新加坡（EDGEPROP）——新項目推出的高溢價擴大了它們與舊的轉售房地産之間的價格差距。最新房地産發售所創下的新高，會否令今年的轉售市場複蘇？
第9區和第10區新推出的優質公寓，特別是在2017年至2018年上半年集體銷售熱期間購買的地塊上開發的公寓，在各自的街區都達到了新的基准價格。其後果是：新建和轉售的無地住宅（主要是共管公寓和普通公寓）之間的價格差距不斷擴大。
Edmund Tie的研究與咨詢高級總監Alice Tan表示，在核心中心區(CCR) 的新無地住宅，包括傳統的黃金第9、10和11區，以及CBD核心區和聖淘沙灣，在設施、服務和景觀方面“一應俱全”。因此，相對于那些沒有任何裝飾的老公寓項目，人們對新公寓項目的購買興趣會有所傾斜，這也就不足爲奇了。
新售與轉售價格差距擴大
Tan指出，去年，CCR新售出的非有地住宅的平均價格爲每平方英尺$2,950，比轉售單位的平均成交價格高出45%，後者在每平方英尺$2,037左右徘徊。 2018年，在CCR的新物業和轉售物業之間的價格差距爲31%，新物業的平均售價爲每平方英尺$2,560，而轉售物業的平均售價爲每平方英尺$1,950。
在2020年上半年推出的CCR中，有多達20個新項目，而且買家都在尋找“理想地段的優質住宅”。Tan估計，今年新的地産和轉售的非有地房地産之間的溢價可能會保持在40%到45%的範圍內。
如今，一個新的豪宅項目所能帶來的高端價格，可以從River Valley Close擁有376個單位的Avenir（前太平洋大廈）中看到示例。在銷售期的第一個周末（1月11日至12日），就售出了20套單位。其中13套是一到三居的混合房，平均每套售價爲$2,960。 其余七套爲四居室的高級公寓，平均售價爲每平方英尺$3,560。
緊鄰Avenir的是Regalia，這是一棟擁有116個單位的私人公寓，于1993年完工。Regalia最近一次有記錄的交易是以$218萬（每平方英尺$1,792）的價格在16層購入的一套1,216平方英尺的三居室。
與此同時，在永安公園（Yong An Park），最近的一宗交易是在其中一個大樓的14層售出一套面積3,229平方英尺的四臥單位。 2019年7月，它以$608萬（每平方英尺1,883）的價格轉手。擁有288個單位的永安公園建于1986年，距今已有34年。要考慮到舊公寓的狀況以及是否經過翻新，Edmund Tie的Tan指出。
‘以老爲貴’
然而，SRI的執行合夥人布魯斯•萊（Bruce Lye）表示，有些豪華公寓屬于“以老爲貴”的範疇。 他補充稱，這些樓盤會繼續受到追捧，盡管年代久遠，但仍能保持住價格，可以Ardmore Park Condo、Four Seasons Park和Claymore爲例。這些樓盤建造于”奢華等同于寬敞公寓“的年代。
四季園(Four Seasons Park)位于庫斯卡登步道(Cuscaden Walk)，擁有202套單位的自由産權房。去年12月，在三座塔樓之一的26層有一套6157平方英尺的5臥室頂層公寓售出了$1788萬（每平方英尺$2,904）的高價。按絕對值計算，這是于1994年建成的豪華公寓中第二高的成交價。最高價是鄰近的一套7772平方英尺的頂層公寓，在2010年8月的最後一個銷售高峰，該公寓的售價爲$2300萬（每平方英尺$2,959）。
位于烏節路附近的是已有35年曆史的Claymore。 這棟擁有146個單位的豪華公寓于1985年竣工，買家對此公寓的購買興趣再度高漲。去年9月，位于兩座塔樓之一26層的一套面積4919每平方英尺的6臥室頂層公寓以$1520萬的價格售出，這是迄今爲止該公寓單套單位的最高絕對價格。這套公寓的售價爲每平方英尺$3,090，是自2007年7月開發高峰期以來第二高的每平方英尺成交價。當時一套2680平方英尺的三居室單位以$855萬（每平方英尺$3,190）的價格轉手。
