不管是自住還是投資,海外置業也受到了高淨值人群的熱烈關注,畢竟海外房産不屬于金融資産,所以並不在某S的信息交換的範疇。這對絕大部分喜歡投資的朋友來說可算是小確幸。而具有優質升值空間的新加坡房産也備受矚目,一直是來自全球高淨值人士的首選,尤其是中國買家的投資熱門地。
之前就有說過,在新加坡,持有外國護照就可以置業,不過不是所有房型外國人都能購買。那不管你是外國人(即使拿著工作簽/長期簽證),又或者是綠卡還是新公民,這些身份相應的能購買到什麽類型的房産?新加坡哪些房産最值得投資購買?
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來說說房産類型,新加坡的房産分爲住宅,商業和工業。說到住宅,也是細分爲幾種類型:
1HDB 政府組屋(外國人不可以購買)
先放一張圖來讓大家感受下香港的經濟組屋和新加坡的經濟組屋的區別。
(香港政府屋)
(新加坡政府屋)
新加坡HDB政府組屋外國人不能購買,即使有了工作簽證或長期簽證也不可以。組屋是屬于新加坡的經濟適用房,是政府給公民和永久居民的福利,價格非常合理,以下就是組屋大概的價位。
新加坡的政府組屋物廉價美,比如在非中心區的組屋4房式(也就是3居室)的均價在33萬新幣、五房式(也就是4居室)在38萬新幣。而非中心區的公寓三室一廳一般在110萬新幣左右。
永居和公民不僅有購買權,政府還會提供給第一次的組屋購買者相應的住房津貼。好多人稱之爲“政府輔助購房的第一桶金”。身爲永久居民想購買組屋需滿足持有至少3年永久居民的身份才可購買轉售組屋(還不能是一手的)。這也就不難解釋爲什麽新加坡的擁房率可以超90%了。不僅價格友善,還有政府支援。
按照新加坡人的月薪中位數,工作大概5年就能買到組屋,10年就能買到公寓。
組屋的地契全部爲99年,沒有公寓的建築外觀時尚,也沒有像公寓那樣的門衛,遊泳池等設施,但組屋小區都有基礎的運動健身區域,兒童遊樂場及可以購買日常用品的小商鋪甚至是小超市。新加坡絕大部分的組屋周圍都有食閣中心,有些甚至是24小時,滿足了新加坡民衆喜歡在外用餐的需求。
不要以爲組屋都在住宅區,靠市中心地段也有組屋,但是很稀缺。到了如烏節路黃金地段一帶,就看不到組屋了。以下圖內爲新加坡獲獎政府組屋,位于商業金融區TanjongPagar。
(2011年竣工的新組屋[email protected]。三居室的轉售價格在85萬-110萬新幣不等)
2PRIVATE CONDO 私人公寓(外國人可以購買)
說到私人公寓,大家都非常熟知的一種類型。顧名思義的私人公寓就是屬于私人財産,外國人憑護照就可以購買。
【價位】$70萬新幣起或百萬或上千萬,根據地點面積等而有所不同。
私人公寓的地契分爲99,999或永久地契三種。也分全新一手或轉售二手。全新公寓一般從發展商那購得,一般是在建中或剛建好的全新單位。轉售公寓價格一般比新公寓便宜,有些設施和地點也都不錯。如果沒有初房情節,轉售公寓也是非常值得考慮的,而且選擇頗多。在選擇大戶型上,轉售公寓的性價比有時也會比較更高。
可俯瞰整個金沙和海港無遮擋風景線的風華南岸府(剛竣工的新公寓)
還是因風格獨特的樂高特色地標性建築的翠城新景(轉售公寓)
3別墅
新加坡的別墅不全是外國人可以購買的。部分公寓式共地別墅和聖淘沙別墅外國人都可購買。而有地別墅外國人就不要想了。
公寓式共地別墅(部分項目外國人可購買)
少數新項目和轉售項目。公寓式共地別墅是指建在公寓裏的別墅。通常2~3層高,有自己的停車位,與公寓居民共享遊泳池等公寓設施。它以別墅的形式共存于公寓內。在2013年以前開始發售的公寓項目裏,公寓式共地別墅是外國人可買的。在2013年,ThomsonThree項目或之後的公寓式共地別墅外國人都不可買了。但是,現在還有幾間僅存的全新公寓式共地別墅和一些之前的轉售項目外國人可以買。這種公寓項目內的別墅價格相比能買的聖淘沙別墅和不能買的有地別墅,真的是非常友善了。現在只能買一套少一套啦。
全新公寓式共地別墅項目SEAHILL,叫價:393萬新幣
聖淘沙別墅(外國人可以購買)
非常受外國買家喜愛的別墅區–升濤灣別墅區。世界各地名豪的新加坡置業聖地。聖淘沙,新加坡南部的度假休閑宜居小島,環境優美,其中升濤灣裏的別墅是新加坡政府特許的外國人可買的別墅區,有些後院的海灣裏能停著自家遊艇,特別豪氣。
