黃顯洋／文
相對于其他私宅，高檔私宅市場會更早回穩。這是因爲在上一個樓市高峰期間，高檔私宅的價格相對沒起那麽多。2009年至2013年間，高檔私宅價格上漲48％，其他中央區和中央區以外私宅的價格則分別上漲61％和75％。
盡管房地産降溫措施維持不變，高檔私宅的購買興趣卻在擡頭。高檔私宅指的是坐落于核心中央區（CCR），即第9至第11郵區以及市區核心，如烏節、紐頓、裏峇峇利和中央商業區等地的私宅。
由于一些發展商爲買家推出延遲付款計劃（deferred payment），今年上半年高檔私宅交易量相比去年同期有所增加。根據市區重建局數據，今年上半年有1351個核心中央區私宅單位（包括有地住宅）售出，同比增加35％。
既然高檔私宅的價格依舊低于高峰時期，但買氣又開始複蘇，如今是否是進入高檔私宅市場的最佳時機？
自2013年6月政府推出總償債率（TDSR）框架以來，樓市便開始邁向軟著落。房地産降溫措施，再加上市場對整體經濟和新落成單位創新高的擔憂，私宅價格在2013年第三季至今年第三季間，已累計下滑10.8％。
根據市建局的預估數據，核心中央區私宅價格在2013年第三季至今年第三季，累計下滑9.5％。相比之下，其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）的私宅價格同期則分別下滑10％和9.5％。
不過，高檔私宅已出現回穩迹象。核心中央區私宅的價格在今年首九個月僅下跌1.2％，其他中央區同期也只下滑1.1％。中央區以外私宅價格跌幅最大，同期跌了3.0％。相比之下，核心中央區、其他中央區和中央區以外私宅的價格，去年同期分別下跌2.2％、3.9％和3.7％。價格跌勢減緩，也是市場情緒提升的表現。
相對于其他私宅，高檔私宅市場會更早回穩。這是因爲在上一個樓市高峰期間，高檔私宅的價格相對沒起那麽多。2009年至2013年間，高檔私宅價格上漲48％，其他中央區和中央區以外私宅的價格則分別上漲61％和75％。
政府推出如額外買家印花稅（ABSD）和貸款限制，對高檔私宅造成的影響也相對更大，因爲高檔私宅價格更高、外國需求比率也更高。
值得注意的是，在2006年至2008年樓市高峰期間，由于沒有ABSD等降溫措施，領漲的卻是高檔私宅。當年，高檔私宅價格上漲61％，他中央區和中央區以外私宅則分別起40％和38％。
假設房地産價格終究會回歸到曆史高點，那麽高檔私宅市場的價值就很有吸引力。這是因爲在樓市繼續疲弱的環境中，一些屋主開始以顯著低于當初買入價格的售價脫售房子。
這裏有不少原因。如租賃市場疲弱，屋主已經無法繼續持有房子；另一些屋主則是脫售房子釋放流動資金，以尋找其他機會。如今房價走低，現在進場的買家可享有良好的利潤，但前提是全球經濟不會突然惡化。
在供應增加以及需求走軟的情況下，房租在2013年第三季至今年第二季間也呈下行趨勢。整體核心中央區私宅的租金下滑了9.3％。同期，其他中央區和中央區以外私宅的租金則分別下滑6.4％和10.8％。
有鑒于預期的新落成單位數量龐大以及經濟前景不明朗，租賃市場將一直疲弱至2017年。盡管絕大多數的新落成單位坐落于中央區以外，外籍人士住房預算縮減，也嚴重影響了核心中央區的租賃市場。
確保有足夠的持有力
考慮進入高檔私宅私宅的買家，應該確保他們有足夠的持有力，可以等到租賃市場複蘇。
另一方面，發展商所推出的延遲付款計劃，已流行起來。譬如，華聯企業（OUE）的雙峰（Twin Peaks）今年4月推出延遲付款計劃以來，銷售已有起色。兩棟建築裏，其中一棟擁有231個單位的已幾乎賣完，只剩下幾個單位。
所謂的延遲付款計劃，能讓買家能延遲支付一大部分房貸。計劃的條件由發展商各自制定，因此不同項目有不同的延遲付款計劃。譬如，延遲付款期的長短可有不同，一些也不允許買家把房子租出。
值得注意的是，金融管理局已表態，延遲付款計劃是一種買家優惠，因此在計算最高貸款額時，會將其從買入價格中扣除。有鑒如此，貸款額會變少。這也意味選擇延遲付款計劃的買家，需要支付更多現金。
在現在這種市場環境中，貸款限制導致買房融資條件緊縮，而延遲付款計劃則能給予買家更多靈活度，同時讓買家能節省一些利息成本。
對投資者而言，延遲付款計劃也能減少租賃市場疲弱所帶來的壓力。由于持有房子的成本降低了，他們能開出更具吸引力的房租。
可是，反過來看，選擇延遲付款計劃的買家可能也會冒更多風險，尤其是那些在延遲付款計劃下買了一間屋子，但卻還沒申請房貸的買家。
這是因爲利率走勢和房子未來的價值會影響貸款額。如果在最糟糕的情況下，利率上揚但房地産價格下跌，導致貸款額減少，買家需要拿出比預期更多的現金。
回到原來的問題，隨著房價回穩以及交易量回彈，投資者現在是時候進入高檔私宅市場嗎？
短期來看，不少不利因素還會持續。這包括房地産降溫措施、租賃市場疲弱、以及經濟前景不明朗。因此，人們最好還是不要期待房價會出現強勁的複蘇。
然而，房地産市場的基本面保持不變，而對本地和海外投資者而言，新加坡也繼續是有吸引力的投資地點。有鑒于現在的房價和曆史高位房價之間的差距、以及延遲付款計劃的出現，高檔私宅潛在的上漲空間或許很大。
那些有能力長時間持有屋子的買家，或許應開始考慮進場了。
本文作者是橙易産業咨詢公司研究與咨詢部高級經理