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摘要
尚景苑（Stirling Residences）公寓是一個位于女皇鎮地鐵站旁的超大型霸級私宅項目。
該公寓擁有99年地契，由著名發展商龍光地産和南山集團聯合開發，由P&T Consultants建築師設計，中國建築（南洋）發展公司承建。
尚景苑將提供2棟40層和1棟38層建築，合1259個住宅單元（套）、1所幼兒園和3層地下停車位（平均一戶一個停車位）。
住宅單元包括227套1臥室、687套2臥室、263套3臥室和82套4臥室。
尚景苑位于成熟社區，周邊曆史、文化韻味濃厚，四周購物休閑設施如超市、購物中心、食閣林立，距離中央商業區、烏節路購物中心、肯特崗學區、Biopolis高科技園等也不遠，不僅方便居民，也爲公寓帶來強大的租賃市場，提高租金回報。
該公寓也位于女皇鎮杜生區（Dawson）的改造計劃受惠圈，不僅可以享有計劃帶來的綠意環境、各種設施，還可能活躍公寓的轉售市場。
公寓提供80多個休閑、娛樂、健身設施及社交場所，滿足公寓各個年齡層居民的需求。
公寓雅居設計合理，力求所有房型均有無阻擋的寬闊視野或泳池/草坪/公園美景。在室內設計上，客廳和餐廳采用大理石地板，臥室采用高級木地板。
廚房配備燃氣竈、烤箱、冰箱和幹燥機等。
尚景苑，擁抱曆史，感受變遷，享受豪華，開創未來。
引言
一段時間以來，新加坡房地産市場可謂紅紅火火。
7月初發布的數據顯示，今年第二季整體私宅價格上揚3.4％，價格指數上升4.9點至149點。
代表中檔公寓的其他中央區（RCR）漲幅最大，上揚5.7％。
私宅價格自去年第三季開始回升以來，已上漲了9.1％。
整個私宅市場交易相當活躍，交易量也持續上升。
位于西海岸的庭·維苑（Twin VEW）推出時，人山人海，好不熱鬧，賣了一個滿堂紅，已售出超過90%，最高尺價達新幣S$1726元。
位于兀裏地鐵站旁的英雅苑（Park Colonial）示範單位開放當日迎來近1萬名公衆，女皇鎮的尚景苑（Stirling Residences）的兩層樓示範單位則有超過6500名公衆前往參觀。
7月5日，政府出乎意料地推出自2009年以來的第九輪房地産降溫措施,將額外買方印花稅（ABSD）在現有基礎上進一步上調5%，只有購買第一套房産的新加坡公民和永久居民的不受該條款限制。
此外，所有購房者的銀行貸款與估值比率頂限也收緊5%，只有向建屋發展局申請的房貸不受影響。
爲此，一些新樓盤如英雅苑（Park Colonial）和尚景苑（Stirling Residences）已提前開盤，爲有意購房者在降溫措施實施前夜購買心儀房産提供便利。
一般認爲，新的降溫措施會在一定程度上抑制私宅價格的進一步上升，減緩私宅銷售額。
但由于市場上集體出售後的購房者群體較大，經濟增長勢頭良好，潛在買家依然處在高水平，世界局勢目前相對穩定，經濟基本面良好，新加坡的私宅市場仍然可以嗅到春天的氣息。
在這特殊的房産氣氛下，我們爲您介紹剛剛提前開盤的新項目尚景苑（Stirling Residences），這個樓盤開盤幾小時就賣出近200套。
樓盤優勢與總體評價★★★★★
- 這是一個位置好、設施完善、高品位的全景公寓，具有潛在的投資優勢，具備五星級樓盤特征。
- 位于RCR（rest of central region）D03郵區的女皇鎮（Queenstown），緊鄰市區，屬成熟社區；
- 5分鍾步行抵達女皇鎮（Queenstown）地鐵站；
- 霸級超大型豪華公寓，共建1259個單元，擁有80多個休閑、娛樂、健身等設施；
- 步行範圍內擁有大量休閑娛樂、購物用餐等設施，10分鍾車程抵達烏節路商圈、中央商業區和緯壹科技城；
- 連結多條主幹道和高速路如亞逸拉惹AYE和中央快速公路CTE，交通便利；
- 教育資源豐富，擁有公寓附設的幼兒園，小學、中學和大學近在咫尺，如女皇鎮小學（Queenstown Primary School），女皇鎮中學（Queensway secondary School），新加坡理工學院（Singapore Polytechnic）和新加坡國立大學（National University of Singapore）等；
- 緊靠休閑娛樂場所和綠色空間，如花柏山公園（Mount Faber Park），亨德森波浪人行橋（Hendeson Waves），南部山脊（southern ridges）和花柏山纜車（Mount Faber Cable Car Station）等。
尚景苑位于第D03郵區的Stirling路，緊鄰女皇鎮地鐵站（290米），占地21,109.5平方米（227,223平方尺）。
