新加坡(EDGEPROP)——這個混合用途開發項目將是Dairy Farm六年來推出的首個新項目。
擁有460套單位的Dairy Farm Residences坐落在占地面積211,488平方英尺且擁有99年租賃期的地塊上，該地塊位于牛乳場路（Dairy Farm Road）和柏提路（Petir Road）的交彙處。(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)。
新加坡上市的聯合工程有限公司(United Engineers Ltd，簡稱UEL)爲其擁有460套單位的Dairy Farm Residences設計了一個新穎的銷售處:接待區包括了咖啡廳、食品販賣部和指甲水療中心，暗示著未來居民可以期待到的零售設施。潛在的買家可以在周末到銷售處參觀，那裏將提供精品咖啡和Udders冰淇淋。
預計于未來幾周舉辦的Dairy Farm Residences預展將是自2013年推出Skywoods項目以來Dairy Farm公司六年裏首次推出的項目。這棟擁有420套單位和99年租賃期的私人公寓由三家上市的建築及房地産開發公司——福聯盛控股（Hock Lian Seng Holdings）、慶源企業 (King Wan Corp)和長益集團有限公司（TA Corporation Ltd）——組成的財團于2016年建成，目前已全部售出。
UEL的Dairy Farm Residences位于牛乳場路和柏提路交彙處的一塊面積211,488平方英尺且擁有99年租賃期的地塊上。 “盡管在山景(Hillview) 區有一些新的項目，但多年來Dairy Farm地區一直沒有新的項目。”UEL的董事總經理Roy Tan表示，“我們決定查看該地區的一些GLS(政府土地出售)用地和集體出售用地。後來，這塊混合用途開發土地被拿出來出售，因此我們覺得應該競標。”
UEL的Roy Tan和Stephanie Chua是擁有460套單位的Dairy Farm Residences的開發商(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
被抑制的需求
除了 Dairy Farm地區被抑制的新住宅供應需求外，Tan認爲該地塊符合UEL的戰略:“與其他開發商正面競爭是沒有意義的，因爲他們會更積極地追求更多的地塊。這個時機很好，這是采取降溫措施後投標結束産生的第一批GLS地塊之一。”
第9輪房地産降溫措施于2018年7月開始實施，牛乳場路混合用途開發項目的投標已于9月初結束。UEL公司以$3.688億即容積率每平方英尺$830贏得了該地塊。
UEL委任DP Architects爲設計建築師，委任EcoPlan Asia爲景觀建築師。即將進行的混合用途開發項目將包括兩棟15層的樓宇，以及另外兩棟5層的住宅樓，它們位于風景優美的花園之中，俯瞰著一個50米長的遊泳池。所有的樓宇都是朝南向北，並且最大限度地利用了交叉通風，減少了熱量的滲透。此外，在單位裏還可欣賞Chestnut Avenue私人住宅小區或武吉知馬自然保護區(Bukit Timah Nature Reserve)的美麗景色。
住宅部分的主要入口和大堂區域位于柏提路，而通向商業平台的通道則位于牛乳場路。商業平台將有大約4萬平方英尺的零售空間，分爲兩層:第一層和地下室。UEL的地産開發銷售主管Stephanie Chua表示，這裏的配套設施將包括一個1萬平方英尺的超市、一個食品大廳和一個托兒中心。
Dairy Farm Residences銷售處的接待區展示了即將推出的項目中的一些零售産品，預計該項目將擁有4萬平方英尺的零售空間。(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)。
由開發商管理的商業空間
商業空間將由UEL管理公司管理，該公司一直在自己的開發發項目裏管理零售空間;例如，四層高的UE Square購物中心，它是位于中央商務區邊緣的Clemenceau Avenue混合用途開發項目的一部分;而三層高的Rochester Mall是位于one-north的The Rochester混合用途開發項目的一部分，Chua說。
“我一直認爲，在一個多用途開發項目中管理零售部分的開發商將會爲物業帶來更大的價值，因爲他們可以控制租戶的比例、品牌效應和整個環境的感覺。”PropNex Realty的執行長Ismail Gafoor表示，“如果空間被分割並出售給個人，那麽在每個角落都有一個泡泡茶店或指甲水療中心，這會影響房地産的價值。”PropNex是Dairy Farm Residences的三家營銷機構之一。另外兩家是OrangeTee & Tie和Savills Residential。
