2017
房地産特輯
黃顯洋／文
去年執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）表現亮眼，共售出3999個單位，成交量同比上揚57％，高于2015年賣出的2550個單位。銷量大增的部分原因是受私宅買氣提振，買家普遍認爲私宅價格已趨穩而重回市場。去年銷量最佳的兩個EC項目是萬樂軒（Wandervale）和萬寶園（Treasure Crest），共售出1001個單位。
EC是爲想要提升至私宅生活環境的“夾心層”而設，因此售價一般比私人公寓低，並可享有購屋津貼。不過，購買EC是否爲穩賺不賠的投資？
執行共管公寓的特點
EC是介于組屋和私宅之間的一種混合式住宅。它和普通公寓一樣，由私人發展商設計及建造，但設有購買條件和轉售限制。例如，買家必須組成核心家庭，成員包括至少兩名新加坡公民，或是一名新加坡公民和一名永久居民，而家庭收入頂限爲1萬4000元。
EC屋主必須在住滿五年的最低居住年限（MOP）後，才能在公開市場上將房子賣給新加坡人和永久居民，並在十年後即項目完全私有化後，才能賣給外國人。另外，首次購屋者可享有高達3萬元的房屋津貼。
因此，新EC的售價一般比私人公寓低。目前，EC和大衆私宅之間的價差介于20％至25％，一旦達到五年最低居住年限或是全面私有化後，EC和大衆私宅之間的價差可分別縮小至約5％至9％。
並非所有EC投資有收益
我國政府至今總共推出63個EC項目，其中23個EC項目已達到五年最低居住年限，並在公開市場上出售。我們對它們的發售價格和轉售價格（即EC竣工後五年和十年的價格）進行分析，從中得出盈虧的平均金額。值得注意的是，我們只側重分析EC每平方英尺的價格，並未把房屋津貼或其他費用計算在內。
分析結果顯示，並非所有EC項目的投資都必定取得收益。雖然EC和私宅之間存有價差，但如果買家是在樓市高峰期進場，仍可能會蒙受虧損。
首批在1996年至1999年推出市場的EC，情況即是如此。在經曆了1997年亞洲金融危機、科技股泡沫破裂及沙斯疫情等事件後，2004年至2005年期間的私宅價格仍比1996年的樓市高峰期低了35％至38％。
不過，接下來在2001年至2005年樓市低迷時期推出的EC項目，情況則好轉許多。不少屋主在達到五年最低居住年限後，趁2006年樓市好轉脫售房子而大有斬獲。
長期而言，在竣工十年後，所有EC項目的投資都取得收益。但投資者須注意，EC的轉售價格與整體私宅價格息息相關，EC與私宅之間的價差並不能保證EC項目的投資一定有利可圖。
基于EC的售價較低，因此盈虧情況一般都比私宅來得好。讓我們比較同在1998年推出、並于2000年竣工的EC項目悠美苑（Yew Mei Green）和私人公寓麗晶林（Regent Grove）。悠美苑的許多第一手買家在2005年達到五年的最低居住年限，而若比較兩者在2005年至2010年的盈虧情況，不難發現悠美苑每年的表現都優于麗晶林。
EC供應有限
自1996年EC計劃推出以來，EC市場整體來說表現不俗，大多數EC項目都能在兩年內售出。去年初，市場對EC的前景感到擔憂，這是因爲未售出的EC單位攀升至4007個，創下曆來新高。不過，EC銷量很快開始複蘇，目前已推出市場但未售出的單位已回落至2088個。
如今，大多數在2015年或以前推出的EC項目幾乎都已售罄。其他未售出的單位大多是位于我國北部的幾個EC項目。
與私宅不同的是，EC的供應有限，新EC地段的唯一來源是政府售地計劃（GLS）。在上兩輪政府售地計劃的正選名單上，並沒有任何新的EC地段。由于標得新EC地段的發展商只能在標得地段的15個月後，才能夠把項目推出市場銷售，這意味著今年EC市場將出現供應短缺。今年預計只有兩三個新EC項目推出市場，少過去年的五個。
此外，EC也間接從政府最近的兩項房地産調整措施中受益，即購買轉售組屋可獲得更高的公積金購屋津貼，以及調低賣方印花稅。公積金購屋津貼增加將使轉售組屋市場進一步趨穩，讓更多組屋提升者考慮購買EC。
同樣地，雖然調低賣方印花稅與EC市場並沒有直接關系，但由于EC與私宅市場的關系緊密，私宅市場的買氣改善將對EC市場産生溢出效應（spillover effect）。
盡管如此，推動EC需求的主要還是EC與郊區私宅的價差十分明顯。隨著時間的推移，兩者之間的每平方英尺價差已從1996年的約259元，增至2016年的400元。雖然價差擴大可部分歸因于新項目的地理位置，但其價差過大已不容忽視。由于EC的售價較低，並可享有房屋津貼，因此具備更高資本增長潛力。
總的來說，基于EC與大衆私宅之間的價格差距相當大，而且購買EC可獲購屋津貼，因此對買房自住的買家來說，EC仍極具吸引力。由于供應有限，EC的需求預計會保持強勁，而一直持觀望態度的潛在買家將發現他們的選擇會越來越少。
本文作者是橙易産業（Orange Tee）研究與咨詢部主管