房地産特輯
陳姳潓 藍美儀／文
萊坊針對直接銜接地鐵站的綜合項目展開研究。研究顯示，與附近同期推出、離地鐵站300米至400米的純住宅項目相比，這些項目的住宅單位售價通常高出25％至30％。
混合用途項目和綜合項目在新加坡中央地區相當常見，如今隨著更普遍的去中心化（decentralisation）、區域中心的密集用地，以及鄰裏中心重新注入活力，這帶動過去10年市區邊緣和郊區大型綜合項目的發展。
綜合項目在用途結合的程度上有所不同。有些只是多種用途的項目，不同構成部分之間的協同效應微不足道。真正的綜合項目就很不一樣，各種用途之間的協同功能可産生一個生態環境。結合程度不僅是有形的，如共用公園或綠色空間，也是無形的，如不同用戶的共同活動，後者有時稱爲“打造地方”（Place-
making）。
綜合項目現在的設計，讓居民享受的不僅是直接銜接零售空間的方便，以及辦公樓直接提供租戶的好處。有充裕的綠色空間銜接綜合項目的不同部分，也意味著居民可享用住宅設施以外的公園。如果只服務一個住宅區，托兒所等便利設施可能不劃算，但有了較大的辦公樓用戶群，居民就可享用這些設施。
重點是，整個項目變成了居民更大的社區空間。公園不僅是居民的公共公園，也是公共和私人空間之間的橋梁，讓居民仍感到還像在家一樣自在。
本地綜合項目的賣點
與較高價格
從綜合項目推出後的銷售速度，可以看得出這類項目的受歡迎程度。義順920個單位的北園公寓（North Park Residences）在2015年4月推出後的四天內售出了413個單位。這個項目是綜合項目納福城（Northpoint City）的一部分。
過去的綜合項目也是如此。新樟宜路上段的勿洛馨居（Bedok Residences）有六成或350個單位，在項目推出當日被搶購一空。榜鵝992個單位的水之都（Watertown）在推出一周內售出了500多個單位。
地鐵站附近綜合項目
價格高出三成
萊坊針對直接銜接地鐵站的綜合項目展開研究。研究顯示，與附近同期推出、離地鐵站300米至400米的純住宅項目相比，這些項目的住宅單位售價通常高出25％至30％。
丹戎巴葛中心的Wallich Residences在2013年的新銷售交易，比Altez和Skysuites新銷售的平均售價高出大約28％。後兩個項目離地鐵站有250米至300米。
水之都是另一個很好的例子。2012年的交易記錄顯示，水之都新銷售的平均售價比Parc Centros同一年內的售價高出27.6％，也比寶家軒（A Treasure Trove）高出30.4％。兩者離地鐵站有220米至230米。
北園公寓和雅韻軒（Symphony Suites）也出現同樣的現象，兩者都于2015年推出。北園公寓的價格仍比雅韻軒高30.3%。
總償債率（TDSR）框架推出前和推出後的各種比較也顯示售價高出25％至30％。比起遠離地鐵站的非綜合項目，較高的價格反映買家重視綜合項目直接銜接地鐵站的好處。價格的差距就等于買家就機會成本支付的溢價。
大型綜合項目，尤其是市區邊緣和郊區的項目，相當罕見，供應非常有限。自2014年來的大約兩年半裏，只有七個新推出的住宅項目是混合用途項目的一部分。
展望未來一年內，這種新項目推出仍然稀有，其中巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）的綜合項目預料最引人注目。這個項目預有規模龐大的辦公樓和零售空間，就刺激巴耶利峇一帶的增長會扮演積極的角色。
由于稀有、連通性佳和時尚生活特質廣，綜合項目預料仍會受許多買家歡迎。
本文作者分別是萊坊的咨詢與研究部董事兼主管和咨詢與研究部經理