與此同時，擁有19年曆史的Ardmore Park公寓的售價仍在每平方英尺$3,000以上，盡管周圍有更新的豪華公寓。 例如，根據 2019年12月提交的備案，三棟30層高的塔樓中的一棟塔樓，其28層有套2885平方英尺的四臥室單位以$950萬（每平方英尺$3,293）的價格轉手。
附近是擁有43個單位的Le Nouvel Ardmore。 該項目由普利策克建築獎得主Jean Nouvel設計，是一棟獨立的36層塔樓，于2014年完工。 最近的一宗交易是一套面積4133平方英尺的四居室公寓，于去年12月以$1570萬（每平方英尺$3,800）的價格成交。
傳統黃金地段獲得青睐
富人繼續青睐的第9區和第10區的傳統黃金區域，這兩個區在烏節路周圍，例如克萊莫-阿德莫爾公園飛地；那森路及柑林路一帶；以及烏節林蔭大道、安古利亞公園、庫斯卡登步道和庫斯卡登路附近。 Lye說:“我們收到了很多關于這些區域開發項目的詢盤。”
去年年底，這些地區的共管公寓的交易量有所回升。 在安古利亞公園（Angullia Park） 21號，去年12月售出了兩套單位。其中一套是位于該棟36層塔樓的八樓，面積3154平方英尺，有四間臥室，以$1110萬（每平方英尺$3,520）成交。另一套是一個1163平方英尺的兩居室單位，以$398萬（每平方英尺$3,424）的價格被搶購。該棟54個單位36層的公寓于2014年竣工。
在引以爲豪的那森(Nassim)地區，高淨值購房者感興趣的共管公寓是于2011年竣工的100個單位的Nassim Park Residences。 最新一套易手的豪宅是一套4833平方英尺的四居室公寓，于11月底以$1380萬（每平方英尺$2,855）的價格成交。
在接下來的幾個月裏首次亮相的是位于Keppel Land的Nassim Hill上的101套單位的19 Nassim。
同樣有新的交易活動的是卓錦豪庭 (The Orchard Residences)，它坐落在愛雍•烏節購物中心和烏節地鐵站的上方。 這棟擁有175個單位的豪華公寓于2010年完工，租賃期爲99年，地址位于烏節林蔭大道。在 12月，一套位于54層住宅大樓32樓的三居室公寓單位，面積爲1,808平方英尺，以$580萬（每平方英尺$3,207）的價格易手。鄰近的一個面積爲2465平方英尺的四居室單位于10月份以$830萬（每平方英尺$3,367）的價格售出。
“漣漪效應”
“在CCR新項目推出時制定的價格，肯定對二手市場上其他一些豪華公寓的價格産生了連鎖反應。”Edmund Tie的Tan表示，“我們設想在2020年銷量和價格將溫和地複蘇，其背後有持續的高市場流動性和低利率做支撐。”
2018年，CCR中的轉售（2276筆交易）是新的非有地住宅銷售（537套）的4.2倍。 在去年的52個項目中，有20個項目建在第9、10、11區等傳統黃金地段。 因此，2019年CCR的新銷售數量增至894套單位，而轉售數量則縮減至1767套單位（見下表：“按銷售類型劃分的CCR未有地住宅交易”）。
在過去，CCR的大單位和頂層公寓擁有一些最低的每平方英尺價格，因爲他們的大戶型意味著大的絕對價標簽。近幾年對此類大型公寓的需求在不斷上升，而且供應相對稀缺，這意味著它們的價格現在比普通公寓要高出一截。
例如，Grange Infinite的一套10,775平方英尺的複式公寓在市場上的售價爲$2880萬（每平方英尺$2,673）。該複式公寓位于34層及35層，原爲兩個獨立的五居室單位，面積分別爲5339和543平方英尺。 業主于2008年分別以$1014萬和$1033萬購入該兩套單位，均價爲每平方英尺$1,900。
