萬事通說
蘿蔔點評 | 疫情下的新加坡房市
目前世界上最流行的，非新冠莫屬。七大洲五大洋，有人的地方就有新冠。新加坡自然無法例外。
有個新加坡朋友告訴我，“新冠在新加坡不會大面積傳播”，“爲什麽”，“因爲新加坡面積不大”。
好吧，這當然是個笑話。作爲世界人口第二密集的國家（每平方公裏就有8000人，這還不包括遊客），對于傳染性的疾病重視程度，怎麽說都不過分。
對于新加坡的防疫情況，有多種說法，佛系，武當，鴨子劃水等等，成績有目共睹。因爲這是新加坡房産專欄，所以我專門談一談疫情對新加坡房市可能的影響。
對于未知的未來，我們可以在曆史中尋找答案。曆史上新加坡經曆過類似的災難時刻，最能被我們想到的，當然就是2003年的SARS危機，和2008年的次貸危機。
2003年SARS和新加坡房市
SARS 在新加坡，從2003年3月1日發現第一例感染，到2003年7月宣布徹底消除，一共經曆了四個月。期間，共有238人感染，其中33人不幸死亡。SARS對新加坡的影響是巨大的，這裏我列舉三個數據：
1） SARS期間，來新加坡的遊客減少了61%；
2） 失業率從3.6%增加到4.8%；
3） 破産人數比上一年增加了44%。
讓人大跌眼鏡的是，SARS 對新加坡的房産幾乎沒有什麽影響，請看下圖：
圖中，我們可以看到，SARS之前，SARS期間，SARS之後，新加坡房産指數幾乎沒有什麽變化。這是爲什麽呢？
原因是新加坡房産剛剛起步不久，又剛剛經過2000年的網絡泡沫破滅，公衆的投資都比較謹慎，市場上的買家絕大多都是剛需自住型。所以雖然SARS對新加坡經濟帶來了負面影響。新加坡房産卻不爲所動。 2008年次貸危機和新加坡房市
2008年次貸危機始于美國，高潮是雷曼兄弟倒閉，背景和過程是十分複雜的。
這裏我就不詳細說明了，有興趣的朋友可以去看一下好萊塢大片【大空頭】（the big short）。
對新加坡房市的影響：在很短的時間內，新加坡房産下跌了25%，交易量萎縮了60%。請看下圖：
爲什麽08年的金融危機對新加坡的房市有如此大的影響呢？
這是因爲，03年以後隨著經濟的複蘇，和香港樓市的旺盛，有不少的本地和國際的房産炒家，進入了新加坡的房産市場，在短時間內將新加坡房産拉升了35%。
在這個時候，新加坡政府是缺乏經驗的，沒有意識到炒家會給房産帶來的不穩定性和劇烈波動，新加坡本身土地極爲有限，非常適合房産炒作，08年金融危機之前，是一場房産盛宴：
1） 貸款可達90%甚至100%；
2） 沒有賣出限制，今天買入明天就可以賣出；
3） 合同不規範，買家名字有幾個星期的時間隨便更換沒有成本；
4） 沒有抽簽系統，炒家雇人連夜排隊，制造市場恐慌氣氛
08年金融危機到來，炒家紛紛退場，大浪退去，留下一地雞毛。
綜合03年SARS 和 08年的次貸危機，我們可以看到，外部危機並不一定會造成新加坡房産下跌，還要看市場上買家的構成：如果市場上買家以自住剛需和長期投資者爲主，則市場穩定幾乎不爲所動；如果市場上買家以炒家爲主，或者炒家達到一定比重，則市場一有風吹草動，就劇烈波動。
故事到這裏還沒有完。新加坡房市在08年金融危機以後很快恢複了。新加坡政府卻真正的嚇了一大跳！
政府迅速的意識到，大起大落的新加坡房市不是新加坡一個彈丸小國所需要的，新加坡國土有限，住房用地更是緊缺，經不起國際遊資的炒作。這一次沒有崩盤是運氣好，下一次可能就沒有這樣的運氣了！
新加坡政府並不是不會犯錯的政府，他強在能夠迅速的認識到錯誤並迅速改正。有錯就改還是好同志！
08年以後，新加坡政府出手了！一頓組合拳，連續8輪降溫措施，衆所周知的外國人額外印花稅也是這期間實施的。
2017年覺得下跌了就出了一個寬松措施，市場迅速反彈，2018年趕緊又出了一個降溫措施壓住。
降溫措施列表：
1. 2009年9月：廢除只支付利息的房貸；
2. 2010年2月：提高首付比例，1年內出售房産征收高額稅費；
3. 2010年8月：提高首付，3年內出售房産征收高額稅費；
4. 2011年1月：進一步提高首付，4年內出售房産征收高額稅費；
5. 2011年12月：實施額外買家印花稅；
6. 2012年10月：貸款年限最多35年；
7. 2013年1月：增加額外買家印花稅；
8. 2013年6月：實施收入貸款比；
9. 2017年3月（放松）：購買後出售房産年限從4年減到3年；
10. 2018年7月：首付提高，增加額外印花稅。
經過這十年的洗禮，新加坡房市已經徹底沒有國際和本地炒家的容身之處。
目的的新加坡房市，是政府政策主導，非常堅挺的房市。別說風浪，就算下刀子也不會對市場有什麽影響。
總結：
2020年的新冠病毒，對整體新加坡房市不會有太大影響。有可能會出現個別賣家和發展商急于出手，買家需要把握機會，某些房産的議價空間會增加。
疫情過後的展望：
經過這一陣子的封城，給千千萬萬的中國人一種從來沒有過的體會，擁有一個外國身份，擁有一套外國房産，對富裕人群來說，需求從未如此迫切。和自由相比，額外印花稅什麽的也就不在話下了。
而新加坡，作爲唯一一個以華人爲主的現代化國家，給國人更好的融入感，無疑會在這一波大潮中受惠。
感謝閱讀本期的蘿蔔點評文章。
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新加坡萬事通房産專欄作者
彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來坡後先就讀于南洋理工，後加入美光擔任制程工程師，從事芯片工序研發生産多年（早知道貿易戰，當初就加入華爲了！）。
2009年轉行房産中介的行業，一是因爲興趣使然；二是時間靈活；三是有骨氣不給美國科技公司打工（啪啪瞎說打臉）。
現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 注冊號：R042525J）。
在新加坡做中介，我最開心的時刻是爲客戶找到合意的房子。在此疫情的艱難時刻，希望祖國可以度過難關。對于富裕起來的國人，在新加坡有第二家園有利無弊，代表新加坡歡迎您！🏽
國內客戶常見問題如：
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我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。
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