實況報道
拖欠租金還賴著不肯搬遷的“屋霸”租戶雖不常見，但也時有耳聞，媒體近日報道某不講理“屋霸”多年來租住東海岸多棟洋房或排屋，拖欠租金惹上至少七起官司。
由于房屋租約屬于屋主和租戶之間的私人合約，一旦發生糾紛，建屋發展局和市區重建局等機構無從介入調解，屋主必須借助法律途徑解決糾紛。
屋主出租房地産時，如何保護自身利益？遇到拖欠租金的租戶，又能采取哪些行動？
投資店屋打算收租金，卻不幸碰上拖欠租金的“屋霸”租戶，商人一年多虧損數萬元，還賠上幾千元律師費。
黃國松（58歲，自雇者）在2015年以160萬元買下義順環路一間店屋，准備出租賺租金。在中介介紹下，他找到一名做裝修生意的租戶，對方願意以每月4000元租下單位，租期兩年。
白紙黑字的租約剛簽完，問題就接踵而來。黃國松告訴《聯合早報》：“對方簽完出租合約後，卻跟我說沒辦法一次過支付兩個月共8000元的押金，當場只給了1000元押金支票，要求分三個月付清押金尾款。”
由于合約已簽，加上再找租戶需要花時間，黃國松答應了要求，還允許對方用一個月裝修店面，期間免收租金。
去年2月，租戶遷入店屋後便陸續拖欠租金。租戶不斷給不同借口，例如“資金周轉不靈，要等客戶付清裝修款項才能付租金”，或是“農曆七月生意不好”等。
黃國松說：“這名租戶看起來斯文，我一開始就相信他，甚至還介紹裝修生意給他，沒想到租金越欠越多。”
去年9月，黃國松請律師對租戶采取法律行動，並通過法庭向對方發出追討租金的傳票，但依然不果。“到今年1月，對方已經拖欠3萬多元租金，還有好幾千元的水電費。”
考慮到租戶一拖再拖，租金損失可能越來越多，黃國松最終以“要報警”等理由下逐客令，得以在本月初讓租戶搬離。他直言：“買這間店屋，本來是希望退休後可以收點租金養老，沒想到現在反而倒貼。”
遇屋霸 屋主有兩種可行方法
與違反租賃條例不同，拖欠租金屬于商業合約上的糾紛，而建屋發展局或市區重建局等法定機構一般上只監管屋主和租戶是否違反租賃條例，例如是否短期出租、單位居住人數有無超標、是否不法分租等。
建屋局網站也列明，房租金額、支付租金、償還押金、終止合約權利等相關房屋租約的事務，“屬于屋主和租戶之間的私事，如果出現糾紛，建屋局不會從中調解”；屋主和租戶在簽約前，應該仔細閱讀其中的條款和條件。
受訪律師和房地産經紀指出，屋主在尋找租戶、擬定合約等各個環節，都應該采取適當措施自我保護，一旦遭遇欠租金的“屋霸”，屋主有兩種可行的方法。
立傑律師事務所黃帝澤律師說，第一是自助法，即上門直接換鎖。這是花費最少的方法，因爲不必去法庭或請律師，可以很快地把房地産取回，但這樣做有一定風險。
“你和租戶可能發生糾紛。租戶會認爲租約未到，你無權趕他走，甚至聲稱個人物件不見而誣告你等。”
他指出，第二個方法是通過法律途徑，直接上法庭，要求驅逐租戶，同時向非法占據房子的租戶索討雙倍租金。
李及李律師事務所黃偉強律師說，如果租戶沒有或找不到抗辯理由，屋主可在二到四個月內取回房子，但視情況及屋主何時拿到庭令而定。
處理屋主申請 法庭需數周至數月
一般涉及租屋糾紛的律師費介于2000元至6000元，屋主可向租戶索討部分律師費，如果屋主成功拿到雙倍租金和欠款利息，就能抵消一些開支。
黃偉強律師解釋，當租約終止，租戶卻拒絕搬離，屋主才能獲得雙倍租金，而欠款利息也必須出現在租約裏，才能得到。
LVM Chambers律師事務所副管理合夥人李賢良說，屋主可采用鎖房的自助方法，或是向法庭申請物業回收令（order for possession）。鎖房是最容易的解決方法，但有時還是得有庭令。比如，租戶擅自把屋子分租出去，把房子充作非法或不道德用途。
李賢良曾處理過租戶把個別房間分租出去，房子變成宿舍的個案。“因爲分租的租戶很多，所以還是申請庭令比較理想，而不是采取自助方式。”
另一起個案是租戶用房子做不道德的事，屋主擔心被牽連，于是請私家偵探查看進出屋子的人，收集好證據再與租戶對質。
李賢良指出，法庭通常需要數周或數月處理屋主的申請，這取決于租戶是否反對申請，或要求時間償還欠款而定。至于屋主的律師費和法庭費，就得看租戶有沒有提出異議，可以是數千元到數萬元不等。
出租前出租後 屋主怎樣保護自身利益
根據建屋局網站數據，獲准出租的組屋單位近年來逐年增加，去年有4萬4530個，比2011年的2萬6130個增加約七成，相當于平均每個月有約3700個單位獲准出租。
新加坡房地産聯合交易網SRX數據也顯示，過去一年，每個月大約有三四千宗非有地私宅租賃交易。房地産專家和律師建議，屋主在出租房屋的各個環節，應注意保護自身利益。
■出租前檢查租戶背景
