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2019年，印度打響了降息第一槍。2月7日，印度央行意外宣布降息25個基點，這是印度自2018年4月啓動加息周期以後首次降息。回憶2018年，許多國家迫于美國加息所帶來的資本外流壓力，紛紛加息應對貨幣貶值，其中就包括了印度。
時間前後不到1年，加息2次，最終印度還是扛不住加息的壓力，選擇了降息。
不僅是印度
其他國家也一樣
在美國降息前，全球已有21個國家加入了降息大軍。從韓國、澳大利亞、新加坡這樣的發達國家，到俄羅斯、土耳其、印尼等新興經濟體，都不約而同地進入了降息的周期。全球“降息潮”，此起彼伏，洶湧澎湃，勢如破竹。
上周，最受全球市場矚目的美聯儲也宣布了10年來的首次降息。而此前一直“按兵不動”的歐洲央行和日本央行的態度也進一步軟化，並表示若經濟前景持續承壓，將推出寬松貨幣政策。
降息意味著什麽呢？
吳洲爲您簡單講解一下：全球進入低利率和流動性泛濫時代，人們對貨幣收益越發失望，寄望于在資産收益上獲得暴富的機會。
所以近年來全球量化寬松的錢，幾乎都在房地産市場裏。次貸危機之前，最熱的是房子，次貸危機之後，最熱的還是房子。
一般加息是收緊貨幣的流動性，而降息就相當于“放水”，會導致大量的資金流入市場，短期肯定是對股市、房地産是絕對利好的，貨幣大量流出來，人們擔心貨幣會貶值，降息對于借款方來說也會便宜很多，很多人可能也會趁此機會買房！
美國與新加坡的“預防性”降息
吳洲注意到，此次降息與曆史上美聯儲數次降息的背景有著明顯不同。
此前美聯儲的幾次降息，往往都伴隨著美國經濟數據的大幅下滑，幾大領先指標如失業率、采購經理人指數、耐用品訂單等均會出現明顯萎縮。而目前雖然美國經濟增長明顯放緩，二季度經濟增速回落至2.1%，同時年內國債利差也兩次倒挂，預示著經濟下行的風險。但從經濟基本面情況來看，諸多指標依然穩健，失業率位于50年低點，股市、房地産表現良好，按照以往標准，似乎並沒有達到降息的條件。
至于降息的原因，吳洲認爲有兩點。
其一在于金融市場。美聯儲在一定程度上被金融市場“要挾”了。近期，由于中美貿易戰負面影響逐步顯現，美國經濟呈現走弱趨勢，如果美聯儲不降息，後續美股勢必會有一波大的調整，這顯然是美國政府不願看到的，因此，特朗普多次發表言論向美聯儲施壓。即使是在此次降息後，特朗普仍表達了對美聯儲降息力度的不滿。因此，在市場壓力越來越大的背景下，不難預見美聯儲很可能會爲了維護金融穩定再次被迫降息。
其二在于蟄伏已久的美國企業債務危機。目前美國非金融企業杠杆率已經達到了曆史上的最高點，超過了2000年與2007年。在這種情況下，美聯儲不大可能再度收緊貨幣政策，而只能采取進一步寬松政策來應對可能的債務問題。
就東南亞市場而言，新加坡能夠直接受惠于美聯儲的降息措施。
星展集團認爲，美國利率下降直接導致新加坡利率走低，並成爲支撐本地股市、房地産的因素。緊跟美國利率走勢的新加坡銀行同業拆息率（SIBOR），隨著美聯儲宣布降息後，三個月SIBOR在當天也從將近2%的水平下滑到了1.89%。實際上，美聯儲醞釀降息的消息已經反映在SIBOR的走勢上。而且，過去幾個月來，固定利率房貸配套需求下降，借貸者轉向浮動利率房貸配套，除了預計利率走低可節省償還額，配套的靈活度也較大，比如：沒有鎖定期。對新加坡來說，這次降息猶如打疫苗，屬“保險式”降息，畢竟全球經濟前景低迷，加上中美貿易戰帶來不確定性；若不降息，金融市場可能大跌，所以某種程度上需要回應市場期望，因此美聯儲可說是被金融市場“綁架”了。
以史爲鑒：降息導致房地産暴漲的實列
中 國