業主在頂部增加了一個樓梯來連接兩個單位，並將其中一個臥室改造成家庭影院，另一個臥室改造成辦公室。據說，他花了$400多萬將這套公寓翻新成有八個臥室的豪華複式公寓。 Grange Infinite複式公寓的獨家營銷代理Lye說:“此公寓的面積、裝修和烏節路的暢通景觀使它成爲當今市場上最獨特的房産之一。 事實上，這套複式公寓甚至比上面那套9462平方英尺的超級公寓還要大。
Grange Infinite于2011年竣工，共68套單位，高36層，位于Grange路。 附近是Leonie Hill路上的New Futura。 這棟擁有118套單位的永久産權公寓于2017年完工，于2018年1月推出，其中一套7836平方英尺的頂層公寓以$3628萬（每平方英尺$4,630）的價格售出。此價格較一般單位的每平方英尺$3,428的平均售價要高，這是基于截至目前所提交的備案得出的結論。
Grange Infinite的最近一筆交易是7層的一套2368平方英尺的三居室公寓。根據2019年5月提交的一份備案，它是以$450萬（每平方英尺$1,900）的價格成交。
在New Futura，最新售出的一套三居室公寓的面積爲1830平方英尺，位于第9層。根據2019年6月提交的一份備案，其售價爲$618萬（每平方英尺$3,379）。
轉售提振？
在CCR推出的新項目可能會繼續吸引本地和外國高淨值個人買家的興趣。 Lye認爲，隨著CCR項目的啓動，預計將制定新的基准價格，轉售市場的活動在今年晚些時候應該會有所回升。在十年前推出的高端公寓Urban Suites中，最大的兩套4715平方英尺的頂層公寓于2010年2月的售價分別爲$1005萬（每平方英尺$2,132）和$1043萬（每平方英尺$2,213）。
這棟擁有165套單位的永久産權市區樓房于2013年竣工。 根據2019年5月提交的一份備案，該項目最近的一筆交易是:以$530萬（每平方英尺$2,647）的價格出售一套面積爲2002平方英尺的四居室公寓。與此同時，其中一套面積爲4715平方英尺的複式頂層公寓現以$1350萬（每平方英尺$2,863）的價格在市場上出售，由Lye擔任獨家代理。
“從最近新推出的Avenir和Leedon Green等項目的銷售情況來看，很明顯，人們對大型單位抱有很大的興趣。” Lye說，“有些人爲了投資而購買，而另一些人則是爲了自己使用或爲孩子購買。”Lye認爲，具有獨特屬性的轉售單位仍將脫穎而出。
拍賣市場上的抵押逼售
一些位于黃金地段的頂層公寓已作爲抵押逼售在拍賣市場上浮出水面。其中之一是位于Cairnhill Circle的嘉旭閣(Helios Residences )19層的三層頂層公寓。這棟140個單位的永久産權共管公寓于2011年完工。
嘉旭閣的複式公寓面積爲4629平方英尺，有四間臥室、一間書房、通往三個樓層的內部電梯和私人電梯通道。 Edmund Tie將于1月21日拍賣該物業，指導價爲$980萬（每平方英尺$2,117）。
嘉旭閣的最後一筆交易是在去年11月以$295萬（每平方英尺$2,303）的價格出售第19層的一套面積1281平方英尺的三居室。
Edmund Tie將于1月21日拍賣一套頂層公寓，這套公寓位于Orange Grove，面積爲3907平方英尺，標價爲$868萬（每平方英尺$2,222）。 這棟72套單位的永久産權豪華公寓于2010年完工。
Orange Grove的最後一筆交易是在2018年7月，當時這棟12層高的開發項目的第九層有套面積2153平方英尺的三居室單位以$485萬（每平方英尺$2,253）的價格售出。
興趣提升與溫和的複蘇
Edmund Tie的Tan預計，投資者對尋求“可行的投資目的地”的興趣將會提高。她補充稱，鑒于新加坡穩定的投資環境、長期的資本保值和活躍的轉售市場，新加坡的私人住宅市場被視爲具有很大的吸引力。
Tan指出:“我們預計，本地和外國購房者將繼續對位置優越、設計新穎的私人住宅感興趣，例如靠近地鐵站和生活設施的項目。”