隨著巴耶利峇空軍基地搬遷後，不只是芽籠，包括大巴窯、後港、盛港、榜鵝、勿洛和芽籠等地區的私宅項目，建築高度都有望提高，集體出售潛能也跟著上揚。
周文龍 報道
巴耶利峇空軍基地將在2030年後遷移，基地周邊建築高度限制預計會解除，到時就可興建更高樓層的房屋，現有樓房也成爲集體出售活動的目標。例如，芽籠就可能變成高樓林立的地區。
受訪房地産分析師認爲，巴耶利峇的重新發展是一項長遠發展計劃，估計要二三十後才能完全實現，間中涉及許多未知數，所以投資者不應操之過急，貿然進行投資。
仍須借很多東風來發展
國際地産顧問公司總裁邱瑞榮接受《聯合早報》采訪時指出，集體出售風吹得正勁，一些房地産經紀可能借機大事宣傳這這地區的發展潛能。
他說：“買家或許以爲巴耶利峇發展已是萬事俱備，只欠東風。事實上，這地區發展還要借很多風。”
政府日前宣布擴建登加空軍基地，以容納2030年後搬遷的巴耶利峇空軍基地部分軍事設備。在搬遷後，巴耶利峇將騰出800公頃的土地供新發展用途，面積比現在的宏茂橋和碧山市鎮大，更相當于近10個比達達利新鎮規模。
這塊土地北至淡濱尼晶片園（Wafer Fab Park），南至友諾士、東至淡濱尼礦湖、西至德福工業區。
分析師認爲，這龐大地段可發展爲東北部最重要商圈，估計能建造6萬至8萬個住宅單位、以及購物商場、辦公樓、工業園、公園、學校，甚至新的地鐵站。
戴玉祥産業研究部東南亞區域主管李乃佳進一步指出，當這塊地發展計劃落實後，會對巴耶利峇區域中心（Paya Lebar Regional Centre）起著提振作用，刺激巴耶利峇房地産價值高漲。
李乃佳說：“政府下來有很多重點發展地區如裕廊創新區、榜鵝創意産業組合園區、兀蘭區域中心和巴耶利峇區域中心等。在這幾個地區中，我覺得巴耶利峇發展前景最樂觀，因爲它最靠近市區，離市區只有10分鍾車程，在去中心化（decentralised）浪潮中占有極大優勢。”
李乃佳也認爲，巴耶利峇周邊建築高度限制的解除，會是這地區發展的一大改變關鍵。
“因爲這意味著整個地區的景觀會徹底改變，比如芽籠以後可能會是高樓林立，給人截然不同的形象，這將進一步帶動芽籠地區的房地産價格。”
由于飛機航線的關系，巴耶利峇地區周邊一些建築的高度目前受限制。例如一些芽籠私宅項目的容積率達2.8，可建36層樓高建築，卻因地區高度限制，只能建到八層樓。
隨著巴耶利峇空軍基地搬遷後，不只是芽籠，包括大巴窯、後港、盛港、榜鵝、勿洛和芽籠等地區的私宅項目，建築高度都有望提高，集體出售潛能也跟著上揚。例如，後港的私有化的中等入息公寓（HUDC）Rio Casa最近成功以5億7500萬元集體出售，售價比預示價高出近三成。
星展集團分析研究報說，Rio Casa位置靠近巴耶利峇空軍基地，一旦這地區重新發展，它現有容積率有望擴大。所以，發展商在該地段建造的新公寓未來或許又有集體出售的可能。
20多年後樓市將會如何？
欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮受訪時坦言，建築高度限制解除，的確有可能帶動更多集體出售活動，讓不少屋主獲益。
但他也提醒，巴耶利峇空軍基地的遷移計劃對私宅價格影響，涉及了很多方面，包括遷移計劃具體推出時間和到時樓市情況等。
他說：“我們說的是20多年後的事情，到時樓市會是社麽情況，無人知曉。比如我們可能面臨另一場金融危機，又比如政府要建更多退休村，滿足老齡化人口需求。“
國際地産顧問公司總裁邱瑞榮從供需角度出發，擔心巴耶利峇騰出的800公頃的土地，如果全發展成住宅項目，會導致樓市供應忽然猛增，房價因供多于求而下跌。
據他估計，政府計劃發展的巴耶利峇、登加新鎮、南部瀕水地區，以及重新發展聯邦道和東陵地區等，可爲市場增添110萬個住宅單位，滿足超過450萬人的住房需求。
“所以除非政府改變現有外來人口政策，否則按目前發展計劃，巴耶利峇等地區的全面發展，可能造成樓市供應過多，房價不升反跌。”
邱瑞榮建議買家不必急于現在進入市場，更別誤跟集體出售風潮而結果“搭錯車”。