1998年住房商品化之後，降息周期主要有兩輪，第一輪是在2008年，第二輪是在2012年。2008年降息周期始于2008年9月16日，6次降息，伴隨4次降准；2012年降息周期始于2011年12月5日，2次降息，伴隨3次降准。這兩次降息在房地産成交面積上可謂立竿見影、效果顯著！
廣發證券研究中心當年選用24個重點城市日度成交數據來反映降息前後住房成交絕對量變化（數據來源是各個城市的房管局）。在2008年周期中，降息始于2008年9月，當時日均成交量大約在30萬平米，從9月份到12月份，成交量持續上升，2009年12月，日均成交量約爲85萬平米，即使是在行業傳統淡季的6-9月份，日均也有50-70萬平米。在2012年周期中，盡管降息是從2012年6月開始的，但從2011年12月開始，連續3次降准（2011年12月、2012年2月、2012年5月），因此，該輪周期的起點應該是2011年12月，在此之前，日均成交面積連續6個月徘徊在40萬平米左右，而降准開始後，成交量同樣是持續上揚，2012年 12月，日均成交量約爲80萬平米。以下是成交絕對量的情況，從相對量來看，降息對成交的影響效果更爲顯著，統計局的月度數據顯示，降息降准後，商品住宅銷售面積累計同比增速在短期內即由負轉正，並且轉正後增幅擴大至很高的水平。
澳大利亞
澳 大 利 亞
澳大利亞央行（RBA）今年6月4日宣布澳大利亞現金利率下調25個基點，至破紀錄低水平的1.25%，帶動了一波銀行下調貸款利率的風潮，這意味著澳大利亞的房屋貸款利率已降至60年以來最低水平。此舉爲去年遭受重創的悉尼和墨爾本住房市場注入活力，兩個月來房價及房地産交易量迅速回彈，上升勢頭明顯。
美 國
80年代末，美國發放住房貸款的重要機構——儲貸協會大面積倒閉，儲貸危機爆發，美國房價從1989年開始進入加速下行階段。2007年，次貸危機引起房地産市場和股市劇烈動蕩，2007年房價同比已經轉爲負增長。在這個階段中美聯儲采取大幅寬松政策並階段性降息，股票、房地産隨後大漲，救市成功。
降息後與您有關的六大影響
1
去銀行存錢，利息變少了
舉例而言，如果1年期的存款基准利率由2.5%降爲2.25%，意味我們以後去銀行存款，利息會減少。比如50萬元存銀行1年定期，利息就整整少了1250元。
2
樓市影響：
房貸利率下降 月供壓力小了
一般來說，貸款或商業房産的貸款、還款利率是跟同業拆息率（SIBOR）的基准利率挂鈎的。因此，基准利率的降低對于一些想要買房的個人和家庭來說，房貸壓力變小了。
3
生活消費更加活躍
降息，意味著利息可能減少，使銀行的存款流轉到消費和投資方面。舉例而言，單從消費方面來看，中國國家統計局2014年對中國消費者信心的調查顯示：降息後10月城市和農村消費者信心指數分別爲102.0和106.9，比降息前提高12個百分點和16個百分點。降息會促進消費，預計此次消費者信心指數在未來會有所上升，這也有利新加坡經濟總體向上發展。
4
民衆理財會有更多選擇
降息直接影響到投資産品，利好較大的主要有房地産、水泥建材鋼鐵等資産負債率較高或資金流動性壓力較大的行業；其次對股市和債券市場也利好，但股市和債市風險仍不可忽視。
5
股市影響：六大行業受益
降息直接利好高負債率行業，比如地産、基建、有色、煤炭、證券等行業。但銀行業能否享受降息利好還有待觀察。
6
貸款環境寬松，創業投資更容易
此次降息，銀行放松了貸款要求，民衆貸款更加容易，貸款的成本也降低了。獲得了財務支持，會使得更多具有能力的人更願意去創業、去做投資來獲得更多的經濟收入。
降息已至，地産重大利好
消費者何去何從？
綜上所述，吳洲爲您解決了方向性的問題，現在可以開始考慮下時機的問題了。房地産是典型的資金蓄水池，又是實物資産，又可以保值。在寬松貨幣政策的預期下，放寬調控的城市房價上漲必然明顯。