房地産經紀公司Chris International董事許家榮說，屋主出租房屋前要先檢查租戶背景，比如對方是否有正當准證。
他說：“屋主得檢查租戶的證件原件，對照租戶相貌和證件照片。有些人會拿他人的證件來租房，聲稱是幫朋友或同事；這不符合規定。”
許家榮則建議屋主到移民與關卡局或人力部網站，檢查租戶是否持合法准證。
博納産業首席執行長林永富說，如果租戶是外國人，可要求對方出示雇傭憑證，了解對方的工作。假如租戶是本地人，屋主應了解對方租房的原因，如果是在等候新組屋，可請對方出示相關文件。
許家榮也建議屋主考慮找更有保障的公司租戶。他說：“一般上公司都會走正當程序，拖欠租金的情況也較少，但公司租戶比較難找。”
另外，李及李律師事務所黃偉強律師提醒，屋主選擇租戶時要有識別力，看對方是否信得過，而不是專注盈利。“租給一個信得過的好租戶，勝過租給一個具風險的租戶，所以租金不能高到讓好租戶無法承擔。”
■擬定恰當租約
房地産經紀和律師提醒屋主，在簽約時加入自我保護條款，例如拖欠租金超過七天，屋主可下逐客令，拖欠款項須支付利息等。
一般上，房地産經紀會准備一份標准的租賃合約，多數屋主和租戶都會采用這份合約。不過，林永富說：“經紀有時代表屋主，有時則代表租戶，因此經紀公司准備的標准合約比較中立，不會偏袒任何一方。如果屋主希望自己的利益得到更好保障，可要求加入額外條款。”
立傑律師事務所黃帝澤律師說，租約最好列出屋主的權利和義務。“雖然一些租約只涉及數千元租金，可以的話，還是請律師幫忙擬定，或至少把已有的合約給律師過目，確保你的權益獲得保障。”
他指出，好的合約會列出租戶須嚴格遵從的條件，比如租戶不能做哪些事，否則屋主就能依法驅逐；如損壞屋子，屋主也有權要租戶離開。
但他提醒，如果打起官司，屋主可起訴租戶，要求雙倍租金賠償和驅逐租戶，但法庭會根據事實裁定，未必滿足屋主訴求。至于擬合約或“過目”費用，黃帝澤說，可以是數百元或上千元，得看合約的複雜程度。
■出租期間留意租戶情況
一些屋主沒有每月按時查看租戶交租情況，甚至有“大意”屋主在租戶拖欠了兩三個月租金後才發現問題。
許家榮說：“一般上根據租約，拖欠租金超過七天，屋主就能采取行動，但有屋主過了兩三個月才發現租戶拖欠租金。及時發現並采取行動，屋主手頭上還有押金，可用來抵消租金。”
黃偉強建議通過“財路”（GIRO）付租金以減少糾紛。“能提早發現租金延誤或沒付，一旦出狀況，須即刻尋求專業援助，不應該拖延。”
房地産出租期間，屋主有權入屋視察。黃帝澤指出，即使合約沒列“視察權”，也隱含默許條文（implied terms），讓屋主享有這樣的權利。
LVM Chambers律師事務所副管理合夥人李賢良說，房子有缺陷（如漏水）、家庭用品破損、被鄰居的裝修工程幹擾，是屋主和租戶最常見的糾紛。
他說，租約須清楚列出雙方責任，說明屋主可在什麽情況下入屋，比如允許屋主定期檢查房子、要租戶注冊每名住客、禁止分租、允許賣屋時讓外人入屋參觀房子等。
他也指出，租戶的責任是繳租金、維持冷氣系統正常運轉、承擔小型維修工作，大型維修通常由屋主承擔。如果租戶要享受甯靜環境，則可在租約注明一旦有嚴重幹擾，如毗鄰單位有裝修，就有權終止租約。
屋霸個案 ① 東海岸“專業”屋霸食髓知味
一名沈姓男子被指過去五年，與家人在東海岸一帶專門租住排屋或洋房，卻屢欠租金，因此惹上至少七起官司，須賠償受害屋主超過16萬元。
《新明日報》上個月報道，男子通常繳交押金和首個月房租後就不再交租，直到房東申請庭令驅逐。一名93歲屋主投訴，男子看中他的屋子後，沒付押金就入住，前後拖欠租金3萬9000元。
屋霸個案 ② 夫婦欠租三年
後港一名朱姓居民從2013年7月起，把三房式組屋內的一個房間出租給一對夫婦，月租700元。
入住九個月後，這對夫婦停止交租。盡管屋主多次勸搬並且報警，租戶夫婦卻再三推脫，如今欠租已有三年，總額超過2萬元。
屋主基于安全考量，去年搬出組屋並向同事租房，這對夫婦則繼續以生活有困難爲由，留住租來的單位。屋主上個月答應再給這對夫婦一個月寬限，希望他們本月搬離。
屋霸個案 ③ 年輕屋霸坐牢七天終認錯
年輕“屋霸”莊宇恒和家人在2013年2月以每月1500元租金，租下巴耶利峇彎半間單層洋房。同年5月，因拖欠房租，與上門拆冷氣和鎖電表的房東發生爭執。
2015年，莊宇恒因恐嚇房東被判罰款4500元。由于在審訊期間頻挑事端，罔顧法官警告，他在恐嚇案審結後立即被控藐視法庭，罪成被判坐牢七天。
不過，七天牢獄讓莊宇恒自我反省，當再次因案件上訴而上庭時，他彬彬有禮，向司法人員和主控官道歉。