升濤灣別墅轉售裝修精致,這兩套升濤灣別墅比鄰可以一套單買也可兩套一起買,各730平米的地,5間房叫價1800萬新幣和1650萬新幣。
有地別墅 (外國人不可以購買)
有地別墅需新加坡公民或特批的永久公民才可購買。永久居民需申請特許別墅購買信才可購買,現在已經非常難申請到了。也算是公民的一大福利吧。最近剛上市的海底撈創始人張勇先生就在很多年前購得價值上千萬新幣的有地別墅。同樣的還有武大明星李連傑等。
3商業地産(外國人可以購買)
新加坡商業地産分爲分契式寫字樓,寫字樓,商場店面,有地商業店鋪,HDB店屋,酒店,這些類型外國人都可買。
商業地産的優勢是在新加坡外國人買住宅有額外買家稅20%和賣家稅(在購買的3年內出售房産要繳納轉售稅,3年後則不用),而買商業地産,是沒有額外稅和賣家稅的,所以于投資或自用來說是個不錯的選擇。當然也不是所有項目都是好選擇好推薦。
分契式寫字樓(外國人可以購買)
分契式寫字樓也分99年或永久地契,其中最頂級的是甲級也就是A級別:辦公室寫字樓。通常指坐落在新加坡市中心的金融區的頂級材質高檔寫字樓,這種寫字樓非常少有,而更稀有的是大平層,所以深受投資者的喜愛。最近金融中心的A級寫字樓的租金連續6個季度上漲,需求攀升,想投資商業地産,這種就是很好的選擇!
【價位】$100萬新幣起。根據地點面積而有所不同。
(2014年竣工,擁有40層A級寫字樓CAPITA GREEN)
寫字樓(外國人可以購買)
現有位于金融中心萊福士的永久地契整座寫字樓出售,建築面積8000多平米,叫價2億9千萬新幣。
商場店鋪(外國人可以購買)
商場分契店鋪是前些年非常火熱的投資“商品”,價格也被炒得很高。在短短幾年間也讓投資者們看入現實,要知道商場的店面如果沒有專業管理公司來打理,是很難有想要的效果。像凱德集團CAPITALAND這種大東家有自己的統一管理系統,只接收自帶流量的知名品牌商家成爲其租戶入駐他們的商場,人潮也就有了保證。如果是在商場分契店鋪,由于沒有統一管理。人潮現象很不理想,同時也就影響了租金再而影響賣價。
這裏面的不確定因素略多,不推薦。
有地商業店鋪(外國人可以購買)
這種有地商業店鋪一直是新加坡房産中鑽石般的存在。在新加坡,有地地産真的是少之又少,新加坡寸土寸金的地方,連住宅有地私有別墅也就7萬間左右,而有地商業店鋪更是稀有,而且很多都臨近或者就在金融中心。
最近一間金融的有地999年位于直落亞逸保護區的商業店鋪,更是創出每方尺價新高。不管有地商業店鋪的預估價算得再精確,都會被市場瘋狂的搶購價震驚。2010年,一排5間的有地商業店鋪坐落于112~ 116 Amoy Street,集體出售,當時是以$2450萬新幣的高價售出。一年後,同樣的這5間單位,以$3430萬新幣賣出而這並沒有結束,這些店鋪在2014年被8MReal Estate公司以$5000萬新幣的價格被買走。這比2010年的買價高出一倍有余!所以說,有地的估價無法用過往數據衡量,它只會一直攀升,下一個頂峰在哪非常難說。對于新加坡政府來說,這些店屋也是富有本地曆史文化意義的存在。
【價位】$400多萬新幣起或上千萬。根據地點面積而有所不同。
組屋店屋 HDBShophouse(外國人可以購買)
組屋店屋通常出現在較老的組屋區,地契99年,跟HDB組屋適用房一樣歸新加坡建屋發展局(HousingDevelopment Board)管控。店屋的外表和有地商業店鋪有點像,一般是兩層樓,樓下一樓作爲商業用途,2樓像一套3房式組屋可用于居住。
前面提到外國人是買不了組屋的,但是很多人不知道的是組屋店屋外國人是可以購買的。
組屋店屋要比有地商業店鋪的價錢低很多,有些人潮旺的地方租金也會很可觀,但很多地契只剩60-70年或更短。而且2樓住宅屬性的那部分,按照住宅需繳納額外買家稅,所以需綜合各方因素來看是否有潛在投資優勢。
【價位】$100萬新幣起或200多萬,根據地點面積而有所不同。
酒店
新加坡的旅遊業相對發達。酒店空房率很低,經營酒店是很多跨國公司和投資公司的心儀項目。
【價位】$3億新幣起,根據地點面積而有所不同。
4工業地産(外國人可以購買)
