還配備冰箱、電視等家電設備。通常情況下，買家購房時所看到的樣板房與交付的新房基本一致，包括尺寸大小、所用家私品牌、所用地板材質、廚房用具、衛浴用具等的牌子均已標出。基本上所有中等規模公寓均配備公寓園林、網球場、健身房、遊泳池和停車場，所有住戶均可免費使用，也配備保安警衛。大部分公寓還有多功能會所、桑拿室、兒童遊樂場、短程巴士等。一句話，購買的房子屬“可拎包入住”型，只需裝上電燈，配上窗簾，就可以了。

新加坡新私宅地契至少99年。新加坡的私宅地契包括99年、999年和永久産權。通常999年或永久地契的期房價格會比99年地契的貴，通常售價會提高至少5%。99年地契的房價還會隨屋齡增加而下降的速度比永久地契的來得快，特別是屋齡到了30年以後，下降速度可能會加大。

新加坡房産無需繳納遺産稅和資本增值稅。在中國大陸購買房産不同，而在新加坡買房是無需繳納遺産稅和資本增值稅的。這也是一個值得一提的優點。

新加坡私宅的租金回報率明顯高于中國大陸。根據新加坡市區重建局URA租金資料分析，私人公寓的平均租金收益率目前較低，大約3％左右。但也有較高的,如Lumiere公寓，租金收益率接近5%。相比較而言，中國一線城市如北京、上海、廣州等地的商品房的租金收益率也只有1.5%左右，明顯低于新加坡的私人公寓。

新加坡私人公寓的銀行貸款利率低年限長。目前的貸款利率2%左右，可以貸款最長35年。貸款額高達75%。

新加坡購房優惠一籮筐

小結

如果朋友們還沒有來過新加坡，請務必來一趟，新加坡的好是可以切實體驗的。從踏上樟宜機場的那一刻起，就可以感受到耗資17億元打造的星耀樟宜的魅力，感受亞洲最宜居國家的一草一木。

中國人來新加坡，沒有語言、文化的障礙，因爲在新加坡有至少70%的華人，有共同的根。

新加坡的高檔私宅，絕對是上品，是世界頂尖設計師的傑作，著名發展商開發的新加坡地標。其精工細作反應在建造的每一個環節，不但采用上乘的建材、品牌家私，還結合智能家居、綠色環保。新加坡買房，您將有更多的機會體驗新加坡，體驗全球最佳的教育體制，體驗AAA信貸評級國家的工作效率，體驗最適合經商的國家環境，體驗亞洲最宜居的國家、全球最安全的國家的生活，您也可以讓您的孩子在全球最適合成長的國家學習和生活，享受全球排名第一的教育體制，接受亞洲排名第一的大學教育。

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· 我是誰

吳洲：任職于新交所上市企業 ERA，擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主）。吳洲從業9年，專業買賣全島各區産業，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神，曾爲數百位中高端客戶在置業過程中，提供了精心而完善的服務，助客戶成功置業。迄今爲止，已成交完成的産業總市值超過數億新幣，是中國客戶和新移民的首選金牌經紀人，歡迎買家/賣家聯系吳洲團隊。

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