尚景苑擁有99地契，由龍光地産與南山集團合資的LN Development (Stirling) 公司開發，由P&T Consultants建築師設計，中國建築（南洋）發展公司承建。
尚景苑將建2棟40層和1棟38層建築，合1259個住宅單元（套）、1所幼兒園和3層地下停車位（平均一戶一個停車位）。
住宅單元包括227套1臥室、687套2臥室、263套3臥室和82套4臥室。
享有盛譽、資金雄厚的發展商
尚景苑由享有盛譽、資金雄厚的發展商龍光地産（Logan）和南山(Nanshan)集團聯合開發。
龍光地産成立于1996年，是一家綜合物業發展商，主要專注于中國粵港澳灣區，也涉足國際市場，擁有房地産開發、建築總承包及工程設計的甲級資質，在整體實力方面是中國最佳房地産開發商之一。
龍光在香港聯合交易所主板上市（2013年），在“財富中國”500強企業中躍升至第295位（2017年），在中國房地産開發商100強中排名第26位（2018年），在盈利能力排名前10位的公司中排名第4（2018年），其品牌和整體實力得到市場的高度認可。
南山集團成立于1978年，經營産品涉足鋁、紡織、金融、旅遊、航空、教育、房地産等多個行業。
2013年，該集團以S$2.5億新元的價格在Merchant Road購得Park Regis酒店；2014年，以S$2.7億新元收購Midlink Plaza，並將其重新開發爲擁有396間客房的Mercure Singapore Bugis酒店，同年，南山擊敗了其他17位競標者，贏得了新明大道的一塊地皮，並將之打造成Thomson Impressions私人公寓。
2017年南山集團綜合實力位居中國企業500強第165位，中國制造業500強第68位。
南山集團在中國多個城市設有分公司或辦事處，在澳大利亞、美國、德國、意大利、新加坡、印尼等多個國家設立分公司，已形成經營範圍全球化的國際企業。
地段剖析：尚景苑位于
第三郵區黃金地段的成熟社區
尚景苑距離女皇鎮地鐵站不到300米的距離，幾分鍾步行即可到站。
該地鐵站屬東西線的重要位置，可無縫連接到中央商務區，烏節路，濱海灣和南部海濱地區，直到樟宜機場。
五個站即可到達的主要地鐵站及附近的大型商場/景點包括中峇魯Tiong Bahru MRT (中峇魯廣場)，丹戎巴葛Tanjong Pagar MRT (丹戎巴葛)，萊佛士坊Raffles Place MRT (萊佛士坊)，克拉碼頭Clarke Quay MRT (克拉碼頭中心)，植物園Botanic Gardens MRT (新加坡植物園)，波那維斯達Buona Vista MRT (The Star Vista)，緯壹One-North MRT (Fusionopolis & Galaxis)，杜佛Dover MRT (Singapore Polytechnic)，和裕廊東Jurong East MRT (JEM)等。
附近的巴士路線有51, 64, 111, 145, 186, 195, 970和NR5等，帶你通往全島各地，如前往政府大廈（City Hall），裕廊東（ Jurong East）， 烏節路（Orchard）, 珊頓道（Shenton Way）和丹戎巴葛（Tanjong Pagar）等。
如果你沒時間坐地鐵或巴士，尚景苑附近就有NTUC平價超市、Mei Ling Market & Food Centre、大型商場宜家（IKEA Alexandra）、亞曆山大中心（lexandra Central），女皇道購物中心（Queensway Shopping Centre）和Anchorpoint購物中心等，你可以盡情地在那裏享受美食、購物、娛樂休閑，放松你的心情。
如果你還不夠盡興，還可以到稍遠一點的新加坡主要的娛樂中心，例如怡豐城（VivoCity），聖淘沙（Sentosa）和花柏山公園（Mount Faber Park）等地方度過你的美好時光。
住在尚景苑的駕車人士可以使用多條主幹線和高速公路，如亞曆山大路、唐林路和AYE高速公路等，自由馳騁于全島各地。
只要10分鍾路程，你就可以到達新加坡國立大學、義安理工學院和新躍大學、豐樹商業城（Mapletree Business City）和裕廊區域中心和國際商業園。
如果你開車20分鍾，就可以到聖陶沙名勝世界、濱海灣金沙、環球影城、濱海灣花園、新加坡摩天輪等盡情玩樂，也可以到新加坡拉薩爾藝術學院、新加坡藝術學院和新加坡南洋藝術學院陶冶心情、感受藝術的魅力。
尚景苑附近教育資源也很豐富，公寓本身就附設了一家幼兒園，爲年輕夫婦解決後顧之憂。
附近的小學有女皇鎮小學（Queenstown primary school）、新鎮小學（New Town primary school）、顔永成小學（Gan Eng Seng primary school）和布蘭雅坡小學（Blangah Rise primary school），附近的中學有女皇鎮中學（Queenstown Secondary School）、女皇道中學（Queensway Secondary School）和克信女子中學（Crescent Girl’s School）等。