工業地産一般爲工業用途。它分爲輕工業B1和重工業B2兩類。地契一般在60年,而比較新的工業樓則在30年,新加坡很少有永久産權的工業樓。政府嚴格要求整個廠房的40%用于辦公另外60%用于生産或倉庫用途。在幾年前掀起了一股工業地産投資熱,價格本低卻被漸漸炒起來。隨著針對工業地産的賣家稅新政出台後投機受到影響,這股熱潮也算是冷靜了下來。同時因爲供應量過盛造成租金下跌。這幾年的工地地産的投資市場相對低迷,一般購買也是用于自用。所以不是很推薦投資。
【價位】$60萬新幣起,根據地點面積而有所不同。
結語
外國人可購買的住宅類型:私人公寓,某些公寓式帶地別墅,聖淘沙別墅。
外國人可購買的商業工業類型:分契寫字樓,寫字樓,商場店鋪,有地商業店鋪,HDB店屋,酒店,工業地産。
如果夫妻雙方有一人是新加坡公民身份,本文提到的所有房産類型都可以買。
其實外國人如果有意在置業新加坡投資或自住,還是有很多選擇。總體來說,如果不想支付額外買家稅和賣家稅(3年內賣出需繳納),不受時限的買賣限制,商業地産中還是有許多不錯的選擇。但以長期來說,新加坡公寓穩定增值趨勢和需求增漲的優勢更受投資者青睐的。從行業專家到各大銀行到國際金融專家大摩(摩根史坦利)的預測的那樣10年後新加坡房産市場相比現在的房價極大可能翻倍。
一個穩定和漸進的市場才是個健康的市場。任何暴力上漲都將是不可持續的。新加坡政府多次強調檢驗長期房價指標就是房價的上漲幅度不應該超過居民的收入增長幅度。
新加坡的房價目前受制于政府的調控政策而非市場因素。長遠來說下調空間有限緩慢上漲還是主基調。新加坡地少人多,住房需求居高不下,房産升值空間大,且租金回報率高,投資價值有目共睹。也正因此,來自中國的買家一直是新加坡房産市場外國買家的主體。對于剛需的或者是求資産(資金)安穩風險低的投資,新加坡房地産市場還是一個不錯的選擇。畢竟新加坡政府站得高看得遠,爲小老百姓在管控風險。
總而言之,購買人生第一套房産對所有人而言,都不是一個容易的選擇,需要長時間的計劃、認真的討論思考。新房和轉售房各有利弊,不同需求的購買者可能會有不同的傾向性,希望以上種種利弊分享,能夠給計劃或正在買房的您提供參考!
以上也提到在新加坡有收入者可以申請到高額房屋貸款,擁有新加坡工簽不僅可以幫你貸到款還能成爲你的長期居留新加坡的身份,可謂一舉兩得。
如果您想移民一個距離中國近、環境好、稅率低能達到資産保值目的、父母能安心養老、小孩又能接受中英雙語教育的國家的話,新加坡創業移民能滿足您所有的需求。
因爲生産人力成本消耗以及居住環境而選擇搬遷到東南亞的企業越來越多,而作爲移民搬遷地的新加坡有著額外的優勢:人力資源受教育程度較高。再加上新加坡整體政治局勢穩定,無動蕩的政治環境及金融體制。選擇創業移民新加坡,可快速成爲新加坡的稅務居民,享受新加坡的低稅優惠政策,實現資産的優化配置。
新加坡是非全球性征稅國家,無資金增值稅/資本利得稅,個人的物業股票基金獲利無需征稅;並且08年已經取消遺産稅。
1 項目介紹
就業准證EP(Employment Pass,就業准證)是新加坡人力部設置的給外國專業人員(管理層,主管或專業職位)提供的工作准證。 以國內管理經驗爲依托,在新加坡成立新公司,申請人去到新加坡公司擔任高管職位,可以持股也可以不持股。EP持有人在新加坡工作的月薪超過6000新幣,即可爲配偶、未滿21周歲未婚子女申請家屬准證DP。月薪超過12000新幣,即可爲主申父母申請長期社訪簽證(Long term visa pass).
2 申請條件
– 申請人大專或以上學曆(中國學曆需學信網認證,海外學曆無需認證)
– 母公司(不限中國)至少成立3年,員工人數不少于20人,母公司(不限中國)最近一年營業額至少500萬人民幣(提供內部報表即可)
– 申請人爲母公司(不限中國)股東或者高管身份,至少在該公司任職高級管理職位1年以上。(需提供內部架構圖、勞動合同和工作證明信)- 申請人將前往新加坡設立新公司並擔任高級管理職位,並且每月薪資不低于6000新幣
持就業准證2年後可以申請新加坡永久居民
持就業准證持有者還可以爲配偶和小孩申請家屬簽證,且小孩也可以優先申請新加坡本地學校,方便容易!好處實在太多了!
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