就勢論市
一個地方住了多年，必然有些揮不去的情感和記憶，這些情感和記憶並不是給一筆錢就能解決。集體出售賣的是什麽，集體出售熱潮又給我們留下什麽，其實是值得深思的問題。又或者，在這利益挂帥的世界，這問題早已沒有思索的意義。
房地産周期猶如一張舊唱片，不時會響起令人熟悉的旋律。
幾天前，政府宣布最新的發展費（development charge）。其中，非有地私宅的發展費平均增幅最大，達到13.8%。有分析師認爲，這與當前火熱的集體出售熱潮有關，預料這回的調漲幅度能暫時爲熱火朝天的集體出售交易降溫。
政府上一回以雙位數調高非有地私宅的發展費是在2011年，恰好也是集體出售的高峰期。
當時，私宅市場在經曆全球金融風暴的低潮後，開始強勁回升。現在，經過幾年降溫措施和總償債率（TDSR）所導致的低潮後，樓市出現回暖趨勢，集體出售市場也再度掀起熱潮。
2016年，本地共有六宗集體出售交易，總交易額超過10億元。但單是在今年首七個月，已有七宗私宅集體出售順利成交，總交易額達到25億元，遠超去年10億元的水平。
集體出售熱潮越滾越旺
最近幾個月，集體出售熱潮更是越滾越旺，交易額也屢創新高。例如，今年迄今最大宗的交易是已私有化的中等入息公寓淡濱尼閣（Tampines Court）以9億7000萬元成功集體出售，成爲十年來最大宗的集體出售項目。
集體出售熱潮卷起，與發展商鬧地皮荒、爭搶地皮不無關系。政府近年減少供地，像去年政府售地計劃下，正選名單地段只有八幅。
本地稍有規模的發展商超過20家，再加上外國發展商湧來爭地，除了少數幸運兒，大部分發展商這一兩年來都搶不到一塊地。在這樣的背景下，發展商只好通過集體出售渠道尋找新地皮。
有市場人士指出，目前有大約50個私宅項目正在籌備集體出售計劃，這相當于每個星期就有一個集體出售活動。集體出售熱潮之炙熱可見一斑。
集體出售能否提振市場？
高緯環球（Cushman & Wakefield）的研究與咨詢部主管李敏雯日前撰文“集體出售是不是新加坡樓市的量化寬松（QE）?”，談到當前踴躍的集體出售，會促使未來12個月估計至少25億至30億元資金流進市場。
這些資金來自目前集體出售項目的屋主，他們現金充裕，而且須要尋找新住所。因此，這股集體出售熱潮將連鎖帶動的需求，有可能是提振樓市的一支強心針，重新啓動樓市走出低谷。
然而，私宅價格連續15個季度下跌後，至今仍沒有強勁回彈的迹象。
此外，私宅租賃市場需求依然疲弱，再加上本地就業市場低迷，以及利率下來將會上揚等不利因素影響下，集體出售這支強心針的威力是否能強至提振整個市場，是個很大的問號。
事實上，樓市現在可說是處于微妙平衡點的跷跷板。一方面，市場買氣大漲，一些抱著觀望態度的投資者已按捺不住准備進場，另一方面，額外買方印花稅（ABSD）和總償債率框架依然是買家頭上的強大緊箍咒，令人裹足不前。
對發展商來說，現在市場暗流洶湧，更須小心翼翼，否則一個判斷趨勢錯誤，以高價從集體出售中搶到地，結果幾年後房價未如預期般高漲，就會陷入虧很大又賣不出的境地。
集體出售活動中的屋主呢？有些要趕著乘搭這趟集體出售列車，主動成立銷售委員會找買家，有些見樓市勢頭好，期望值逐漸升高，要價和欲望不斷膨脹。
當然，還有我們這些旁觀看戲的人，每次看到成功集體出售新聞，一些老舊房子被人相中，忽然一登龍門，身價百倍，屋主好像中馬票發了一筆橫財，總是會羨慕不已，發出“唉，早知道這屋子這麽值錢，就應把它買了撈一筆”的感歎。
要八成屋主同意不容易
可是，集體出售的故事形形色色，每個成功交易背後往往有些不爲人知的故事，這個“早知道”又有誰能知道呢。
一個集體出售項目要爭取八成以上屋主同意，每個人的利益看法都不同，要讓大多數人取得共識並不容易。
因采訪關系，曾出席過屋主的特別會議，有屋主是在樓市高峰期買房，即便集體出售方式賣出房子，還是得不償失，所以堅持不賣。
但對其他屋主來說，這無疑是“擋人財路，阻人發財”。而一旦觸及利益關系，平時講理的人結果也會狂躁起來，導致場面變得充滿火藥味。
一些屋主也因對房子有感情而不想賣。與一名屋主談起時，他認爲這股強勁集體出售熱潮，令他有一種措手不及、喜憂參半的感受。
他說：“集體出售的事在我們這裏講了好幾次，但每次都是雷聲大、雨點小，最後不了了之。現在這事情真的發生了，我自然覺得有些錯愕和掙紮。”
一個地方住了多年，必然有些揮不去的情感和記憶。集體出售雖讓屋主一夜致富，這些情感和記憶並不是給一筆錢就能解決。搬遷前的不舍和搬遷後可能出現的不便，還有是否買得起附近同樣面積的替代單位，都是這名屋主擔憂的事情。
不同人對房子有不同定義，有人把它當安身之所，有人把它當賺錢工具。集體出售賣的是什麽，集體出售熱潮又給我們留下什麽，其實是值得深思的問題。又或者，在這利益挂帥的世界，這問題早已沒有思索的意義。