Gafoor補充稱，Dairy Farm Residences的零售面積約爲4萬平方英尺，這是“相當可觀”的。“這是一個獨立的零售開發項目，可滿足許多居民的需求。”
附近還有更大的零售和餐飲場所，比如武吉知馬路上段的鐵道商場（The Rail Mall）和蔡厝港路的第一樂廣場（Lot One Shoppers’Mall）。不過，與附近其它獨立的住宅項目相比，Dairy Farm Residences有一個優勢:“作爲混合用途住宅，它將享有更高的價值和租金收益。”他指出。
第一太平戴維斯住宅業務的總經理George Tan對此表示贊同。他認爲，Dairy Farm Residences即將推出的零售項目，以及它鄰近的奶牛農場自然公園（Dairy Farm Nature Park）、武吉知馬自然保護區和歐洲國際學校（German European School Singapore）“將增強該項目的吸引力”。
Dairy Farm 附近的奶牛農場自然公園(左)和武吉知馬自然保護區是最吸引人的景點之一(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
設施與可訪問性
Dairy Farm Residences的設施包括位于裙樓頂層的84米長的山谷泳池、燒烤池、瑜伽平台，以及一個面向50米長的健身泳池的會所。零售平台和封閉式住宅都有各自的地下室停車設施，UEL的Chua補充道。
曾經被認爲相當偏遠的Dairy Farm 地區，在2017年底開通了市中心線上的武吉班讓地鐵站和山景地鐵站之後，非常容易通過公共運輸到達。UEL的Chua表示，Dairy Farm Residences計劃于2024年完工，建成後的第一年，開發商將提供至這兩個車站的免費班車服務。
PropNex的Gafoor說，從Dairy Farm Residences步行到山景地鐵站不到10分鍾，除了一個路口外，其他地方基本上都被覆蓋了。
就在Dairy Farm Residences後面的是去年8月開業的歐洲國際學校。Gafoor補充道:“這對于那些有上學的孩子的外籍家庭來說是一個額外的價值提升，也方便了教師或其他校園工作人員。”
一套710平方英尺的兩居室公寓示範間(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
“規模優化”
UEL的Chua說，Dairy Farm Residences被設計得像一個度假勝地。至于單位組合，則有240套兩居室單位，面積介于624至775平方英尺之間;200套三居室單位，面積介于915至1313平方英尺之間; 以及20套四居室單位，面積介于1324平方英尺到1475平方英尺之間。兩居室公寓的起價將在$100萬以下。UEL的Tan表示，參考價格介于每平方英尺$1,500 至 $1,700之間。
“這與最近在山景地區推出的項目一致。”他補充稱，“雖然該地區的每一個住宅項目都可以誇耀自己與大自然的親密接觸，但不同之處在于，Dairy Farm Residences有一個零售部分。它所提供的額外便利並不影響此開發項目的甯靜特色。”
PropNex的Gafoor認爲這個價格區間“很有吸引力”，因爲今年推出的綜合開發項目——盛港嘉園（Sengkang Grand Residences）和桦麗居（The Woodleigh Residences）的平均售價分別約爲每平方英尺$1,700 和每平方英尺$1,900, Gafoor指出。
第一太平戴維斯的Tan說，考慮到Dairy Farm Residences的單位規模，該項目應該會吸引投資者和自住業主。“有些人希望規模優化或正在爲自己的孩子購買合適的房子，這樣他們就可以住在附近。”他補充道，“這一點尤其適用于那些住在Chestnut Avenue有地住宅區的人。”
第一太平戴維斯的Tan指出，還有一些人會升級到私人住宅，尤其是那些已經全額購買了武吉班讓和蔡厝港等HDB組屋的人。
Dairy Farm 的名字來源于20世紀30年代建立的牛奶公司，當時的黑白花奶牛(Friesian cows)以白玉蘭(Magnolia) 品牌提供牛奶。它是世界上最早的熱帶牛奶公司之一。(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
Dairy Farm（ 牛奶公司）遺産
第一太平戴維斯的Tan表示，這個聚集地位于Dairy Farm Residences的零售和住宅部分之間，將有兩個以Friesian爲主題的景觀雕塑，向該地區作爲全球首批熱帶牛奶公司之一的曆史致敬。
