總裁會客室
秋詩敏指出，隨著美國經濟逐漸複蘇，失業率下滑，對辦公樓的需求上升了，但同時供給有限，因爲全球金融危機後銀行更加謹慎，不願輕易爲發展項目提供資金。她說，信托盡量每年收購一新資産，這可能來自于保薦機構，也可能向第三方收購。
胡淵文 報道
宏利美國房地産投資信托（Manulife US REIT）最初計劃在本地上市時，投資組合中包括了華盛頓的一棟辦公樓。
但由于美國總統選舉逼近，形勢撲朔迷離，大企業和機構預計會等塵埃落定後才做出租約決定，華盛頓辦公樓的展望不明朗。信托今年再度評估上市資産組合時，用亞特蘭大的一棟辦公樓代替了華盛頓的資産。
宏利美國房地産投資信托總裁總裁秋詩敏（Jill Smith）日前在接受《聯合早報》專訪時，談到了信托如何篩選資産的考量。除了美國選舉外，華盛頓辦公樓本身的收益率不夠吸引人也是一個因素。
信托于今年5月20日在新加坡交易所主板挂牌，它原本計劃去年7月挂牌，但受到希臘可能脫歐和中國經濟放緩等因素的沖擊，延遲了上市計劃。
宏利信托上市的初始資産包括位于洛杉矶的Figueroa、橙縣（Orange County）的Michelson，以及亞特蘭大的Peachtree的三個辦公房地産項目。這三個項目截至去年底的淨可出租面積共180萬平方英尺，平均租用率爲96.5％，資産估值共7億9900萬美元。
信托的保薦機構宏利保險在全球管理152億美元的房地産資産，其中76億美元的資産在美國各大城市。
對于散戶投資者來說，美國的房地産市場龐大，比較熟悉的包括紐約、舊金山和華盛頓等地。但秋詩敏指出：“每個人都知道華盛頓，但這並不是購買華盛頓資産的好理由。”
“我們的工作是，當我們選擇一個聽上去‘默默無聞’的地點時，就得去推廣這個地點。”
她舉例說，亞特蘭大舉行過奧運會，財富500強企業中，有80家落戶亞特蘭大，包括可口可樂、保時捷和馬賽地。此外，亞特蘭大機場是全球最繁忙的機場，它是北美的航空中心，美國達美航空（Delta）的總部就在那裏。
亞特蘭大也可說是美國南部的首都，稅務優惠吸引企業進駐。它的房屋價格比大城市便宜得多，氣候怡人，生活質量好，吸引了獲得良好教育的人才，進而吸引優秀企業。
根據房地産顧問公司仲量聯行（JLL）的報告，美國辦公樓市場正處于上升期，而其中洛杉矶、亞特蘭大和橙縣這三個城市的租金正朝著高峰靠攏。
秋詩敏指出，隨著美國經濟逐漸複蘇，失業率下滑，對辦公樓的需求上升了，但同時供給有限，因爲全球金融危機後銀行更加謹慎，不願輕易爲發展項目提供資金。
宏利美國房地産投資信托投資總監王偉豐（Jeffrey Wolfe）則指出，目前美國的千禧世代（millennials）較喜歡住在城市裏，因爲有更多的餐館、酒吧、娛樂活動，是社交的好場所。優秀的人才會選擇最佳的居住地點，而企業若是要吸引這些人才，也得把辦公室設立在這些最佳的地點，這也是美國辦公樓市場改善的一大原因。
美國辦公樓租約很長
包括年租金上漲條款
和許多市場不同的是，美國辦公樓的租約包括每年租金上漲的條款，平均每年上漲3％。美國的辦公樓租約相當長，介于五年至十年，期間租戶不能重新談判或終止租約。
秋詩敏透露，信托剛剛簽下了一份于2028年到期的租約。
她說，信托盡量每年收購一新資産，這可能來自于保薦機構，也可能向第三方收購。
談到接下來美國總統選舉對信托的影響，秋詩敏認爲，比起美國選舉，美國聯邦儲備局加息的決定更重要。不過，利率的上揚對信托的影響不大，因爲加息並不會影響辦公樓市場的供需，反而意味著美國的經濟情況在好轉。
趁英國脫歐公投後利率走低，信托于7月獲得一筆2億9600萬美元的貸款，償還現有的過渡貸款，把信托的加權平均利率從2.8％降低到2.46％。信托在2019年之前無需再融資。秋詩敏說，這爲信托每年節省上百萬元，並把收益率提高了20個基點。
基金經理經驗有助管理REIT
在擔任宏利信托總裁前，秋詩敏在宏利資産管理新加坡擔任高級董事經理、總裁兼首席投資官。她于1993年從倫敦來到新加坡，在本地爲單位信托、養老基金和其他機構投資組合負責管理亞洲和日本股權策略，2007年加入宏利資産管理。
秋詩敏說，這段基金管理的經驗對目前信托的工作非常有幫助。“我了解基金經理的工作，知道選對股的重要性。現在大家都在追求收益率，而這是宏利信托能提供的。”
宏利信托上市後，頻頻在本區域各地舉行投資者見面會，例如最近就在泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡以及新交所在本地的活動和投資者交流。
宏利信托的新股發售價是0.83美元，上市後一度潛水跌至0.785美元，之後有所反彈，上周五閉市價爲0.82美元。