另外，英華初院、新加坡理工學院（Singapore Polytechnic）和新加坡國立大學（National University of Singapore）等也離這不遠。
附近的國際學校有全球印度國際學校（Global Indian International School）、ISS國際學校（ISS Internaltional School）、東陵信托學校（Tanglin Trust School）等。這些教育資源爲各年齡層的居民提供服務，提升自己，從容面對未來。
女皇鎮杜生區（Dawson）的改造計劃
新加坡建屋發展局在“再創我們的家園”計劃下，從2007年開始，在杜生新一代組屋區打造“公園裏的住宅區”，爲居住環境增添更多綠意，除了保留原有的60多種老樹，建屋局也將新種植4700棵種類各異的樹木。
在這個計劃下，位于尚景苑不遠處的杜生路附近將建造5個大型組屋項目及其配套設施，供附近所有居民享用。
這5個地點包括位于Margaret Drive的Site A和Site B，位于杜生路的Site C和Site D以及位于Strathmore大道的Site E。Site A的配套設施包括19個商店、1個超市、1個小販中心、1個教育中心、1個學生托管中心和1個居民委員會。Site B的配套設施包括3個商店、1個迷你超市、1個小型食閣、1個幼兒園和1個老年活動中心。
Site C的配套設施包括2個商店、1個迷你超市和1咖啡座。
Site D的配套設施包括1棟兩層樓的建築，設施有迷你超市、咖啡座以及社交活動空間等。
Site E的配套設施包括1個迷你超市、大型社交活動空間、小孩遊樂場、健身房和開放廣場。
女皇鎮杜生區（Dawson）的改造計劃將在2020年左右完成階段性工作，到時，一個嶄新的杜生新區將呈現在眼前，爲附近居民提供全新的居住環境。
根據這5個大型組屋項目3480戶買家的年齡分布，年輕一代的購房者占的比例較大，這些年輕的組屋居民將有更大的機會提升居住環境，這從另一個角度說明尚景苑的投資潛力。
具有潛在的較高投資回報
我們剛剛分析了這一帶具有較高比率的組屋提升者，有可能提高尚景苑今後的轉售價位。
我們再來分析一下尚景苑附近的其它具有可比較性的一些公寓的成交情況。
最具可比性的是近在咫尺的在建項目女皇碧苑（Queens Peak），最近的成交價是S$1,681,000（850平方尺，每尺S$1,977）和S$1,621,000（850平方尺，每尺S$1,906）。
同樣位于共和聯邦和女皇鎮地鐵站之間的MARGARET VILLE公寓，最近的成交價是S$1,437,000（700平方尺，每尺S$2,052）和S$1,467,000（700平方尺，每尺S$2,096）。
位于紅山（Redhill）地鐵站的Artra公寓，最近成交價是S$1,734,500（825平方尺，每尺S$2,093）和S$1,578,700（768平方尺，每尺S$2.009）。
位于紅山地鐵站的Alex Residences公寓，最近成交價是S$2,050,000（904平方尺，每尺S$2,268）和S$1,838,000（904平方尺，每尺S$2,033）。
位于中峇路（Tiong Bahru）地鐵站附近的Highline Residences公寓，最近成交價是S$2,745,000（1,292平方尺，每尺S$2,125）和S$2,421,000（1,292平方尺，每尺S$2,102）。
以上所列單元的成交價均是高樓（30-40層）成交價，尺價基本在S$1,900以上。
另一方面，同樣位于D03郵區兩塊地皮已于今年2月和4月出售，一個是集體出售項目Pearl Bank Apartments，成交價S$929,400,000，每平方尺容積率S$1,515（psfppr），預估售價爲S$2,600-2,700。
另一個是位于Silat 大道的政府售地，成交價爲S$1,040,000,000，每平方尺容積率S$1,138（psfppr），預估售價爲S$1,850-2,250。
從目前尚景苑的成交價看，尚景苑具有一定的升值空間。
讓我們再來分析一下附近公寓的租金回報率
尚景苑位于第三郵區的黃金地段，去荷蘭村和新加坡國立大學分別只需要乘坐3和4個地鐵站，距離中央商業區也只有5個地鐵站。
這樣的地理位置可以吸引大量的在這些地區工作的高端客戶，比如鄰近的新加坡國立大學醫院（NUH），新加坡國立大學（NUS），以及商務辦公中心Fusionpolis，Biopolis，Alexandra Technopark和豐樹商業園以及中央商業區等。