新加坡有兩件事情制約房地産市場，第一是貨幣政策轉向會推動房價進一步上漲，第二是看政府調控力度。在幾輪的房地産降溫措施下，相信消費者已經了解到了政府的調控力度，這裏吳洲就不再贅述，只爲您主講當下的貨幣政策。
全球和新加坡經濟增長放緩、美國聯邦儲備局持鴿派立場，加上本地核心通貨膨脹率增長放慢，讓新加坡金融管理局不再收緊貨幣政策。近日，新加坡多家本地銀行公布了三年鎖定期配套利率（FHR8和ML是兩家銀行的參照利率）：
這是新加坡史上首次銀行首年固定利率跌破2%，更是第一次低過了浮動利率。鑒于明年的經濟預計下行，銀行下調利率鼓勵消費者貸款，從而刺激消費拉動內需。如今新加坡經濟下行壓力大，固定利率出現了下調，浮動利率也會緊隨其後，所以正是購房的絕佳時機。
2019年亞太區房地産市場新興趨勢報告，新加坡明年房地産投資前景指數取得5.88分（去年爲5.67分），僅排在墨爾本（5.89分）之後；悉尼 （5.87分）、東京（5.86分）和大阪（5.70分）則排名第三至第五。前幾名的得分相當接近，悉尼上次高居榜首。因爲缺少新供應和需求複蘇，新加坡的辦公樓面租金已在強勁上漲。即便房地産降溫措施已推行了好幾年，新加坡住宅市場仍然繼續有彈性，還是受到多個潛在買家的興趣。與此同時，經濟穩健增長以及高旅客人次，支持著新加坡黃金地帶零售空間在2019年的租金和收益率。新加坡3，4，5月房價3連漲，其中5月份則是環比上升0.3％。6月房地産市場因爲學校假期和其他因素，向來是淡季，可是這只是個別情況，所以略有下降。從長遠來看，受到新私宅價格影響的轉售市場，今年內預計會持續上升。
新加坡的房産
一直以來都吸引了無數投資者的目光，新加坡也是亞洲重要金融中心之一，近年來高速發展使得新加坡多年位居亞洲最具有競爭力首位。新加坡經濟發展穩定，吸引來自世界各地不同地方的人士來到獅城發展及投資。由于不限制外國人士購買公寓，穩定的租憑回報，又加上近年市中心豪宅項目的發展更深受投資者喜愛，如加上靈活的付款方式，特別適合投資者。
許多外國買家仍鍾情于黃金地區項目。以國籍來看，中國、馬來西亞、印度尼西亞和印度買家仍占較多數。而在所有私宅買家當中，外國買家占比爲6%！即便房地産降溫措施出台後，樓市行情似乎仍維持穩定，高檔私宅市場表現更爲亮眼。
此外，買家對超過300萬元以上豪宅的穩定需求，說明了新加坡仍然是高淨值人士和富裕外國買家的首要房地産投資地。盡管外國買家繳付的額外買方印花稅，但外國買家覺得本地豪宅價格比香港相對低，仍選擇購買本地私宅。8月5日人民幣對美元“破7”，離岸、在岸即境外、境內人民幣交易市場皆是如此。吳洲覺得可能會有更多外國買家因擔心貿易戰導致他們的國家貨幣貶值，而選擇把錢轉到新加坡購買本地私宅，以對沖貨幣價值下滑。
特朗普政府不斷升級經貿摩擦，危及全球經濟增長前景，近期美國金融市場也遭受重挫，美聯儲實行降息，爲金融市場、房地産市場注入一劑強心針。貿易戰看不到解決的前景，市場的擔憂日益加劇，包括新加坡在內許多國家已感受到寒意，今後一段時間，美國經濟數據將牽動市場的神經線。
美聯儲降息行動目前來看是好事一樁。利率下降對于房價的影響略爲複雜，吳洲主要從中期和短期的角度進行討論。
從中期來看，房價與貨幣政策相關度較高，從短期來看，房價與庫存水平或者去化周期相關，而庫存水平又與成交相關，但目前新加坡私宅庫存程度很低。因此，利率下降對于房價的直接影響，是從貨幣的邏輯出發。從國際信號角度而言，降息對樓市的提振意義非常重大。降息已至，新加坡房地産的投資前景進一步受看好，投資置業，毋庸置疑！
政府執照號:R009913B
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新加坡獅城論壇房産專欄作者：吳洲