它始于上世紀30年代，當時Cold Storage的總經理Fred Heron進口了24頭黑白花奶牛，目的是爲移居國外的孩子提供巴氏消毒牛奶，並在武吉知馬自然保護區的山麓建立了Dairy Farm （ 牛奶公司）。牛奶用白玉蘭的三角形紙盒包裝。在全盛時期，這個牛奶公司有大約800頭奶牛，這項成功使這個地區被稱爲“Dairy Farm”。盡管這家企業在20世紀70年代早期就已停産，但它的名字卻經久不衰。
唯一的現實提醒著牛奶公司的曆史是兩頭由石頭雕塑的溫和黑白花奶牛，它們就生活在一個通風的牛棚裏，現已改建爲華萊士教育中心（Wallace Education Centre）和華萊士小道（Wallace Trail）。華萊士取名自Alfred Russel Wallace， 他是英國博物學家、人類學家和生物地理學家，與美國Charles Darwin是進化理論的共同發現者。從1854年到1862年，華萊士花了八年時間穿越馬來群島，而新加坡是他的第一站。
從那時起，Dairy Farm 地區就變成了一個被綠色植物環繞的甯靜住宅區。該地區的首個住宅開發項目是The Dairy Farm，于1989年落成。這裏共有477套住宅單位，共有10間零售商店。該開發項目坐落在占地面積750,019平方英尺的廣闊永久産權地塊上。去年，該項目發起了一項$16.8億的集體求售計劃，但在降溫措施實施後被停止了。
在柏提路區域，有一組高層公寓，即由城市發展公司（City Developments）開發的Tree House，它于2010年投入使用;緊隨其後的是在2011年由永泰控股(Wing Tai Holdings)開發的Foresque Residences; 馬來西亞開發商SP Setia開發的Eco Sanctuary于2012年首次亮相。從那以後，所有這些開發項目都已完工並全部出售。
OrangeTee & Tie的研究和咨詢主管Christine Sun表示:“‘Dairy Farm Residences’項目的名稱將會引起一些買家的共鳴，他們可能認爲這個地區比附近其他地區更受歡迎。”
Dairy Farm Residences典型的四居室示範套房(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
“不太可能再等下去”
Sun認爲，真正想買房的人“不太可能再等下去”。她補充稱，越來越謹慎的購房者已經意識到，“他們等待的時間越長，這些新樓盤的售價就會越高”。這一點在最近的新股發行中得到了證實，在最初階段之後，股價會出現上漲。
在武吉知馬路上段地區尋找房産的購房者一般會考慮第21區和第23區的項目，這些地區包括道德（Toh Tuck）和吉士美（Kismis）地區、Jalan Jurong Kechil到 Chestnut地區、柏提路、Dairy Farm 以及更遠的山景。Sun說:“第21區和第23區現有和及即將推出的新樓盤，均有其獨特的特色，以迎合不同買家的需求。”
Sun注意到，購房者在新項目上有其他選擇——有時是在同一小區——所以開發商在給項目定價時變得更加敏感。她補充稱:“根據設計、布局、品牌和産品供應，不同的項目會有一定的價格差異。”
開發商的聲譽對購房者來說也越來越重要。UEL的曆史可以追溯到100多年前，它參與了包括前新加坡最高法院、加文納橋(Cavenagh Bridge)、華僑銀行和英國高等委員會在內的地標建築的建設。
UEL最近開發的項目包括擁有99年租賃期的862套私人公寓Eight Riversuites，該項目于2012年推出，並于2016年完工;于2014年開業的烏節廣場（Orchard Gateway）購物中心; 位于樟宜商業園區，于2012年竣工的九層商業園區UE BizHub East。
Dairy Farm Residences 的一套面積936平方英尺的三居室公寓示範間(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
股東變動“不太可能影響運營”
UEL的Tan表示，該集團將“根據市場情況”，繼續尋找更多的住宅開發項目和投資地産，以獲得經常性收入。
現年47歲的Tan于2017年8月出任UEL集團總經理。不過，自2014年11月以來，他一直負責UEL的房地産部門，直到2015年2月擔任該集團的首席財務官。在此之前，Tan從2006年起就在WBL工作，在2013年被UEL收購之前，他曾擔任集團的首席戰略官。
10月25日，在新加坡上市的UEL收到了在新加坡上市的中國地産開發商仁恒置地集團 (Yanlord Land Group)的強制性全面收購要約。UEL的主要業務是房地産開發、物業投資、管理、酒店。這是在繼仁恒置地收購了恒嶽地産（Perennial Real Estate Holdings）和恒興地産（Heng Yue Holdings）的股份後，收購的結果是，仁恒現在是UEL的最大股東。
“無論在股東層面發生了什麽，都不會影響公司的管理和運營。”UEL的Tan保證說。