因此尚景苑憑其優越的地理位置、豐富的配套設施必將吸引大批高端人士青睐，獲得可觀的租金回報。
這裏舉兩個例子，它們是尚景苑附近的兩棟公寓Alexis（2014年落成）和Queens（2002落成）。
根據ERA數據分析顯示，Alexis的一臥室、二臥室和三臥室的平均租金分別爲S$2,579、S$3,301和S$3,892新元/月，租金回報率分別爲4.15%、3.20%和3.08%。
而Queens的月租金更客觀，2臥室和3臥室的租金分別達S$3,826新元/月和S$4,314新元/月，回報率分別爲3.7%和3.43%。
尚景苑作爲一個新公寓，又是一個霸級項目，設施配套完美，預計租金回報率將會更高。
戶型設計與雅居欣賞
作爲霸級超大型公寓，擁有比中小型公寓更多的便利設施。據統計，公寓擁有80多個便利設施，如擁有7個不同大小的遊泳池，包括一個40米寬50米長的大型泳池、水療池和幼兒泳池等。
公寓還開設3個主題森林公園、屋頂花園、24小時保安、禮賓服務、吊床草坪、茶園亭、反光流（Reflective Stream）、瀑布亭、多功能廳、蒸汽浴室、瑜伽亭、健身房和燒烤亭等，能滿足所有年齡層居民的各種需求。
在套間設計上，力求所有單元均有無阻擋的寬闊視野或泳池/草坪/公園美景。
在室內設計上，客廳和餐廳采用大理石地板，臥室采用高級木地板。廚房配備燃氣竈和伸縮罩（Gas Hob & Telescopic Hood ）、烤箱、冰箱和墊圈暨幹燥機（Washer cum Dryer ）等。
公寓提高1,259套1-4臥室單元。
一臥室，合227套
套內面積41平方米（441平方尺）至66平方米（710平方尺），整套售價從S$759,000元起。
特點是戶型方方正正，布局合理，采用開放式廚房，無浪費空間。
客廳還配備陽台。有些一臥室還有一間書房。
這樣的戶型非常適合夫妻情侶享受二人世界，以及專業人士和學生。
除了自住，也適合出租給高端專業人士。
二臥室，合536套
套內面積58平方米（624平方尺）至91平方米（980平方尺），整套售價從1,065,000元起。
特點是戶型方方正正，布局合理，無浪費空間，客廳和主人房共享陽台。二臥室有Compact、+study和Premium三個戶型供選擇。
這樣的戶型非常適合夫妻情侶享受二人世界，也很適合有個小孩的夫妻，以及專業人士和學生。除了自住，也適合出租給高端專業人士。
三臥室，合263套
套內面積82平方米（883平方尺）至98平方米（1,055平方尺）。
整套售價從1,383,000元起。三臥室有Compact、+utility和Premium三個戶型供選擇。
共同特點是，戶型方方正正，所有房間均可放置雙人床，客廳和/或臥室配備陽台。
四臥室，合82套
其中6套是閣樓單位（penthouse）。
套內面積125平方米（1,346平方尺）至183平方米（1,970平方尺），整套售價從S$2,075,000元起。
特點是戶型方方正正，布局合理，幹濕廚房分開，並有儲物間。四個房間均可放置雙人床，主人房和客廳均配備陽台，所有房間均配備衛生間。
這樣的戶型非常適合有三個孩子的家庭，或與父母同住。
除了自住，也適合出租給相應的專業人士及家庭。
小結
新加坡的房市在第9輪降溫措施出台後的走勢將會如何呢？
據有關媒體報道，出台後的第一個周末，新開盤的尚景苑依然吸引不少人潮。
從目前的價位看，開發商已向買家提供優惠折扣，部分或基本抵消了所需支付的額外買方印花稅。
這對只購買一套的買家是一個好機會，而購買第二套房産的買家也依然具有吸引力。
尚景苑位于第三郵區的黃金地段，價位卻顯著低于中央核心區（CCR）房産，而比郊區（OCR）房産高出不多。
從目前的價位及與周邊可比樓盤的成交價看，尚景苑將有較大的升值空間。
尚景苑屬超大型私宅項目，又處在成熟社區，擁有80多個休閑、娛樂、健身及社交場所，是親朋好友聚會的好地方。
尚景苑距離新加坡國立大學、商務辦公中心Fusionpolis，Biopolis，Alexandra Technopark和豐樹商業園以及中央商業區等不遠，形成強大的租金市場，保證了該公寓的出租回報。
尚景苑還提供高檔豪華室內裝潢設計，並提供冰箱、烤箱等廚房設備，真正做到拎包入住。
是一個價位回落好時機，稍縱即逝，您的房産您作主，拿起電話，心儀的房産也許就在眼前。
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關于作者： 吳洲
關于吳洲 ,任職于新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，並獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。
