回顧與展望
分析師認爲，接下來跨境房地産投資預料仍是本地發展商的主要趨勢之一，但發展商青睐的房地産市場，可能會從英國、澳大利亞和日本等成熟市場，轉向越南和緬甸等亞細安新興市場。
周文龍 報道
英國脫歐和特朗普當選美國總統等“黑天鵝”事件，加劇宏觀經濟的不確定性，也影響本地房地産發展商在海外的投資減少超過三分之二。
分析師認爲，接下來跨境房地産投資預料仍是本地發展商的主要趨勢之一，但發展商青睐的房地産市場，可能會從英國、澳大利亞和日本等成熟市場，轉向越南和緬甸等亞細安新興市場。
根據高力國際（Colliers International）提供的數據，截至12月14日，今年新加坡發展商（包括上市及非上市公司）的跨境投資總額爲52億美元（75.2億新元），收購共75個房地産項目。
發展商海外投資額
今年大幅減少
相比之下，發展商去年和前年的跨境投資總額分別爲179億美元和105億美元，今年發展商的海外投資額無疑是大幅減少。
高力國際亞洲區資本市場及物業投資服務董事總經理鄧文傑表示，近年來彙率風險提高，特別是英鎊下跌，可能是導致本地發展商在海外投資減少的原因之一。
他說：“當英國脫歐和特朗普當選等出乎市場意料的事件頻頻發生後，大家是否對英國房地産市場還有信心呢？另外，日本和澳大利亞市場都面對不少彙率激烈波動，發展商對這兩個市場的投資興趣是否會延續下去，也是一個未知數。”
過去兩三年來，由于本地房地産經營環境艱難，房地産投資收益不斷遭受擠壓，許多發展商都紛紛邁向海外市場，特別是英國、澳大利亞和日本等地。
就英國市場，較活躍的本地發展商包括豐樹産業（Mapletree Investment）和城市發展（CDL）等。
豐樹今年3月收購英國倫敦、牛津和曼徹斯特等地的25個學生宿舍近6000個床位。據了解，這25個學生宿舍收購價共約4億1700萬英鎊（7億1060萬新元）。此外，它也在今年5月收購雷丁市（Reading）一個79公頃的商業園“綠園”（Green Park）。目前，豐樹在英國所管理的資産價值約爲14億英鎊（約28億新元）。
城市發展今年5月以3740萬英鎊（7350萬新元）收購英國倫敦北部肖迪奇（Shoreditch）的辦公樓項目Development House，是該集團在英國收購的首個辦公樓項目。目前，城市發展在英國共投資七個房地産項目，總值達4億英鎊（8億新元）。
就澳洲市場，集永成（Chip Eng Seng）3月份以5200萬澳元收購墨爾本南部的一幅發展地段，以發展約730個單位的住宅項目。它也正在興建位于墨爾本市中心的71層樓墨爾本塔（Tower Melbourne）。
仲量聯行新加坡研究部主管鄭惠勻估計，今年新加坡發展商在海外的房地産投資總額約58億9000萬元，特別是英國市場占了五成以上。
她說：“本地發展商青睐英國和澳洲等市場，主要是因爲它們都是成熟市場，而且有著透明和健全的法律和監管框架。這有助于發展商減低投資風險和運營上的不確定性。”
投資海外房地産
須面對彙率風險
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯則從本地市場的局限性出發，指出新加坡房地産收益率遭受擠壓，迫使本地發展商轉向海外市場，尋求收益率或增值潛能更高的房地産項目。例如日本2020年將迎來奧運，當地酒店和零售房地産投資顯得更具吸引力。
不過，她也提醒，發展商投資海外房地産，必須面對極高的彙率風險。“看看倫敦市場，英國脫歐後，英鎊下跌至少15％。而日元自日本展開寬松貨幣政策以來，其彙率變動也仿佛像坐過山車一樣劇烈顛簸。”
鑒于成熟市場的風險越來越高，一些發展商已開始將目光轉向區域新興市場，
特別是越南因其經濟飛速發展和市場透明度提高，已逐漸成爲本地發展商的投資熱點。凱德集團（Capitaland）和吉寶置業（Keppel Land）就是其中兩個發展商。
凱德集團上月宣布，它將于明年設立一個總額爲5億美元（約7億1500萬新元）的越南商業發展基金，用于投資越南的商業和綜合發展項目。這是該集團在越南設立的第二個私募股權基金。
凱德集團總裁林明彥指出，越南和10年前的中國一樣，正在經曆經濟高速增長期。隨著城市化進度加快，當地消費需求和基礎設施建設都將大幅增加，這爲集團的住宅和商業項目帶來更多機遇。
凱德目前在胡志明市與河內市共有九個住宅項目，共9100個單位，是當地最大的外國住宅發展商。截至今年6月底，它在越南的資産規模爲7億4800萬元。
吉寶置業則在今年3月宣布，它將與另外三家公司合作，在越南胡志明市一濱水地段發展綜合房地産項目。計劃中的項目將包含住宅單位、辦公樓、零售空間，以及一棟86層樓高的綜合用途大廈。
四方成立了合資公司Empire City，而吉寶以9390萬美元（1億3180萬新元）認購合資公司的四成股權。
另外，吉寶也在越南西貢中心的購物商場，也剛于今年第三季開業。西貢中心第二階段發展包括了辦公樓空間、零售空間，以及195個豪華服務公寓單位，將耗資3億4100萬元，並預計于2017年底全面竣工。
鄭惠勻指出，今年本地發展商在越南市場的投資額約7億元，占投資總額的16％，是僅次于英國，投資額最多的地區，比澳大利亞的13％來得高。
仲量聯行報告也顯示，越南房地産投資今年來同比增長12％，明年的國內經濟預計將保持6％的增長。
隨著區域中産階級的崛起，對房地産需求提升，鄭惠勻更看好越南乃至東南亞房地産市場發展，認爲本地發展商將有更多投資機會。
鄧文傑同意這一點，特別是利率上揚後，發展商借貸成本更高，他相信會有更多發展商到這些新興市場尋求高增值潛能的投資項目。
然而，收益率高，往往意味著風險也高。鄧文傑說：“短期而言，新興市場能給投資者帶來許多高回報項目。但長期而言，我還是較看好英國、澳洲等成熟市場的穩定發展。”